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FAQ - Come costituire e gestire un condominio senza amministratore

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Non sempre un condominio ha il proprio amministratore.   Ci sono casi in cui questa figura non è obbligatoria e altre fattispecie dove la carica è obbligatoria ma non è ancora ricoperta da nessuno.   Si pensi per esempio al decesso dell'amministratore: qui manca l'organo fino al giorno in cui viene nominato il nuovo amministratore.



L'assenza dell'amministratore non fa venir meno i quotidiani bisogni di un condominio come la riparazione di eventuali guasti dei servizi comuni, il pagamento dell'impresa di pulizie e delle utenze intestate al condominio, la convocazione dell'assemblea, la riscossione delle quote condominiali e così via. In simili casi occorre gestire l'edificio in assenza del suo amministratore. Andiamo per ordine, partendo dalla nascita del condominio.
 

Come ha affermato più volte la Suprema Corte (cass., 3945/2008, Cass.18226/2004), il condominio si costituisce automaticamente ipso facto, senza la necessità di un'apposita deliberazione o di un'altra manifestazione di volontà, nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio con proprietà individuali, oppure quando l'unico proprietario di un edificio vende piani o porzioni di piano a due o più soggetti, in proprietà esclusiva.
 

Infatti, nel momento in cui ci si avvede della condomìnìalìtàdell'edificio che si abita è necessario procedere alla "formalizzazione" del condominio. Si tratta di passaggi obbligatori, da cui non ci si può esimere con una votazione contraria. E, a riguardo, la prima cosa da fare è aprire un codice fiscale del condominio. Esso servirà a identificare il condominio nei rapporti verso terzi. Si pensi al caso in cui ci sia necessità di rifare il tetto e la spesa debba essere ripartita tra i vari condomini: la fattura della ditta verrà intestata al condominio e poi il prezzo sarà ripartito tra i condomini per millesimi (o, se il tetto è di uso esclusivo di uno dei condomini, i due terzi della spesa sono a carico di quest'ultimo e l'altro terzo viene diviso per millesimi tra gli altri condomini).
 

Di solito è compito specifico dell'amministratore. Ove questo manchi, anche un solo condomino vi può procedere: si reca presso l'Agenzia delle Entrate e fa richiesta, utilizzando l'apposito modello, di attribuzione del codice fiscale dell'edificio. Il codice fiscale rimane immutato nel tempo, per tutta la vita del condominio, anche se dovesse essere sostituito l'amministratore.
 

Altro dei principali e iniziali obblighi è l'apertura del conto corrente intestato al condominio medesimo; dove devono obbligatoriamente transitare tutte le somme riscosse nella gestione, quote ordinarie e straordinarie. Anche qui, se c'è l'amministratore è lui stesso a chiedere alla banca, valutando le condizioni più vantaggiose per l'edificio. Se l'amministratore manca, vi provvede anche solo un singolo condomino.
 

Altro tipico adempimento utile al condominio è la predisposizione del regolamento di edificio. Alla sua redazione normalmente provvede il costruttore, facendolo poi firmare e approvare da parte di ogni condomino nel momento di acquisto dell'appartamento, insieme al contratto di compravendita. Così facendo l'approvazione del regolamento avviene all'unanimità poiché, sebbene in momenti e circostanze differenti, tutti i proprietari ne accettano le condizioni. Il regolamento così formato è il cd. regolamento contrattuale. 
 

Il regolamento non è sempre obbligatorio: lo diventa solo se il numero di condomini è di almeno 11; fino a 10 condomini l'edificio può non avere un proprio regolamento. Come ha ricordato la Cassazione 3245/2009, al di sotto di 11 proprietari, l’adozione del regolamento è facoltativa e i condomini possono decidere di regolamentare i rapporti condominiali attraverso altri strumenti. Si può, ad esempio, prendere decisioni in merito alla gestione condominiale attraverso una delibera dell'assemblea; oppure dotarsi di tabelle millesimali, onde eliminare l'incertezza dei millesimi dei singoli alloggi, purché venga rispettato il criterio legale di ripartizione delle spese. 
 

La deroga a questo criterio è possibile solo tramite apposita clausola del regolamento contrattuale 
 

L'ultimo adempimento necessario per costituire un condominio è la nomina dell'amministratore. Esso è obbligatorio solo se ci sono almeno 9 condomini. Invece fino a 8 condomini è possibile gestire un condominio senza amministratore. Sotto il tetto di 9 condomini la sua figura è facoltativa. Se vi sono ad esempio 20unità immobiliari e solo tre proprietari, la nomina di unamministratore non è obbligatoria mentre lo è se i venti alloggi sono tutti di proprietà di soggetti diversi in condominio potrebbe essere sprovvisto, anche solo momentaneamente, dell'amministratore. Oltre ai casi di facoltatività di questo organo, può capitare che l'assemblea non si accordi sul nominativo oppure non riesca a riunirsi oppure ancora perché l'amministratore è deceduto o ha perso uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere ex art. 71bis disp att. C. c.; in tutti questi casi il singolo condomino può convocare l'assemblea ordinaria o straordinaria. 
 

Qualora l'amministratore si dimette non si può dire di essere di fronte a un condominio senza amministratore: il dimissionario resta in carica fino a quando non viene sostituito da quello nuovo. 
 

Quando l'amministratore di condominio, nei casi in cui è obbligatorio, manca perché l'assemblea non trova un accordo, il singolo condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria affinché sia questa a nominarlo. Così è quando i condomini sono più di otto e l'assemblea non vi provvede: la nomina di un amministratore è disposta dal giudice su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. 
 

Nei condomini senza amministratore è estremamente utile individuare una figura di facente funzioni, quale mandatario dei condomini, che si occupi della gestione dell'edificio. Questi sarà colui che paga i fornitori, incassa le quote, rendiconta le spese e così via. Ciò per permettere la quotidianità condominiale.
 

Il condominio è sostituto d'imposta. Per essere tale non viè alcun vincolo numerico di condomini richiesto. Sussiste quindi l'obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all'amministrazione finanziaria. Il condominio è tenuto a operare la ritenuta d'acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà: 
 

  1. applicare le ritenute d'acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali; 
  2. applicare le ritenute d'acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio 
  3. tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali; 
  4. quantificare le ritenute d'acconto sulle somme erogate; 
  5. versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all'amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento; 
  6. rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell'anno precedente; 
  7. presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d'imposta, il modello 770 oltre alla certificazione unica; 
  8. limitare l'uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4% . 
  9. Inoltre sussistono altri adempimenti fiscali per i lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali. 
     

L'Agenzia delle Entrate ha detto che, per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini. 
 

Infine l'art. 66 disp. Att. C.c. stabilisce che, in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. 

 

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