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FAQ - Venditore e acquirente solidamente obbligati per i contributi condominiali

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Secondo il Codice Civile, venditore e acquirente rimangono solidamente obbligati al pagamento dei contributi relativi all’annualità precedente alla vendita e a quella in corso. Vediamo meglio che cosa comporta il sorgere di questa obbligazione.

 

Nell'ipotesi di alienazione dell'immo­bile in condominio, l'art. 63 disp. att. cod. civ, sia nella precedente, sia nel­la nuova formulazione, prevede che vendito­re e acquirente rimangano solidalmente ob­bligati al pagamento dei contributi relativi all'annualità precedente alla vendita e a quella in corso, fatti salvi eventuali patti con­trari intercorsi tra le parti, comunque non opponibili al condominio.

Ciò vale in linea di massima, atteso che, stante l'autonomia contrattuale delle parti, le stesse possono liberamente pattuire un regime di accollo delle spese condominiali differente rispetto a quello indicato dall'art. 66 disp. att. cod. civ., fermo restando che l'eventuale accor­do può avere efficacia solo riguardo ai contra­enti e non nei confronti del condominio, verso il quale entrambi rimangono solidalmente ob­bligati secondo lo schema legale appena visto.

Ora vi è da chiedersi quando sorge l'obbli­gazione e conseguentemente quale dei con­traenti, venditore e acquirente, sia effettiva­mente obbligato al pagamento. Sul punto esistono due differenti orientamenti.

Il primo ritiene che l'obbligo del pagamen­to dei contributi per le spese di manutenzio­ne delle parti comuni sorge al momento dell’effettiva esecuzione dell'opera di manuten­zione, a prescindere dalla delibera di appro­vazione della spesa, così dando rilievo all'attività gestionale vera e propria, atteso che la delibera di approvazione si ritiene avrebbe valore meramente autorizzativo (Cass., sent. n. 4467 /1988; sent. n. 4393/1997; sent. n. 857 /2000; sent, n. 6323/2003 e sent. n. 23345/2008).

In altri termini, l'obbligato al pagamento, secondo questo primo orientamento, risulte­rebbe il proprietario dell'appartamento al momento dell'esecuzione dei lavori.

Viceversa un secondo orientamento indivi­dua l'insorgenza dell'obbligo alla data di ap­provazione della spesa a cura dell'assemblea condominiale: conseguentemente onerato ri­marrebbe il proprietario dell'epoca (Cass. n. 9366/1996; Cass. n. 981/1998), anche se ma­terialmente i lavori dovessero iniziare molti anni dopo, a immobile già venduto.

Tale orientamento valorizza l'epoca di ap­provazione delle spese, ritendo invece che la delibera di ripartizione delle stesse servireb­be esclusivamente a rendere il credito liqui­do (cass. n. 15288/2005).

Di recente la Corte di Cassazione si è espressa in senso favorevole a detto ultimo orientamento, affermando come l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali atti­nenti all'esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni: insorga nel momento in cui viene deliberata la realizzazione degli an­zidetti lavori e non con le successive delibe­razioni di ripartizione delle spese.

La stessa ricorda i propri precedenti, per cui, in forza dell'art. 63 dìsp. att. cod. civ, “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al paga­mento dei contributi relativi all'anno in cor­so e a quello precedente”.

Dovendosi individuare, ai fini dell'applica­zione dell'art. 63, comma 2, disp. att. cod. civ., quando sia insorto l'obbligo cli partecipazione a spese condominiali per l'esecuzione cli lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell'edi­ficio condominiale), «deve farsi riferimento al­la data di approvazione della delibera assem­bleare che ha disposto l'esecuzione di tale in­tervento, avendo la stessa delibera valore co­stitutivo della relativa obbligazione (Cass., Sez. VI, sent. 22 marzo 2017, n. 7395; Sez. H, sent. 3 dicembre 2010, n. 24654)» (Cass., sent. n. 15547 /2017).

Tuttavia vi è anche chi opportunamente distingue l'insorgenza dell'obbligo e conse­guentemente il soggetto - acquirente o ven­ditore - tenuto al pagamento, in ragione dell’origine e della tipologia. A tale proposito, la Corte di Cassazione, con la sent. n. 24654 del 3 dicembre 2010, suddivide i costi in:

  1. spese necessarie alla manutenzione ordi­naria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell'edificio o alla pre­stazione di servizi nell'interesse comune;
  2. spese attinenti a lavori di innovazione o che, seppure diretti alla migliore utilizza­zione delle cose comuni o imposti da una nuova normativa, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rile­vante, superiore a quello inerente alla ma­nutenzione ordinaria dell'edificio.

Per le spese sub 1), quelle potenzialmente di minore entità, è stato ritenute che l'obbliga­zione dovesse coincidere con l'effettivo com­pimento delle opere e pertanto con l'atto di gestione mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti co­muni dell'edificio o alla prestazione di servizi nell'interesse comune. La Corte infatti ritiene che “l'obbligo insorge, ex lege non appena si compia l'intervento nel nome di un'esigenza collettiva apprezzata dall'organo - l'ammini­stratore - nelle cui attribuzioni rientra "ero­gare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni" (art. 1130, n. 3, cod. cìv.)”. Sebbene queste spese siano normalmente precedute dal preventivo an­nuale approvato dall'assemblea, la loro ero­gazione effettiva non è mera esecuzione del­la delibera assembleare: sia perché, per le at­tività comprese nell'ordinaria gestione con­dominiale, l'appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere; sia perché, come si ricava dall'art. 1135, ultimo comma, cod. cìv., l'amministratore - almeno in caso di urgenza (come ritiene Cass., sez, II, sent. 18 maggio 1994, n. 4831) o anche al di là di questa ipotesi (secondo l'orientamen­to seguito da Cass., Sez. II, sent. 18 agosto 1986, n. 5068) - deve e può predisporre gli atti e le opere di manutenzione e di esercizio dei servizi comuni anche quando quel pre­ventivo non vi sia e l'assemblea non si sia pronunciata. In questo senso è orientata la giurisprudenza di questa Corte (Sez. II, sent. n. 1251/1964), quando, da un lato, precisa che "l'obbligo del condomino di pagare al condo­minio i contributi per le spese di manuten­zione delle parti comuni o per l'esercizio dei servizi comuni, .. deriva dalla gestione stessa dell'amministratore" e, dall'altro, esclude che possa riconoscersi, in tale caso, valore di ti­tolo esecutivo alla delibera assembleare di approvazione, la quale "ha valore non costi­tutivo, ma meramente dichiarativo"».

Viceversa, quando si tratta delle opere sub 2), vale a dire per le straordinarie manuten­zioni e per le innovazioni, i cui costi devono essere preventivamente determinati dall'as­semblea, la relativa deliberazione condomi­niale di esecuzione degli interventi assume solo valore costitutivo dell'obbligazione a ca­rico di ciascun condomino.

In tali casi, pertanto, l'obbligazione sorgerà con la delibera di approvazione delle stesse e la conseguente obbligazione, a prescindere dall'epoca di esecuzione, rimarrà in capo al proprietario del tempo, atteso che «l'obbligo di contribuire alle spese discende non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilan­cio preventivo, ma direttamente dalla delibe­ra dell'assemblea».

In termini pratici, «in caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordi­naria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e ac­quirente è tenuto a sopportarne i relativi co­sti chi era proprietario al momento della de­libera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il vendi­tore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successiva­mente, e l'acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art, 63 disp. att. cod. cìv,» (Cass., sent. n. 24654/2010).

È stato altresì acutamente osservato come sia anche vero che, una volta venduto l'immo­bile, l'alienante perde la qualità di condomi­no, pertanto non ha più diritto a partecipare alle assemblee e conseguentemente «non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ. per la riscossione dei con­tributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione sol­tanto nei confronti di coloro che siano condo­mini al momento della proposizione del ri­corso monitorio (cfr. Cass., Sez. II, sent. 9 set­tembre 2008, n. 23345 e sent. 9 novembre 2009, n. 23686)>>; nondimeno, «per quanto dapprima detto, obbligato a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'edi­ficio è chi era condomino, giacché proprieta­rio dell'unità immobiliare poi alienata, al mo­mento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione di detti lavori, proprio per il valore costitutivo della relativa obbliga­zione. La circostanza della vendita dell'unità immobiliare prima che siano stati approvati tutti gli stati di ripartizione delle spese ine­renti a quei lavori, o comunque prima che il condomino che aveva approvato gli stessi ab­bia adempiuto ai propri oneri verso il condo­minio, può impedire che sia emesso il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata ese­cutività ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., ma di certo non estingue il debito originario del cedente, che rimane azionabile in sede di processo di cognizione, o di ingiunzione ordi­naria di pagamento» (cass., sent. n. 15547/2017).

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