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La vicenda in commento principiava con l'impugnazione da parte di un condomino di un verbale di assemblea di condominio con il quale lo stabile aveva deciso di rimuovere alcuni contatori d'acqua da una cantina privata e posizionarli sul vano scala e di ripristinare un'apertura che collegava il piano scala con una parte di proprietà privata appartenente ad un condomino (un tempo usata come fienile).

Un proprietario, quindi, impugnava tale verbale affermando sostanzialmente come i proprietari della cantina e dell'ex fienile avrebbero dovuto astenersi dal votare in quanto portatori di un conflitto d'interesse e che comunque la delibera assembleare violasse i principi di buona amministrazione della cosa comune ai sensi degli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile.

Il Tribunale accoglieva le valutazioni del ricorrente e disponeva l'annullamento della delibera assembleare.

I proprietari delle parti private sopra citate impugnavano quindi la sentenza in Corte d'Appello.

Il Giudice del riesame accoglieva il gravame proposto escludendo che la deliberazione violasse i principi di buona amministrazione, ma condivideva la valutazione espressa dal primo giudice in merito al fatto che la creazione della porta sul vano scala avrebbe dato luogo all'istituzione di una servitù di passaggio, opera che avrebbe necessitato del consenso unanime di tutti i condomini.

L'originario ricorrente impugnava la predetta decisione in sede dì Cassazione depositando un ricorso articolato in due motivi.

In prima battuta egli rilevava come la sentenza di appello avesse errato nel valutare inesistente il conflitto di interessi dei proprietari, dato che con il voto espresso essi si erano liberati dei contatori siti nella loro cantina e giovati di una porta d'accesso alla loro parte privata (l'ex fienile).

Con il secondo motivo di doglianza, invece, la parte contestava la compensazione delle spese avvenuta in appello, ritenendo la prevalenza dell'accoglimento della propria domanda principale rispetto alla valutazione della soccombenza reciproca.

Si difendevano i condomini proprietari delle parti private depositando ricorso incidentale con il quale sostenevano l'errata applicazione da parte della Corte d'Appello degli articoli 1102 e 1122 del Codice Civile.

Assumevano, questi, nel ricorso incidentale, che la porta in questione non fosse opera nuova, ma consistesse nel ripristino di una apertura già esistente e che fungeva da collegamento tra il pianerottolo condominiale e l'adiacente ex fienile.

La Cassazione, con la sentenza numero 1849 del 25 Gennaio 2018 (relatore Antonio Scarpa) , rigettava in toto il ricorso principale e accoglieva invece quello incidentale. Dal punto di vista del ricorso principale, infatti, la Suprema Corte valutava come nel caso di condomini con conflitto d’interesse questi non abbiano il dovere di astenersi dalle votazioni, ma solo la facoltà di farlo, salva

 

la possibilità per gli altri comproprietari di rivolgersi all'autorità giudiziaria "in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio".

Secondo la Cassazione la Corte d'Appello aveva valutato correttamente negando la ravvisabilità del conflitto d'interessi e anzi rilevando come la partecipazione dei condomini proprietari fosse necessaria alla votazione, data l'incidenza delle opere su parti di loro proprietà esclusiva (in caso di loro assenza, infatti, la delibera sarebbe stata nulla).

Non si assisteva, poi, ad alcuna violazione degli articoli 1102 e 1020 del Codice Civile, secondo la Cassazione, in quanto la collocazione dei contatori sul vano scale non incideva sull'essenza del bene comune e non ne alterava in alcun modo la funzione. La Corte rigettava, poi, anche il secondo motivo di ricorso specificando come la valutazione sulla reciproca soccombenza afferisse alla sfera del merito e fosse quindi insindacabile in sede di legittimità. Come anticipato, tuttavia, la Cassazione accoglieva il ricorso incidentale dei proprietari della cantina e dell'ex fienile.

Secondo la Corte, infatti, la costruzione della porta di collegamento tra pianerottolo e parte privata non comporta la costituzione di una servitù di passaggio, ma anzi trattandosi di una parte di un condomino, rappresentava solo un uso più intenso della cosa comune ad opera dello stesso.

Trasformare un muro in una apertura, infatti, consentiva allo stesso di accedere più comodamente ai propri locali, senza comportare un detrimento agli altri condomini ed era quindi un uso consentito dalla legge.

E' chiaro che, in condominio, ogni proprietario ha il diritto di trarre dalla cosa comune la maggiore utilità possibile (anche maggiore degli altri comproprietari), a patto che questo uso non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri comproprietari un (teorico) paritetico uso.

Stante il fatto che non si trattava di servitù di passaggio, non era necessaria l'unanimità per la validità dell'assemblea.

Alla luce delle predette considerazioni, quindi, la Corte rigettava i1 ricorso principale e, dato l'accoglimento del ricorso incidentale, rinviava ad un'altra sezione della Corte d'Appello per la riforma della decisione. 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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