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FAQ - Il distacco dall' impianto di riscaldamento o di condizionamento

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Il quarto comma del nuovo art. 1118 C.ce. attribuisce veste di diritto positivo all'ormai consolidato orientamento giurisprudenziale formatosi in tema di facoltà di distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento e/o di raffrescamento, che ne ha ammesso la possibilità a favore del condomino qualora questi dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini.

Già la giurisprudenza aveva infatti statuito ché il condomino potesse legittima­mente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell'impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se provava che, dalla sua rinuncia e dal distacco, non derivassero né un aggravio di spese_per coloro che continuavano a fruire del riscaldamento centralizzato né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio2: soddisfatta tale condizione, il condomino era obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale, rimanendo esonerato dall'obbligo del pagamento delle spese per il suo uso3.

In presenza dei requisiti sopra richiamati l'orientamento giurisprudenziale in esa­me aveva rafforzato il diritto del condomino rinunciante, prevedendo che l'eventuale delibera assembleare di rigetto della richiesta di autorizzazione al distacco fosse da considerare radicalmente nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune".

Fermo il principio per cui il condomino che ha effettuato il distacco dall'impianto cen­tralizzato è sempre tenuto al concorso alle spese di conservazione e di manutenzione straordinaria, è stata ritenuta legittima la delibera condominiale che abbia posto a carico anche dei condomini che si" siano distaccati dall'impianto di riscaldamento le spese occor­renti per la sostituzione della caldaia costituendo quest'ultima una parte comune dell'edifi­cio suscettibile di concorso negli oneri di conservazione e manutenzione5.

La giurisprudenza infine ha ritenuto non ostativo alla facoltà del singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato una disposizione che ne vieti la realizzazione even­tualmente contenuta nel regolamento di natura contrattuale sostenendo la recessività del predetto regolamento in parte qua rispetto alla facoltà accordata al condomino in quanto ritenuto non meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico6.

 

2 Cass. 3 aprile 2012, o. 5331 ha stabilìto che "Il condomino può addirittura legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dal! 'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione o di approvazione da parte degli altri condomini".

3 V. Cass. 30 giugno 2006, n. 15079.

4 Oltre a Cass. 3 aprile 2012, n. 5331 prima citata, v. Cass. 30 marzo 2006, o. n. 7518 secondo cui "Il condomino può legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacc,. non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco 'è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune".

5 V. Cass. 29 marzo 2007, n. 7708 secondo cui "il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dal/ 'impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che daldistacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale. Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dal! 'impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l'impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare".

6 Secondo Cass. 29 settembre 2011, n. 19893 " ... poiché tra le spese indicate dall'art. 1104 c.c., soltanto quelle per la conservazione della cosa comune costituiscono obligationes propter rem, è legittima la rinuncia di un condomino all'uso dell'impianto centralizzato di riscaldamento - anche senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini - purché ! 'impianto non ne sia pregiudicato, con il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'art. 1123, secondo comma, c.c., dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato; in tal caso, egli è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell'impianto stesso. Né può rilevare, in senso impediente, la disposizione eventualmente contraria contenuta nel regolamento di condominio, anche se contrattuale, essendo quest'ultimo un contratto atipico meritevole di tutela solo in presenza di un interesse generale del!' ordinamento".

 

 

Il Legislatore ha fatto sapiente uso degli insegnamenti espressi sullo specifico argo­mento dal giudice di legittimità ed ha aggiunto al nuovo art. 1118 C.c. un quarto comma che ha cristallizzato definitivamente il diritto del condomino avente a oggetto la rinuncia all'utilizzo dell'impianto centrale di riscaldamento o di raffrescamento, ove dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Rimane comunque fermo per il condomino distaccante, che voglia per esempio dismet­tere l'uso dell'impianto centralizzato e optare per un impianto autonomo, l'onere della spe­sa per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e la sua messa a norma eventualmente richiesta sulla base di nuove norme maggiormente restrittive in tema di emissioni di esalazioni inquinanti e di rispetto ambientale. A seguito del distacco, infatti, il condomino continua a rimanere sempre comproprietario dell'impianto centrale e deve quindi continuare a sostenere gli oneri relativi alla manutenzione e all'adeguamento del bene stesso, salva la possibilità di esonero con il consenso unanime di tutti i condomini, mentre non può al contrario essere chiamato a partecipare alle spese di consumo del car­burante o di esercizio riguardanti un servizio di cui non usufruisce. Anche per tali ultime spese l'esonero non è necessariamente totale, ben potendo il rinunciatario essere tenuto ad accollarsi, alternativamente, gli eventuali maggiori oneri che gli altri condomini si vedano costretti a sopportare in conseguenza della diminuzione del numero dei contribuenti rimasti collegati all'impianto oppure una quota forfettaria determinata dall'assemblea quale com­pensazione del calore di cui l'unità immobiliare staccata comunque continua indirettamen­te a godere per la collocazione della stessa all'interno dell'edificio.

La rinuncia all'uso del riscaldamento non è di regola subordinata a una autorizzazione da parte dell'assemblea che, ove appositamente convocata a esprimersi sul punto, sarà chiamata a valutare unicamente la sussistenza nel caso concreto dei presupposti legittiman­ti il distacco: la prova della sussistenza dei requisiti in presenza dei quali potere operare il distacco incombe esclusivamente su colui che intende effettuarlo e generalmente verrà data mediante la predisposizione di apposita relazione termotecnica da inviare all'amministrato­re ed esternare ai condomini chiamati a esprimersi per le opportune valutazioni.

L'onere della prova viene meno nel caso in cui l'assemblea abbia effettivamente auto­rizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione positiva della sussistenza dei sopra citati presupposti, escludendo a priori conseguenze pre­giudizievoli per l'impianto comune.

Operata la rinuncia all'impianto centralizzato di riscaldamento e salvi gli obblighi di conservazione e manutenzione sopra richiamati ed espressamente indicati dal nuovo testo di cui all'art. 1118, ultimo comma, c.c., i condomini che hanno optato per l'esercizio del relativo diritto non devono più ritenersi tenuti a contribuire alle spese di un servizio che di fatto non viene a loro più erogato.

 

IN SINTESI

Le modifiche apportate all’articolo in esame confermano, in primo luogo, che il diritto del condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il nuovo art. 1118 C.c. si caratterizza per aver meglio chiarito che il condomino non possa né rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni senza dismettere il diritto sull’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, né sottrarsi all’obbligo di contribuzione alle spese di conservazione delle cose comuni sia pur a seguito di eventuali modifiche di destinazione d’uso della unità immobiliare di proprietà esclusiva, con la unica eccezione in questo ultimo caso di eventuali deroghe contemplate dalla legislazione speciale di settore.

Fa sorgere per il vero non pochi dubbi la scelta del Legislatore di avere previsto, al comma quarto, il diritto del condomino di rinunciare a usufruire del servizio di riscaldamento centralizzato e a staccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, subordinando la scelta alla condizione della prova che dalla sua rinuncia e dal suo distacco non derivino né un aggravio di spese per coloro che continuano a usufruire del riscaldamento centralizzato e né un danno alla funzionalità dell’impianto o uno squilibrio termico dell’intero edificio tali da pregiudicare la regolare erogazione del servizio.

Il nuovo Legislatore sembra dunque facilitare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato in favore di impianti autonomi, in un momento in cui la normativa dettata in tema di risparmio energetico anche a livello europeo appare di parere nettamente contraria: valga sul punto previsto dal D.P.R. 59/2009, che favorendo il mantenimento dell’impianto centralizzato, subordina il distacco a severe condizioni di fattibilità (totalmente ignorate dalla novella in esame), prima tra tutte una relazione tecnica dalla quale si evinca che da esso derivi un risparmio energetico per l’intero condominio.

E ancora. Non è dato di intendere se il divieto al distacco contenuto in un regolamento condominiale, contrattuale o assembleare che sia, possa o meno continuare ad avere effetto, considerato che il pur riformato art. 1138 C.c. continua a considerare inderogabile il solo secondo comma dell’art.1118 C.c. e non già il nuovo quarto comma.

A rigor di logica, se davvero il divieto al distacco può essere imposto dal regolamento e da diverso titolo, non sembra che la nuova disposizione abbia apportato novità a quanto già consacrato dalla giurisprudenza.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

 

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