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FAQ - UnitÓ immobiliare priva di allaccio

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È stato affermato (Cass. 7.6.2000 n. 7730) che i proprietari delle unità immobiliari (nella specie, mansarde) che, per ragioni di conformazione dell’edificio, non siano servite dall'impianto di riscaldamento centralizzato non possono legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alle dette <, unità immobiliari da una relazione di accessorietà (che si configura .· ·· come il fondamento tecnico del diritto di condominio), e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio delle medesime. Il presupposto per l'attribuzione della proprietà  comune in favore di tutti i compartecipi viene meno, difatti, se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso (ovvero siano destinati all'uso o al servizio) di alcuni soltanto dei piani o porzioni di piano dell'edificio.

La ragione è radicata nel concetto di « condominio parziale » elaborato sempre dalla giurisprudenza.

Da qualche tempo, anche la giurisprudenza definisce il collega­mento tra beni propri e comuni come « relazione di , accessorietà », mettendo in evidenza, ad un tempo, il legame funzionale e la connes­sione materiale. La relazione di accessorietà enuncia, sul piano funzio­nale, il carattere complementare delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune rispetto ai piani o alle porzioni di piano in proprietà solitaria: vale a cifre, il difetto .di utilità fine a se stessa delle parti comuni e la loro subordinazione funzionale. L'accessorietà esprime, inoltre, la connessione materiale, che determina la mancanza di auto­nomia fisica dei beni e, ciò nonostante, non esclude; la loro perdurante individualità giuridica nell'orbita della incorporazione o della congiun­zione stabile.

La relazione di accessorietà raffigura il fondamento tecnico del diritto di condominio, in quanto individua la ragione specifica, di cui la norma dettata dall'art. 1117 cit. si avvale per conseguire lo scopo, consistente nella attribuzione del diritto di condominio in capo ai proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nell’edificio.

Il “condominio parziale” costituisce una figura acquisita dall’esperienza.

Per la verità, non sempre il collegamento strumentale intercorre tra tutte le cose, gli impianti ed i servizi e tutti i piani o le posizioni di piano compresi nel fabbricato.

Indipendentemente dal titolo configurato dallo strumento prescelto dall'autonomia privata per regolare la proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi elencati nell'art. 1117 cit., nell'ambito della più vasta contitolarità riguardante l'intero edificio, si ammette la costituzione - per legge - dei cosiddetti condomini parziali, sulla base del collegamento strumentale dei beni che, di fatto, può essere più circoscritto: vale a dire, sulla base della necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero della destinazione all'uso o al servizio di determinate cose, impianti e servizi a vantaggio soltanto di talune unità immobiliari. Orbene i proprietari delle unità immobiliari, che per ragioni di conformazione dell'edificio, non sono servite dall'impianto di riscalda­mento centrale, non sono titolari del diritto di condominio sull'im­pianto medesimo, perché esso non è legato alle unità immobiliari dalla relazione di accessorietà: vale a dire, dal collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servi­zio: Poiché manca il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore dei proprietari di dette unità - non essendo l'impianto di riscaldamento, per oggettivi caratteri strutturali e fun­zionali, destinato all'uso o al servizio delle unità immobiliari non collegate con l'impianto - la relazione di accessorietà non intercorre, l'utilità e l'interesse non sussistono e il diritto non può ritenersi attribuito.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento

 

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