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FAQ - Spese personali addebito al singolo condomino.

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LA QUESTIONE

Le gestione del condominio (comprensiva delle attività necessarie per la conservazione dell’edificio e per la fruizione dei servizi comuni) genera una serie di spese, tra le quali inevitabilmente anche alcune che possono dirsi “personali”. Si pone il problema se tali costi possano essere addebitati ai singoli.

 

I PRINCIPI

La materia della ripartizione delle spese non solo è centrale nella gestione del condominio, ma pone una serie di problematiche di un certo rilievo (che peraltro, come è facile immaginare, suscitano un vivo interesse presso i condomini).

Tutto ciò si verifica sia in sede di presentazione della ripartizione all’assemblea (per la relativa necessaria approvazione), sia a partire dalla redazione del rendiconto da parte dell’amministratore condominiale, il quale si colloca in prima linea nell’individuazione della corretta ripartizione applicabile alle varie ipotesi di spesa.

Per quanto riguarda il caso delle spese personali, un altro aspetto interferisce con la già complicata situazione giuridica. Da una parte, i condomini si mostrano spesso favorevoli all’addebito di costi a carico del singolo (nel presupposto che siano di esclusiva competenza, o li abbia separatamente generati), dall’altra, il dettato del codice civile ignora 8quasi completamente) tale eventualità.

In ogni caso, i principi da tenere presenti nella ripartizione delle spese (e quindi anche nell’eventuale approvazioni di addebiti personali) sono quelli contenuti nell’art.1123 Cod. Civ., che contiene un “sistema” gerarchicamente ordinato di tre regole (valevoli per ogni tipo di spesa):

a.il comma 1 prevede che le spese “per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni” devono essere ripartite a millesimi di proprietà (c.d. “tabella A”);

b.qualora i beni/impianti comuni forniscano un’utilità non paritaria ai condomini, le spese vanno ripartite secondo la misura del relativo uso;

c.il terzo comma consente di applicare detti due criteri (per millesimi o per uso) non a tutti i condomini, ma a un gruppo ristretto di essi.

Come si vede, non vi è traccia di addebiti personali nell’art.1123 Cod. Civ., il quale consente deroghe solo in base a una “diversa convenzione” (vale a dire mediante un patto contrattuale e non con una semplice deliberazione a maggioranza dei condomini).

 

LE OPINIONI

La possibilità di derogare con una "diversa convenzione" ai criteri previsti dalla legge in materia di ripartizione delle spese (art. 1123 cod. civ.) certamente consente di approvare un addebito personale a carico di un singolo condomino. La necessità dell'unanimità dei consensi per la valida stipulazione di detta convenzione però rende estremamente improbabile tale soluzione (che, a ben vedere, contempla il consenso anche del singolo che vede addebitarsi la spesa).

La giurisprudenza è largamente consolidata nell'affermare che non sono possibili addebiti personali (con la conseguenza che l'eventuale delibera che li disponga sarebbe invalida). La ratio di una siffatta impostazione risiede nel fatto che l'assemblea dei condomini è un organo finalizzato ad adottare

i provvedimenti (comprese le ripartizioni di spesa) che abbiano come finalità la gestione della "cosa" comune. L'addebito di un costo al singolo invece non può fondarsi su un atto che non abbia anche

il suo consenso (come è tipico delle deliberazioni a maggioranza).

A ciò si aggiunga dn~ alcune tipologie di costi, seppure siano astrattamente riferibili a un condomino piuttosto che a un altro, attengono in effetti alla gestione generale dello stabile. In armonia con tale impostazione, infatti, sono state ritenute assolutamente attinenti all'amministrazione dell'edificio (e quindi da ripartirsi secondo i millesimi di proprietà) tutte quelle spese che servono per l'invio delle convocazioni e/o dei verbali e anche di specifica documentazione richiesta dal condomino, ancorché generate da alcuni (e non da tutti) i partecipanti, come nel caso in cui qualcuno sia dotato di PEC e quindi non abbia bisogno di ricevere l'invio cartaceo. Del pari, si ritengono spese generali attinenti alla riscossione delle quote quelle inerenti al sollecito legale effettuato dall'avvocato di fiducia del condomino.

 

 

LA SOLUZIONE PREFERIBILE

La suddetta impostazione spinge alla massima cautela nell'inserire nel rendiconto condominiale (o in qualsiasi delibera autorizzativa) le spese personali, le quali, per essere validamente addebitate, devono alternativamente essere: previste dalla legge; liquidate in un provvedimento giudiziale (sentenza); espressamente accettate dal singolo condomino (al quale vengono addebitate). Pertanto, senza tali requisiti, non è assolutamente consigliabile effettuare l'inserimento in bilancio. Per quanto riguarda l'accettazione del singolo condomino, a parte l'ipotesi delle spese di sollecito di pagamento, è ben possibile che il partecipante accetti i costi esclusivi, come nel caso del rifacimento del balcone aggettante che comprende alcune opere certamente private (si pensi alla sostituzione della pavimentazione). La legge infine consente qualche addebito: si pensi alla sanzione ex art. 70 disp. att. cod. civ., o alle spese per la formazione dell'anagrafe o per la revisione delle tabelle.

 

 

PER SAPERNE DI PIÙ

     >      Giovanni La Rocca, "Il rendiconto annuale delle spese condominiali e gli addebiti a singoli condomini a titolo personale", in Archivio delle tocaziont e del condominio, 2005, fase. 2, pag. 137;

     >       Luana Tagliolini, "L'imputabilità al condomino delle spese c.d. 'personali'", in Immobili e proprietà, 2009, fase. 6, pag. 353.


 

 

Art. 1123 cod. civ. - Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

 

Art. 1130 cod. civ. - Attribuzioni dell'amministratore

L'arnrninistratère, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve: (omissis)

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; (omissis)

 

Art. 69 disp. att. cod. civ.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui ll'art. 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1.quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2.quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. (omissis)

 

Art. 70 disp. att. cod. civ.

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a € 200,00 e, in caso di recidiva, fino a € 800,00. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'art. 1136 del codice.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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