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FAQ - Impianti condominiali attraversano l’appartamento

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Chi acquista l'appartamento con 1e relative servitù attive e passive non può lamentarsi delle condutture condominiali che corrono sotto i pavimenti o nelle murature, richiedendone la rimozione; la circostanza che gli impianti condominiali non siano visibili è un fatto del tutto irrilevante. La servitù costituita per destinazione del padre di famiglia non richiede che le opere siano necessariamente visibili da parte del proprietario del fondo servente.

 

La lite rasenta l'incredibile

È ovvio che il costruttore, in sede di realiz­zazione di un fabbricato, è, per forza di co­se, obbligato ad attraversare con le "mon­tanti" dei servizi (acqua, fogna, energia elettrica, impianto citofonico ecc.) la pro­prietà dei singoli futuri-acquirenti-condo­mini. Così, per raggiungere, per esempio, gli appartamenti posti al terzo piano, le montanti devono attraversare i locali a pia­no terra, il primo e il secondo piano, cre­ando una serie di servitù incrociate tra il condominio e i singoli condòmini.

Nel caso in esame non tutto deve essere andato per il verso giusto; il proprietario dell'appartamento al quarto piano di un fabbricato, nel corso di alcuni lavori, sco­pre, nella zona sottostante il pavimento del proprio alloggio, una tubazione idrica con­dominiale, che, a quanto pare, attraversa la propria unità immobiliare per alimentare quella del vicino (con cui evidentemente non corre buon sangue).

Contestando l'esistenza di una servitù, chiede al condominio di rimuoverla, ma quest'ultimo, per ovvi motivi, rifiuta di provvedervi e la questione si trasferisce nelle aule del tribunale.

 

Tribunale e Corte d'appello: la tubazione era preesistente

Il Tribunale accerta che la "tubazione in­criminata" era preesistente all'acquisto dell'appartamento e rigetta la domanda.

Il proprietario insiste e propone appello ritenendo che la proprietà si presuma libe­ra da pesi e limitazioni e che il condominio non abbia fornito la prova che la servitù fosse preesistente all'acquisto.

La Corte d'appello segue la via tracciata in primo grado e rigetta la domanda, sot­tolineando che la servitù ha origine con­trattuale; sottolinea inoltre che l'atto di ac­quisto prevede “che l'immobile è stato ac­quistato  ... sotto il vigore e l'osservanza di tutti i diritti, obblighi, oneri, servitù attive e passive, ... e in genere di tutte le norme e rapporti giuridici di natura reale e obbliga­toria vigenti all'interno dello stabile di cui i locali venduti fanno parte, quali stabiliti, previsti, disciplinati o richiamati dal rego­lamento di condominio.”

 

Non occorre menzionare le condutture

A proposito del regolamento di condomi­nio, la Corte territoriale rileva che esso, re­golarmente trascritto in data anteriore all'acquisto, “prevede la comunione delle condutture dell'acqua potabile e delle rela­tive installazioni e impianti, pur se com­portanti una servitù passiva a carico dell’immobile”

La Corte sottolinea un ulteriore ele­mento.

Le condutture, per forza di cose, si tro­vano all'interno dei muri e sotto i pavi­menti; per la costituzione e il riconosci­mento della servitù, non è necessario indi­carne l'esistenza, in quanto- l'acquirente, accettando il regolamento di condominio, avrebbe implicitamente accettato lo stato di fatto esistente.

Nel condominio peraltro questo tipo di servitù si costituisce per destinazione del padre di famiglia quando l'originario e unico proprietario dell'edificio vende i sin­goli appartamenti.

 

La controversia approda in Cassazione

Il proprietario dell'appartamento non demorde e chiede giustizia alla Cassazione.

A suo dire, le condutture sarebbero state collocate a sua insaputa, durante una sua recente assenza: come questo sia potuto accadere rimane un fatto ignoto.

Le indicazioni fornite dal consulente tec­nico d'ufficio, secondo il quale l'impianto sarebbe stato realizzato negli anni ‘50, sa­rebbero solo un'ipotesi priva di prove con­crete.

Il regolamento di condominio poi non sarebbe idoneo a costituire una servitù in favore della proprietà esclusiva del vicino.

 

La destinazione del padre di famiglia La cassazione esamina quello che, già a prima vista, sembra essere il punto critico della vicenda.

Per comprendere la criticità, occorre esaminare l'art. 1161 cod. civ., che dispone testualmente: «le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti desti­nate al loro esercizio.»,

La servitù quindi può benissimo essere costituita per destinazione del padre di fa­miglia, ma richiede che essa sia "apparen­te" ovvero che vi siano "opere visibili e permanenti" sul fondo servente, in modo da renderne presumibile la conoscenza da parte del proprietario di quest'ultimo.

Nel caso in esame invece, da un lato, si sostiene che la servitù è sorta per destina­zione del padre di famiglia, nel momento in cui l'originario costruttore ha realizzato gli impianti, per altro verso, l'impianto non è "a vista", per cui si tratterebbe di una servitù non apparente.

Allora sorge un problema: è possibile che la servitù non apparente possa essere costituita per destinazione del padre di fa­miglia?

 

Che cosa si intende per servitù "apparente"

Il problema di fondo quindi consiste nello stabilire quando le opere possano essere qualificate come "apparenti". Secondo la Cassazione, non è detto che le opere deb­bano essere necessariamente visibili dal fondo servente.

È sufficiente che le opere “destinate all'esercizio della servitù siano visibili - anche se solo saltuariamente e occasional­mente (Cass., sent. n. 6522/1993) - da qualsivoglia altro punto d'osservazione, anche esterno al fondo servente, purché il proprietario di questo possa accedervi libe­ramente, come nel caso in cui le opere sia­no visibili da una vicina via pubblica”.

L'apparenza quindi non richiede che l'opera sia a vista, né che il proprietario del

fondo servente abbia, in concreto, cono­scenza della sua esistenza, essendo suffi­ciente che essa sia suscettibile di essere vi­sta. Secondo la Cassazione, “la tubatura idrica, pur se collocata al di sotto del pavi­mento dell'appartamento che funge da fondo servente, costituisce senz'altro un'opera oggettivamente visibile (sia pure occasionalmente: come, in effetti, il ricor­rente ha confermato ammettendo di avere accertato l'esistenza della tubatura in occa­sione di lavori svolti nel suo appartamen­to), anche solo in parte, dal proprietario dello stesso, che, di fatto, inequivocabil­mente (come appunto è il caso di una tu­bazione che trasporta acqua), rivela, per struttura e consistenza, l'onere che grava sull'appartamento servente a vantaggio dell'altro”.

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