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FAQ - Condutture: diramazioni e loro proprietÓ

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LA QUESTIONE

Nel condominio, spesso i principi giuridici attuano una loro piena esplicazione nel collegamento con una situazione di fatto che diventa il criterio per la risoluzione delle problematiche.

È anche il caso della diramazione delle condutture, che iul codice civile assume come parametro per l’individuazione della relativa proprietà.

 

I PRINCIPI

L’elemento della diramazione è completato dal Codice Civile nel momento in cui individua il criterio per l’attribuzione della titolarità delle condutture.

In particolare, la norma che si riferisce a tale componente di fatto è l’art. 1117 Cod. Civ., il quale, sotto la rubrica “Parti comuni dell’edificio” e dopo aver affermato che “Sono soggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio …”, al n.3) precisa: “… gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione del gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale …”.

Ne deriva che detto “punto di diramazione”costituisce il limite fino al quale arriva la proprietà condominiale della tubazione, od oltre il quale la relativa titolarità deve essere attribuita a un soggetto diverso dall’insieme complessivo di tutti i partecipanti al condominio.

Come si vede, un effetto giuridico dipende direttamente da una caratteristica di fatto della “cosa”, con conseguenze assai importanti, tra le quali vi è certamente l’attribuzione della titolarità di una parte (nonché della conseguente responsabilità in caso di danni).

Ovviamente – come per qualsiasi bene o impianto facente parte del condominio – un diverso titolo può attribuire la relativa proprietà diversamente da quella deriverebbe dalle mere risultanze di fatto.

Tale titolo è, e deve essere, costituito da un accordo contrattuale, stipulato quindi col consenso unanime di tutti gli aventi diritto. Con un siffatto contratto ben si potrebbe stabilire, per esempio, che una conduttura è interamente condominiale (anche oltre la diramazione e a prescindere dai collegamenti esistenti con le unità immobiliari), oppure che la proprietà esclusiva riguarda un tratto ben determinato di tubazione (a prescindere dalla diramazione).

 

LE OPINIONI

La valorizzazione dell'elemento di fatto costituito dalla diramazione porta con sé un'ulteriore specificazione del funzionamento del meccanismo previsto dall'art. 1117 cod. civ., che, come visto, è finalizzato all'attribuzione della proprietà comune o esclusiva (nella specie, delle condutture). Dal punto di vista generale, vale sempre quanto illustrato in precedenza, cioè che, ai sensi dì detta norma codicistica, le condutture sono comuni fino al punto di diramazione ed esclusive per il tratto ulteriore.

A ben vedere, tale principio giuridico costituisce l'esplicazione di un'interpretazione ampiamente riconosciuta in giurisprudenza, secondo la quale, anche a prescindere dalla vigenza dell'art. 1117 cod. civ., la destinazione della "cosa" è in grado di attribuire la relativa titolarità alla stessa stregua del "diverso titolo" pure previsto dalla-norma. In altri termini, si ritiene che, prima di qualsiasi altra regola, la destinazione oggettiva e strutturale del bene/impianto (vale a dire l'utilità prestata) sia il criterio per attribuirne la proprietà. Infatti il concetto di diramazione non fa altro che applicare concretamente tale impostazione, in quanto, nel concreto,  la tubazione fornisce un'utilità comune prima della diramazione e un'utilità esclusiva dopo tale punto.

A ciò si aggiunga che la distinzione tra proprietà comune e proprietà esclusiva non è assoluta, ma  possono anche verificarsi situazioni intermedie, quali sono quelle in cui la conduttura, dopo il punto di diramazione, è posta a servizio di un gruppo di condomini. In tale ultima ipotesi, si avrà una proprietà condominiale prima della diramazione, una proprietà in capo a un gruppo di condomini dopo la diramazione e una proprietà esclusiva (diversa per ciascun tratto) nelle ultime porzioni della tubazione destinate a servire (separatamente) le unità immobiliari esclusive. A rappresentarla graficamente, la situazione assomiglia a un albero, dove ciascun tratto dei rami ha proprietari diversi.

 

LA SOLUZIONE PREFERIBILE

Le implicazioni giuridiche dei principi sopra illustrati comportano che le condutture presenti nell'edificio, come abbiamo visto, possono avere (e in effetti hanno) proprietari diversi.

Da ciò deriva che, al fine di individuare i soggetti legittimati a decidere sulle attività di manutenzione e/o di riparazione delle tubazioni (ai quali peraltro vanno addebitate le relative spese e non ad altri), è imprescindibile effettuare un'indagine di fatto sulla destinazione dei relativi tratti.

In base alla stessa indagine, andranno individuati anche i responsabili degli eventuali danni dei danneggiati (quasi sempre altri condomini). Al fine del compimento di tale verifica, alcune pronunce giuresprudenziali privilegiano la collocazione della conduttura (se verticale, oppure orizzontale).

In realtà, ogni volta sarà necessario (qualora non sia possibile accertare altrimenti) effettuare  un "saggio" sulle murature, al fine di individuare il punto di diramazione.

 

Art. 1117 cod, dv. - Parti comuni dell'edificio

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale,

    i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria; incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche · strutturali e funzionali, all'uso comune;

  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati dì distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

     

    Art. 1123 cod. civ. - Ripartizione delle spese

    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.   ·

     

     

    Tubazioni verticali e orizzontali

     

    Cass., sent. 3 settembre 2010, n. 19045

    Le spese per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, at sensi dell'art. 1117 cod. civ., n. 3, sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti.

     

    Cass., sent. 18 dicembre 1995, n. 12894

    Le spese per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico e a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti. (Nella specie, sulla base del principio affermato, si è ritenuto che il giudice di merito avesse correttamente posto a carico del singolo la spesa di riparazione del tratto della tubazione orizzontale che si innesta in quella verticale).

     

     

    Il punto di diramazione è rilevante anche nel supercondominio

     

Cass., sent. 9 giugno 2010, n. 13883

Essendo gli edifici costituiti in altrettanti condominii, legati tra loro, tramite la relazione di accessorio a principale a talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di  illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato ecc.), a queste cose, impianti e servizi si applicano le norme sul condominio negli edifici. Si deve ritenere applicabile nella specie l'art. 1117, n. 3, cod. civ. secondo cui gli impianti per l'acqua devono presumersi di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Di conseguenza, poiché la rottura si era verificata in un preciso punto nelle tubazioni afferenti a singoli edifici, la comunione non operava più e la spesa per il consumo abnorme conseguente non poteva essere ripartita tra tutti i partecipi del supercondominio.

 

 

Dalla proprietà comune deriva l'appllcaztone dell'art. 1123 cod. civ.

 

Cass., sent.uz, giugno 2012, n. 9765

I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva. Pertanto, come nella specie, per la riparazione di un condotto che, partendo dal pavimento del secondo piano dell'edificio, attraversa con andamento verticale gli altri due piani, vale la presunzione ex art. 1117, comma 3, Cod. Civ., secondo cui le fognature e i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all'art. 1123: cod. civ.

 

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La controversa proprietà della c.d, "braga"

 

Cass., sent, 17 gennaio 2018, n. 1027

Premesso che, a norma dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., si presumono comuni i canali di scarico solo «fino al punto di diramazione» degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, va escluso che rientri nella proprietà condominiale la c.d. "braga" (vale a dire l'elemento di raccordo tra la tubatura verticale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale), atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all'uso di tutti i condomini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento.

 

Cass., sent. 3 settembre 2010, n. 19045

Ai sensi dell'art. 1117, n. 3, Cod. Civ., i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino

al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva e poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all'uso (e godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini.

 

Cass., sent, 19 gennaio 201:2, n. 778

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1117, comma 3, cod. civ., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificata come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale.

 

La responsabilità (ex art. 2051 cod. cìv.) per i danni derivanti dalle condutture

 

Trib. Messina, sent. 18 febbraio 2015

In tema di condominio, i condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con la ovvia conseguenza che, se la fognatura causa danni a un condomino, di tali danni risponde il condominio.

 

Trib. Bari, 14 gennaio 2010, n. 104

La norma di cui all'art. 2051 cod. civ. prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il fondamento della responsabilità prevista dall'art. 2051 cod. civ. deve essere dunque individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all'obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi. La norma anzidetta trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l'ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi, sia agli stessi condomini. Infatti, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., le tubazioni sono di proprietà comune fino al punto di diramazione, esse assolvendo a una funzione comune fino all'ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale'. Pertanto, trattandosi di beni di proprietà comune, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 cod. civ., in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difettosità od omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità

  • res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa e il danno, che la medesima res abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o statica, ovvero per effetto di concause umane o naturali.

     

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    Le condutture dell'impianto di riscaldamento

     

    Cass., sent. 2 agosto 2001, n. 10560

    Le obbligazioni a carico del condomino connesse alla proprietà comune dell'impianto centralizzato di riscaldamento vengono meno nell'ipotesi in cui costui sia stato escluso dal relativo servizio per distacco della diramazione ai locali di sua esclusiva proprietà, disposto dallo stesso condominio allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni, e per il protrarsi di tale distacco a causa dell'inerzia del condominio medesimo, senza che rilevi in contrario la decisione, presa, in conseguenza di ciò, dal condomino, di attivare un impianto autonomo dì riscaldamento. (Nella specie, alla stregua del principio di cui alla massima, la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito che aveva accolto l'impugnazione della delibera condominiale con la quale le spese di gestione dell'impianto centralizzato di riscaldamento per gli anni 1989-90 e 1990-91 erano state poste a carico anche dei condomini di una delle palazzine del condominio che, per detto periodo, era stata esclusa dalla fruizione del servizio per distacco, protrattosi nel tempo, disposto dal condominio stesso, con taglio della condotta dell'alimentazione, allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate).

     

    Cass., sent. 8 maggio 1996, n. 4270

    L'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante, al condominio (nella specie, proprietario

    di un'autorimessa), che non usufruisce del servizio di riscaldamento, sia ugualmente proprietario di detto impianto e quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere alle spese inerenti alla sua conservazione o al rifacimento, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ. per l'individuazione delle parti comuni dell'edificio. Cosicché, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, qualora manchi detta diramazione, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato al loro servizio.

     

    Trib. Milano, sent. 2 marzo 1992

    La presunzione dì comproprietà ex art. 1117 cod. civ. dell'impianto centrale dì riscaldamento fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini non può essere esclusa per il fatto che alcune unità immobiliari siano sprovviste di diramazioni, giacché ciò che rileva al fine di escludere il concorso nelle spese è l'obiettiva configurazione dei luoghi, tale da escludere di per se stessa la potenzialità d'uso della cosa comune.

     

    Cass., sent. 23 maggio 1990, n. 4653

    Il proprietario di appartamenti o locali di un edificio condominiale, ancorché questi non usufruiscano del servizio prodotto dall'impianto di riscaldamento centrale, che sia però potenzialmente idoneo a riscaldarli, è comproprietario di tale impianto a norma dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., qualora tale impianto sia già stato installato nell'immobile prima della formazione del condominio, ed è quindi obbligato a contribuire al pagamento delle spese necessarie per la sua manutenzione, se il contrario non risulta da un titolo idoneo, senza che osti il riferimento, nell'art. 1117, n. 3, cod. civ., alla comproprietà dell'impianto per il riscaldamento fino al punto di diramazione di quest'ultimo ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, che non comporta l'esclusione dalla comproprietà dei titolari delle unità immobiliari per le quali non siano state contemplate delle diramazioni, avendo il solo scopo di individuare il punto terminale della comunione e quindi di stabilire quali siano le parti dell’impianto per le quali le spese di riparazione debbono essere ripartite fra i condomini e non porsi a carico dei proprietari dei singoli locali.

     

    App. Trieste, sent. 24 maggio 1985

    La centrale termica è comune pure al condominio proprietario esclusivo di scantinato destinato a magazzino, anche se all'origine non collegato a essa tramite la relativa diramazione, sulla base del solo presupposto che l'impianto termico sia tale da consentire, senza modificazione alcuna e senza alcuna anormalità di gestione tecnica della caldaia, l'erogazione del calore anche al magazzino predetto.

     

     

    La diramazione dei cavi nell'impianto del citofono

     

    Trib. Bologna, sent, 22 maggio 1998

    Nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l'esterno (citofono) possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell'impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall'art. 1123, comma 2, cod. civ., mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità. (Nella fattispecie, quanto alle parti di proprietà comune dell'impianto, il Tribunale ha disposto la suddivisione delle spese di installazione in quote identiche, sulla considerazione che la cosa comune era, per consistenza e funzione, destinata a servire ugualmente e indiscriminatamente le singole proprietà).

     

     

    Gli impianti che servono una parte dell'edificio

     

    Cass., sent. 12 marzo 2018, n. 5900

    In tema di oneri condominiali, la funzione e il fondamento delle spese occorrenti per la conservazione dell'immobile si distinguono dalle esigenze che presiedono alle spese per il godimento dello stesso, come è dato evincere, in via di principio generale, dal disposto dell'art. 1104 cod. civ. - dettato in tema di comunione - e, sub specie dei rapporti di condominio, dalla norma di cui all'art. 1123 stesso codice, a mente della quale i contributi per la conservazione del bene sono dovuti in ragione dell'appartenenza e si dividono in proporzione alle quote (indipendentemente dal vantaggio soggettivo espresso dalla destinazione delle parti comuni a servire in misura diversa i singoli piani o porzioni di piano), mentre le spese d'uso (che traggono origine dal godimento soggettivo e personale) si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso, indipendentemente dalla misura proporzionale dell'appartenenza (e possono conseguentemente mutare, del tutto legittimamente, in modo affatto autonomo rispetto al valore della quota). Ne consegue, con particolare riguardo alla norma di cui all'art. 1123, comma 3, cod. civ., che il criterio di ripartizione di spese ivi disciplinato (a differenza di quanto previsto, in linea generale, nel precedente comma 2 del medesimo articolo) deve ritenersi applicabile alle ipotesi di condominio cosiddetto "parziale" (risultando, in caso contrario, la norma in parola un'inutile ripetizione di quella che la precede), così che, qualora le cose, gli impianti e i servizi comuni siano destinati a servire una parte soltanto del fabbricato, l'art. 1123, comma 3, nell'ambito della più vasta compartecipazione, identifica precipuamente i soggetti obbligati a concorrere alle spese di conservazione, individuandoli nei condomini cui il condominio è attribuito per legge ai sensi dell'art. 1117 cod. civ. (salva diversa attribuzione per titolo).

 

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