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FAQ - Riscaldamento centrale come proprietÓ comune dei condomini

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A norma dell'art. 1117 cod. civ. l'impianto di riscaldamento centrale è presunto di proprietà comune di tutti i condomini se i titoli (atti di acquisto o regolamento di con­dominio) non dispongono altrimenti ed anche se talune unità immobiliari non sono servite dall'impianto. Se i titoli non dispongono altrimenti, il condomino, la cui proprietà esclu­siva non è servita dall'impianto di riscaldamento centrale esistente nell'edificio, deve considerarsi comproprietario dell'impianto e come tale ha diritto di allacciarvisi, senza che l'assemblea possa pretendere di rivalersi delle spese di manutenzione dell'impianto sostenute per tutto il periodo del mancato uso (in tal senso Trib. Genova, sent. n. 1116 del 30.6.1954). In senso contrario si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 4270 del1'8.5.1996, secondo la quale, qualora manchi la diramazione dell'impianto di riscal­damento ai locali di proprietà esclusiva (nel caso di specie ad una autorimessa), l'impianto non può considerarsi destinato al loro servizio e pertanto il proprietario è esonerato dalle spese relative alla conservazione o al rifacimento dell'impianto stesso. Secondo la Cas­sazione (sent. n. 7730 del 7.6.2000) i proprietari delle mansarde che non siano servite dall'impianto di riscaldamento centrale non possono vantare alcun diritto di proprietà sull'impianto. Peraltro, i condomini non allacciati all'impianto dovrebbero partecipare alle spese straordinarie e di ricostruzione se l'impianto è potenzialmente idoneo a riscaldare le loro proprietà (Cass., sent. n. 4653 del 23 maggio 1990). Secondo la Cassazione (sent. n. 6158 del 20.3.2006) è legittima la delibera assem­bleare che disponga, in deroga al criterio generale di ripartizione delle spese, che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscano del relativo servizio.

Se l'impianto di riscaldamento centrale è stato installato dopo la costituzione del condominio, a spese di un gruppo di condomini e con esonero di altri, l'impianto dovrà ritenersi di proprietà dei condomini che ne hanno sostenuto la spesa e nella misura con cui ciascuno di essi l'ha sostenuta, con diritto degli altri di allacciarsi in seguito, pagando la quota di spesa di impianto ed esercizio.

L'impianto di riscaldamento centrale non è però di proprietà comune inogni sua parte: la presunzione di cui all'art. 1117 cod, civ. si arresta infatti nel punto di diramazione delle colonne montanti dell'acqua (o dell'aria) calda alle proprietà esclusive. Ne deriva che tutte le successive parti dell'impianto, che si diramano nelle proprietà esclusive, sono anch'esse di proprietà esclusiva dei condomini cui servono (tubazioni, elementi scaldanti, termostati, ventilatori ecc.) (in tal senso Cass., sent. n. 9940 del1'8.10.1998).

Per tali impianti accessori di proprietà esclusiva, la libera sostituibilità da parte dei proprietari è limitata dal diritto degli altri condomini di non subire squilibri nell'eroga­zione di calore.

La distinzione fra la parte dell'impianto che è di proprietà comune e quella che è di proprietà esclusiva ha la sua conseguenza in materia di ripartizione spese che grava su tutti i condomini per la prima e sui singoli condomini per la seconda, salvo il caso che opere particolari vengano effettuate sugli elementi di proprietà esclusiva nell'interesse comune (regolarizzazione dell'impianto). Fanno eccezione a quanto sopra gli impianti a pannelli radianti murati (in soffitti o pavimenti), che la sentenza di Cassazione n. 960 del 5.3.1983 considera di proprietà comune in ogni loro parte: per essi non è possibile, quindi, la distinzione di cui al periodo precedente.    ·

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

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