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FAQ - Il diritto di voto in assemblea

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Vecchio – Art. 67 disp. Att. C.c.

Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche 'a mezzo di rappresentante.

Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a uh solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente,

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario,

 

Nuovo  – Art. 67 disp. Att. C.c.

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore del proporzionale.

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida e il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscon0o in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non opposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomii. L’amministratore riferisce in assemblea.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratta di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

 

La limitazione delle deleghe

Ciascun condomino può partecipare all'assemblea a mezzo di un proprio rappresentan­te: anche il Legislatore della riforma conferma il fondamentale diritto del condomino di astenersi dal partecipare personalmente in assemblea e di delegare anche un terzo a pre­senziarvi in sua vece per ivi esporre le di lui ragioni e esprimere per lui il voto secondo le direttive impartitegli, ovvero secondo la propria discrezionalità di cui naturalmente dovrà

rispondere.                                                                                                 '

La delega, aggiunge il nuovo testo dell'articolo in esame, deve essere conferita in forma scritta, adeguandosi in tal modo alla prassi ormai consolidata di riportarne il testo in calce all'avviso di convocazione, così da facilitarne al condomino il rilascio in favore di persona di sua fiducia 1.Nulla vieta al regolamento di prevedere lo specifico conferimento di delega notarile a persona estranea al condominio, dovendosi ritenere detta clausola come finaliz­zata a preferire un diretto interessamento del condomino alla gestione dei beni comuni.

La novità della riforma consiste nell'avere limitato il numero delle deleghe di cui cia­scun condomino, o un terzo estraneo alla compagine condominiale, può essere portatore in assemblea, qualora i partecipanti al condominio siano in numero superiore a venti: il nuovo art. 67 disp. att. e.e. dispone infatti che in tal caso il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Il che significa che, nonostante l'infelice formulazione testuale della norma, il delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a un quinto del complessivo numero delle "teste" di cui si compone il condominio e che contestualmente neppure superino il quinto del valore dell'edificio. E così, prendendo come esempio il riferimento assunto. dal Legislatore, il delegato può rappresentare in assemblea non più. di quattro condomini, sempre che costoro, complessi­vamente considerati, non siano titolare di oltre duecento millesimi.

Così disponendo, il Legislatore dimostra di volere incentivare la personale partecipazio­ne del singolo' condomino all'assemblea, proprio per evitare la concentrazione di deleghe in capo a un solo soggetto che, benché apparentemente rappresentativo della volontà dei suoi deleganti, spesso è invece portatore di un suo individuale interesse in grado di condi­zionare le scelte in assemblea: non è evidentemente sfuggito al Legislatore, il fatto che con il solo 20% del numero delle teste e di millesimi ( e quindi doppia maggioranza) è impedito di assumere qualsivoglia delibera, essendo necessario, per l'approvazione di questa, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea purché portatori di almeno un terzo dell'intero valore millesimale (almeno 333 millesimi).

Resta sempre salva la possibilità per il regolamento di indicare anche la qualità del delegato, nel senso che è legittimo il divieto di conferire la delega a un estraneo del condo­minio, che non sia il coniuge del proprietario dell'unità immobiliare oppure un suo parente.

Si tratta, comunque, di limiti che, se da un lato tendono a privilegiare una certa fami­liarità nel condominio, dall'altro, soprattutto in realtà condominiali con un elevato numero di partecipanti, rendono difficoltoso il raggiungimento delle necessarie maggioranze per deliberare e quindi portano il condominio nella spiacevole situazione di non riuscire ad assumere decisioni importanti per la gestione e per la manutenzione dei beni comuni.

Spetta al presidente dell'assemblea il compito, ancor prima di dare avvio alla tratta­zione degli argomenti, di accertare la valida costituzione dell'assemblea e quindi anche la regolarità delle deleghe. L'eventuale partecipazione di un soggetto estraneo o privo di valida delega non si riflette comunque sulla validità della costituzione dell'assemblea e del­le decisioni assunte, salvo che la partecipazione e il voto espresso da costui abbia influito sulle maggioranze richieste oppure sullo svolgimento della discussione e, di conseguenza, sull'esito della votazione. Le delibere, a questo punto, vengono sottoposte alla cosiddetta "prova di resistenza", vale a dire all'accertamento se, quand'anche tolto il voto irregolar­mente èspresso dal falso delegato, avrebbero raggiunto le maggioranze volute dalla legge per essere legittimamente assunte.

Quanto al contenuto, la delega può essere in bianco oppure specificata. La prima non

contiene alcuna indicazione, se non la ratifica incondizionata di qualsiasi decisione assunta in assemblea dal delegato. La seconda, definita anche "titolata", precisa invece la votazio­ne che il delegato dovrà esprimere su ogni argomento posto all'ordine del giorno.

In ogni caso, i rapporti fra il rappresentante intervenuto e il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato e l'eventuale conflitto che dovesse insorgere tra di loro non va a influire sulla delibera assunta dal condomino

delegato.

 

Il comproprietario

Si è visto che il sesto comma dell'art'. 1136 C.c. dispone che l'assemblea non può delibe­rare se non consta che siano stati regolarmente convocati tutti gli aventi diritto. Il che porta a fondatamente ritenere, in primo luogo, che se una unità immobiliare è appartiene in pro­prietà pro indivisa a più persone l'invito va fatto a tutti i comproprietari e non a uno solo.

Quanto alla partecipazione in assemblea, normalmente accade che i comproprietari si accordino prima su chi, tra di loro, dovrà personalmente presenziare alla riunione per espri­mere il voto in nome e per conto di tutti gli altri. È frequente il caso della cointestazione del bene tra marito e moglie conviventi, talché addirittura può presumersi che l'avviso di convocazione inviato solo all'uno sia comunque portato a conoscenza anche dell'altro: all'assemblea partecipa indifferentemente uno dei coniugi oppure entrambi e uno dei due manifesta il proprio voto vincolante anche per 1' altro coniuge.

Può invece accadere che l'unità immobiliare resti cointestata ai coniugi non conviventi in quanto separati o divorziati e che entrambi, pur con interessi confliggenti, si presentino contemporaneamente in assemblea, senza avere preventivamente deciso chi dovrà esprimere il voto. Già il vecchio testo della norma in esame forniva la soluzione al problema, nel senso che stabiliva che qualora l'immobile fosse in comproprietà tra più persone, il diritto di voto spettava a un solo rappresentante designato da loro stessi ovvero, in caso di disaccordo, scelto per sorteggio dal presidente dell'assemblea. Tale principio è stato sostanzialmente recepito anche dal Legislatore della riforma, con la particolare variante però in ordine alla nomina di colui che deve rappresentare la comunione in assemblea ed esprimere il voto per conto della comunione stessa. Il secondo comma del nuovo art. 67 disp. att. C.c. dispone, infatti, che il rappresentante deve essere nominato dai comproprietari ai sensi dell'art. 1106 C.c., cioè dalla maggio­ranza di loro calcolata secondo il valore delle rispettive quote. Il richiamo a tale criterio non è sicuramente felice, se si considera che in tal modo si obbliga i comproprietari non solo a provvedere alla nomina del rappresentante ancor prima che si tenga l'assemblea, ma anche a ricorrere inevitabilmente all'autorità giudiziaria qualora siano solo in due con quote uguali, nel momento in cui i relativi interessi non corrispondano: si pensi all'ipotesi più sopra indicata di comproprietà dell'unità immobiliare in capo a coniugi separati o di­vorziati che magari ancora non hanno raggiunto una pacifica intesa. Il sistema del sorteggio a cura del presidente dell'assemblea era certamente preferibile e senza dubbio di più pratica applicazione, al punto da non intendere la finalità che ha spinto il Legislatore della riforma a intervenire in merito.

 

La rappresentanza nel supercondominio: rinvio

Il terzo comma dell'articolo in esame è totalmente nuovo ed è già stato sufficientemente esaminato unitamente alla trattazione dell'art. 1117-bis C.c. in tema di supercondomino, a cui si rimanda. 

Si tratta, invero, di una forte limitazione al diritto di ogni singolo condomino di parte­cipare personalmente all'assemblea del supercondominio, essendo egli obbligato, nel caso in cui i condomini siano più di sessanta, a nominare un rappresentante che presenzi ed 'esprima il voto all'assemblea generale in sostituzione di tutti i partecipanti del singolo condom'iniò facente parte del più ampio complesso condominiale. Ciò accade per le de­libere inerenti alla gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e alla nomina dell'amministratore.

Il rappresentante, al cui potere non possono essere posti né limiti e né condizioni, ri­sponde del suo operato secondo le regole previste per il mandato e è tenuto a comunicare all'amministratore di ciascun condominio dapprima l'ordine del giorno su cui l'assemblea del supercondominio dovrà deliberare e poi l'esito dell' assemblea stessa: spetterà natu­ralmente a ogni amministratore relazionare infine la propria assemblea sull'operato del rappresentante e sulle comunicazione da questi ricevute.

 

Il divieto di delega all'amministratore

L'amministratore non può essere delegato dai condomini a partecipare a nessuna assemblea: questo è quanto previsto dal nuovo quarto comma della novella in esame.

Già si è detto della più volte manifestata volontà del Legislatore della riforma di ve­dere con più favore la personale partecipazione del condomino all'assemblea del proprio condominio. Con il precetto in esame ancor più esprime tale non tanto velata preferenza, soprattutto per evitare che 1 'amministratore diventi il mezzo abitudinario per molti con­domini per astenersi dal partecipare in concreto alla vita del proprio condominio, appunto conferendogli la delega a partecipare alle varie assemblee.

Si è posto spesso il problema della validità o meno della delega conferita all'ammi­nistratore. La realtà condominiale registra spesso la presenza di situazioni di conflitto d'interesse che rendono a volte difficile il bilanciamento tra gli interessi individuali e quelli della collettività condominiale unitariamente considerata. Simile problematica assume par­ticolare rilievo proprio in relazione alla nomina dell'amministratore.

Le decisioni dei giudici su tale tematica, pur nella varietà dei casi, hanno espresso co­munque una esigenza comune, quella cioè di evitare che un soggetto portatore di un inte­resse proprio e diverso da quello del condominio possa agire o partecipare a una decisione assunta invece nell'interesse della collettività condominiale. La verifica del conflitto di interessi va condotta in concreto e con valutazione a posteriori al fine di verificare se nella realtà l'interesse estraneo dell'amministratore sia stato effettivamente anteposto a quello generale. Tale ormai consolidato principio (Cass. 10 agosto 2009, n. 18192) porta a esclu­dere la rilevanza di una valutazione solo generica e astratta del potenziale conflitto.

Il problema si era posto con frequenza nel caso in cui l'amministratore riceva delega di rappresentare uno o più condomini in assemblea. Non sussistono problemi nel caso di con­ferimento di delega vincolata, di delega cioè che espressamente indica al delegato il voto da esprimere su ogni argomento posto all'ordine del giorno. Non così può dirsi quando all'amministratore viene conferita una delega senza alcuna indicazione di voto. In tal caso il conflitto deve ritenersi certamente presente nella materie relative alla discussione e alla approvazione del rendiconto consuntivo della gestione e alla nomina dell'amministratore, nonché in tutti i casi in cui i condomini sono chiamati a valutare il di lui operato. Ciò ha imposto l'applicazione in via analogica di quanto la legge prevede in tema di società (art. 2373 C.c..), talché la delibera adottate con il voto favorevole dell'amministratore portatore di deleghe deve. essere sottoposta alla cosiddetta prova di resistenza: ove la delibera sia stata assunta con il voto determinate dell'amministratore, essa deve ritenersi annullabile e quindi impugnabile entri i perentori termini di cui all'art. 1137 e.e. Infatti, sotto tale profilo vale il principio generale secondo cui il controllato, appunto l'amministratore, non può essere contemporaneamente controllore di sé stesso per effetto della delega conferitagli dal condomino.

 

Il nudo proprietario e l'usufruttuario ·

Si è visto, a proposito dell'obbligo dell'amministratore di convocare in assemblea tutti gli aventi diritto (artt. 1136, sesto comma C.c.. e 66 disp. att. C.c.), che sia il nudo proprieta­rio sia l'usufruttuario sono condomini a tutti gli effetti e come tali sono tenuti, al pari degli altri, a concorrere alla formazione della volontà del condominio.

Il sesto comma della novella in esame conferma che l'usufruttuario ha il diritto di par­tecipare all'assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardano l'ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Spettano, invece, al nudo proprietario tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manu­tenzioni straordinarie delle parti comuni dell'edificio.

Il nuovo settimo comma però prevede m1' eccezione, nel senso che il diritto di voto spetta comunque all'usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l'esecuzione senza giustifi­cato motivo. In simile situazione, peraltro prevista espressamente dall'art. 1006 C.c., gli è data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell'usufrutto;: del pari dicasi nel caso di migliorie (art. 985 C.c.) e addizioni (art. 986 C.c.). In questi casi il Legislatore della riforma, oltre al rimborso al termine dell'usufrut­to, correttamente gli attribuisce anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario: è importante però che di tutto ciò venga data comunicazione all'ammini­stratore affinché provveda a inviare l'avviso di convocazione sia all'usufruttuario sia al nudo- proprietario.

Al di fuori di tale particolare fattispecie, l'usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega. Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l'assemblea sia chiamata a deliberare opere di straordinaria ma­nutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitatile in funzione della medesima unità immobiliare; li legittima da un lato a partecipare- anche contestualmente- all'assemblea e dall'altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell'uno o dell'altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.

Neppure è data facoltà all'assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico dell'u­sufruttuario devono essere solo da lui deliberate, non potendo l'assemblea decidere invece diversa soluzione.

A carico dell'usufruttuario sono le spese ed, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell'inadempimento degli obblighi di ordinaria ammi­nistrazione. Grava così sull'usufruttuario l'obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni, come il funzionamen­to dell'impianto di riscaldamento e le piccole riparazioni all'ascensore in quanto lavori di modesta entità e di costo non elevato in relazione al reddito astratto dell'appartamento. All'usufruttuario spetta il diritto di voto in tema di nomina dell'amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richie­sta anche la presenza del nudo proprietario.

Può dirsi invece che sono a carico del nudo proprietario tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell'uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa.

Tale distinta legittimazione comporta che l'avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all'usufruttuario a seconda che l'ordine del giorno interessi l'uno o l'altro. L'errata convocazione dell'uno e dell'altro potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere assunte.

Tutto ciò vale però ai fini della manifestazione del voto in assemblea, nonché nel rap­porto interno di debito-credito tra nudo proprietario e usufrutturario.

La novità della riforma consiste infatti nel prevedere la solidarietà tra l'uno e l'altro per il pagamento di quanto da loro complessivamente dovuto al condominio. Il nuovo Legi­slatore, con l'aggiunta di un ultimo comma all'art. 67 in esame, ha inteso in tal modo porre ai sicuro il diritto di credito del condominio, legittimato ora a richiedere all'uno o all'altro l'intera quota di spettanza delle loro unità immobiliare di riferimento3.

 

In sintesi

Le novità apportate alla norma in esame sono senza dubbio da valutare positivamente, per avere innanzi tutto previsto l’obbligatorietà della forma scritta della delega e, soprattutto, per avere posto un limite, peraltro sufficientemente ampio, al numero delle deleghe di cui può essere portatore un condomino o anche un terzo alla compagine condominiale.

Minor plauso meritano per il vero sia il più complesso meccanismo previsto per la nomina del rappresentante tra i comproprietari del bene e, ancor meno, quello stabilito per la partecipazione all’assemblea del supercondominio, destinato quest’ultimo, anche in considerazione dell’elevato quorum richiesto per la nomina del rappresentante, a ricorrere ancor più all’autorità giudiziaria.

Bene invece il divieto di conferire delega all’amministratore, troppo spesso quest’ultimo portato a tutelare un proprio interesse all’approvazione del proprio operato piuttosto che a tutelare quello più generale del condominio.

Sicuramente più agevole per il condominio riscuotere le quote condominiali dal nudo proprietario e dall’usufruttuario, stante la loro solidarietà nel pagamento di quanto dovuto.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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