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FAQ - Ripartizione delle spese in quote uguali

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LA QUESTIONE

Non di rado, per non dire spesso, nel condominio viene richiesta all’amministratore l’adozione di una ripartizione delle spese per quote uguali.

Tale soluzione, che si vuole applicare a prescindere dalla specifica tipologia del costo, non è prevista dalla legge e genera, di conseguenza, non pochi problemi.

 

I PRINCIPI

La problematica della ripartizione per quote uguali è estremamente sentita nei condomìni in ragione del fatto che corrisponde alle diffuse richieste dei partecipanti, i quali gradiscono tale soluzione in quanto convinti che corrisponda a un’equa distribuzione dei costi.

Tuttavia le cose non stanno proprio così e anzi, per ben comprendere quale sia il giusto agire, occorre assumere un cambiamento di prospettiva che abbia maggiore corrispondenza con i principi previsti dalla legge. Infatti, in materia di ripartizione delle spese nel condominio, la discrezionalità dei condòmini (e quindi dell’assemblea) è assai ridotta, nonostante si verta in un ambito di proprietà (o meglio, comproprietà) privata nel quale vi è diffusa convinzione che il titolare sia il dominus incontrastato del bene.

Le norme del codice civile (art.1123 e segg.) che disciplinano tale materia impongono l’adozione di specifici criteri di ripartizione, previsti e ordinati in maniera “gerarchica” e per di più strutturati nel presupposto che l’utilità fornita dal bene o dal servizio comune è fruita dalle unità immobiliari (e non dalle persone dei titolari e/o degli utilizzatori di tali porzioni di piano).

In particolare, l’art.1123 del cod. civ. possiede tre commi, la cui applicazione deve essere coordinata nel seguente modo:

  1. il comma 1 prevede la ripartizione delle spese di gestione e conservazione dell’edificio in base alle quote millesimali di proprietà (c.d. tabella A);
  2. il comma 2, da applicarsi in subordine al primo, prevede che, qualora il bene/impianto fornisca utilità differenziata (alle diverse utilità immobiliari) la ripartizione non possa essere fatta “a millesimi generali” bensì in base all’oggettivo utilizzo (di cui però non indica la misura);
  3. il comma 3 infine prevede l’applicazione dei primi due a un “gruppo ristretto” di condòmini.

Come si vede, nel codice civile non è affatto prevista la ripartizione per quote identiche e anzi, secondo l’art. 1123 cod. civ., è normale che le carature siano diverse (come diverse sono le proprietà, sul cui valore sono parametrate le quote millesimali).

 

LE OPINIONI

Se si applicano i precedenti principi e quindi i criteri di ripartizione previsti dall’art. 1123 cod. civ., è conseguenziale che non potrà mai aversi una ripartizione per quote uguali (perché, come anticipato, non sono mai identiche le quote corrispondenti alla proprietà o quelle riferibili all’utilizzazione oggettiva).

Invero, in tale norma, è previsto che attraverso una “diversa convenzione” i condomini possano derogare i parametri di legge, tuttavia detta “convenzione” non è altro che un (vero e proprio) contratto sottoscritto da tutti gli aventi diritto (cioè da tutti i condomini), che è una cosa ben diversa rispetto alla deliberazione assembleare che viene assunta sempre a maggioranza e che comunque, anche quando viene adottata all’unanimità (dei presenti), vede sempre la mancata partecipazione di qualche condomino.

In conclusione, attraverso lo strumento gestionale “principe” del condominio (costituito dalla deliberazione assembleare, che, in particolare, approva le ripartizioni e/o i bilanci), non è possibile, ai sensi del codice, approvare ripartizioni in deroga ai predetti canoni legali.

A fronte di tale chiara impostazione delle norme, tuttavia, è riscontrabile una certa giurisprudenza che ha ritenuto valida una ripartizione per parti uguali, non di rado giustificandola con motivazioni piuttosto, per non dire troppo, originali. Sono poche pronunce, ma che hanno ricevuto una notevole attenzione da parte degli operatori del settore. In particolare, si tratta di una risalente pronuncia della Suprema corte che si è occupata della ripartizione delle spese di installazione dell’antenna centralizzata (Cass., sent. n. 2916/1669) e di una pronuncia di una Corte di merito che ha riconosciuto la validità di una ripartizione per quote uguali dei costi dell’impianto citofonico (Trib. Bologna, sent. n. 1299/19989. Tuttavia, a fronte di detti due orientamenti, esiste un ampio insieme di pronunce di legittimità, che ripetutamente ha affermato che la ripartizione per quote uguali può essere adottata solo all’unanimità (cioè per contratto).

 

LA SOLUZIONE PREFERIBILE

La giurisprudenza della Suprema Corte sulla necessità del consenso unanime (quindi con valore contrattuale) per l’adozione in parti uguali tra i condomini è talmente ripetuta da lasciare poco spazio di operatività e soprattutto da sollevare più di un dubbio sulla fondatezza delle isolate tesi giurisprudenziali che invece l’hanno ammessa (“a maggioranza”).

Da ciò deriva la necessità che una siffatta ripartizione sia assunta col consenso della totalità dei partecipanti. Per fare ciò, la soluzione migliore è ottenere la presenza di tutti i condomini in assemblea e poi di fare confermare il loro consenso con una sottoscrizione verbale. Se ciò non è possibile, l’assemblea non può deliberare tale ripartizione, ma solo i singoli (magari presenti alla riunione) possono impegnarsi personalmente, in attesa che sia raccolto anche il consenso degli altri (assenti). Se invece in assemblea taluno già esprime opposizione a tale ripartizione, cadrà definitivamente ogni possibilità di approvare la ripartizione paritaria.

 

PER SAPERNE DI PIU’

  • Antonio Bocchetti, “Derogabilità dell’art. 1123 cod. civ.” in Immobili & proprietà, 2007, fasc. 7, pag. 461;
  • Maurizio De Tilla, “Sulla ripartizione delle spese comuni in parti uguali”, in Rassegna delle locazioni e del condominio, 2001, fasc. 3, pag.387

 

Art. 1118 cod. civ. – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni

Il diritto di ciascun condominio sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.

Il condominio non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni

Il condominio non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condominio può rinunciare all’utilizzo del l’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

 

Art. 1123 cod. civ. – Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

Art. 1124 cod. civ. – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

 La spesa relativa è ripatita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

 

Art. 1125 cod. civ. – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

 

Art. 1126 cod. civ. – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano ciascuno.

 

 

Possibile una ripartizione in parti uguali (antenna o citofono)

 

Trib. Bologna, sent. 22 maggio 1998, n. 1299

Nel sistema di comunicazione tra ciascun appartamento condominiale e l'esterno (citofono) possono distinguersi parti comuni (il quadro esterno e comunque tutta la parte dell'impianto che precede la diramazione dei cavi in direzione delle singole unità abitative) e parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da ciò la necessità di distinguere, anche in sede di riparto delle spese di installazione, la parte comune da quelle di proprietà individuale: di esse, la prima ricade nel regime previsto dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ., mentre le seconde gravano interamente su ciascun condomino in ragione della loro obiettiva entità. (Nella fattispecie, quanto alle parti di proprietà comune dell'impianto, il Tribunale ha disposto la suddivisione delle spese di installazione in quote identiche, sulla considerazione che la cosa comune era, per consistenza e funzione, destinata a servire ugualmente e indiscriminatamente le singole proprietà).

 

Cass., sent. 2 agosto 1969, n. 2916

I provvedimenti adottati all'unanimità dai condomini, al di fuori dell'assemblea, derivano la loro efficacia vincolante dal valore contrattuale dell'atto. (Nella specie, è stata ritenuta legittima l'approvazione per iscritto, mediante apposizione delle firme di tutti i condomini, del preventivo di spesa relativo alla installazione di una antenna centralizzata televisiva, avvenuta al di fuori dell'assemblea, nonché l'approvazione, con la maggioranza semplice dell'assemblea, del piano di riparto della spesa in parti uguali fra i condomini, anziché in proporzione al valore millesimale delle singole proprietà, trattandosi di spesa destinata a servire in parti uguali i condomini, ai sensi dell'art. 23, commi 1 e 2, cod. civ.

 

 

La necessità del consenso unanime per la ripartizione in parti uguali

 

Cass., sent, 4 dicembre 2013, n. 27233

In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma 1, cod. cìv., e pertanto non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitarlo" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

 

Cass., sent, 19 marzo 2010, n. 6714

L'adozione di un criterio di ripartizione delle spese condominiali difforme da quello indicato dall'art. 1123 cod. civ., fatto salvo il caso di previsione contenuta in un regolamento condominiale di origine contrattuale, è possibile solamente se la decisione è presa con il consenso di tutti condomini. n caso contrario la deliberazione deve essere considerata nulla e come tale impugnabile da chiunque vi abbia interesse, ivi compreso il condomino che abbia espresso il voto favorevole. È da considerarsi annullabile, invece, la decisione con cui l'assemblea si limiti ad approvare la ripartizione' delle spese in difformità

a quanto previsto dall'art. 1123 cod. civ.

 

Cass., sent. 29 gennaio 2000, n. 1033

In tema di condominio di edifici, al fine della ripartizione delle spese comuni, perché sia giustificata l'adozione di un criterio di ripartizione diverso da quello fissato in via generale dall'art. 1123 cod. civ. e commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, occorre che, così come previsto dal comma 1 della norma citata, la deroga sia prevista espressamente. Pertanto il fatto che per alcune parti dell'edificio specificatamente indicate nel titolo come comuni la misura della partecipazione di ciascun condomino alla comunione risulti determinata in misura diversa a quella corrispondente alla rispettiva quota di proprietà esclusiva (nella specie, in parti uguali tra i condomini, anziché in millesimi di proprietà) non implica che tale diversa misura si estenda alle restanti parti comuni.

 

 

Il regolamento contrattuale può prevedere la ripartizione paritaria

 

Cass,, sent, 7 ottobre 2013, n. 22824

In materia di condominio è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore, della proprietà di ciascun condominio (art. 1123 cod. cìv.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto il regolamento contrattuale di condominio).

 

Cass., sent, 18 marzo 2002, n. 3944

In materia di condominio, è valida la disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, secondo cui le spese generali e di manutenzione delle parti comuni dell'edificio vanno ripartite in quote uguali tra i condomini, giacché il diverso e legale criterio di ripartizione di dette spese in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino (art. 1123 cod. cìv.) è liberamente derogabile per convenzione (quale appunto 11 regolamento contrattuale di condominio), né siffatta deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulla disposizione inderogabile dell'art. 1136 ccd. civ. ovvero su quella dell'art. 69 disp, att. cod. cìv., in quanto, seppure con riguardo alla stessa materia del condominio negli edifici, queste ultime disciplinano segnatamente i diversi temi della costituzione dell'assemblea, della validità delle deliberazioni e delle tabelle millesimali.

 

 

La ripartizione in parti uguali dei costi per il riscaldamento

 

Cass., sent. 4 agosto 2017, n. 19651

La delibera condominiale che, a maggioranza e in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell'assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale.

 

 

Invalide le delibere prive del consenso unanime

 

Cass., sent. 16 febbraio 2001, n, 2301

Le delibere delle assemblee di condominio aventi a oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle. (Nella specie, si trattava di una delibera assunta a maggioranza, relativa alla ripartizione tra i condomini in parti uguali, e non in base ai millesimi, ella spesa relativa all'adeguamento dell'impianto elettrico alla normativa in tema di sicurezza e alla automazione del portone).

 

Cass., sent. 8 gennaio 2000, n. 126

È affetta da nullità {la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea e ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 cod. civ.) la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. clv.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune e ciò perché il riparto in base all'uso differenziato, previsto dal comma 2 del citato art. 1123, non è applicabile alle spese generali.

 

Cass., sent. 6 maggio 1987, n. 4197

L'art. 1137 cod. ci~,; che riconosce a ogni condomino dissenziente il diritto di impugnare le deliberazioni dell'assemblea si riferisce alle deliberazioni annullabili, mentre per quelle nulle provvede l'art. 1421 cod. civ., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi ha interesse. Pertanto il condomino che abbia partecipato all'assemblea e abbia espresso voto conforme alla deliberazione che si assume nulla

non è escluso dal diritto di far valere tale nullità sol che alleghi e dimostri di avervi interesse. (Nella specie, la Corte Suprema ha confermato la decisione del merito che, con riguardo alla richiesta dichiarazione di nullità della deliberazione, presa non all'unanimità, ma a maggioranza, concernente la ripartizione delle spese di installazione di una nuova caldaia dell'impianto di riscaldamento in parti uguali, anziché in misura proporzionale ai valori della proprietà di ciascun condomino - art. 1123 cod. civ. - aveva ravvisato l'interesse ad agire nella violazione del diritto del condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge).

 

Trib. Trieste, sent. 10 gennaio 1979

È senza giustificazione il fatto che l'unità condominiale costituente la centrale termica non sia suddivisa tra i condomini con gli stessi criteri con i quali sono state suddivise le altre parti comuni dell'edificio, ma sia divisa in parti uguali, ed è di conseguenza illegittima l'assemblea condominiale con cui si stabilisca

che ciascun condominio debba contribuire in egual misura alle spese di sostituzione della caldaia.

 

 

La “diversa convenzione” (contrattuale) può derogare i criteri legali

 

Trib. Roma, sent. 25 gennaio 2018, n. 1755

In tema di condominio di edifici, ai sensi dell'art. 1123 cod. civ., le spese per la conservazione dei beni e quelle per i servizi comuni sono ripartite in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, consentendo espressamente la deroga convenzionale al suddetto criterio di ripartizione legale, non ponendo alcun limite alle parti, con l'effetto di rendere legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini

in misura diversa da quella legale.

 

Trib. Milano, sent. 19 settembre 2017

Tutti i titolari delle unità immobiliari comprese nell'edificio, essendo comproprietari pro indiviso dei beni e degli impianti condominiali, sono tenuti a contribuire al pagamento dei costi della gestione del fabbricato e alla manutenzione delle parti comuni ex art. 1118 cod. civ. secondo i criteri previsti dagli artt. 1123 e segg. cod. civ. e che l'assemblea a maggioranza può approvare tabelle millesimali che non deroghino ai principi di cui sopra, che possono essere derogati solo dall'unanimità dei condomini con diversa convenzione, cioè contrattualmente.

 

Cass., sent, 14 luglio 2015, n. 14697

Poiché la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni (artt. 1123-1125 cod. civ.) è suscettibile di deroga con atto negoziale e quindi anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui la clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore dl taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (nel caso, l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato. Per contro, in assenza di siffatta previsione contrattuale, la proprietà comune del bene impone la partecipazione di tutti i condomini alle decisioni che concernono detto bene. (Fattispecie nella quale la Corte ha conseguentemente ritenuto illegittima la delibera assembleare inerente all'esecuzione di un intervento di ristrutturazione dell'ascensore, essendo stata adottata con la partecipazione dei soli condomini proprietari degli appartamenti situati dal primo all'ultimo piano dell'edificio, con esclusione dei proprietari del piano ammezzato

e dei negozi).

 

Cass., sent, 6 novembre 2014, n. 23688

In tema di spese condominiali, il regolamento di un condominio non integra, rispetto ad altro condominio facente parte del medesimo supercondominio, la "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, primo comma, ultima parte, cod. civ., che si riferisce esclusivamente a una ripartizione convenzionale tra gli interessati, diversa da quella legale, delle spese che i condomini di un edificio sono tenuti a sopportare, sicché è nulla la delibera che accolli ai condomini gli oneri relativi a un altro fabbricato sul solo fondamento delle disposizioni regolamentari di quest'ultimo in assenza di espressa adesione.

 

Cass., sent, 23 dicembre 2011, n. 28679

In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 cod. civ., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica.

 

Trib, Bari, sent, 10 giugno 2008, n. 1470

L'art. 1123 cod. civ., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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