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FAQ - Uso lecito e illecito del tetto: il problema delle terrazze a tasca

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Per molto tempo la giurisprudenza ha negato la legittimità del comportamento del condomino proprietario del sottotetto che, demolendo una parte del tetto condominiale, realizzava una cosiddetta "terrazza a tasca". Si riteneva infatti che tale trasformazione della copertura comune fosse illecita. Di recente però questa "granitica" posizione è stata messa in dubbio da un'altra opinione giurisprudenziale, che, tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative

e valorizzando la proprietà esclusiva, ammette, entro precisi limiti, la sostituzione, a opera del singolo condomino, di porzioni dell'originaria copertura con altra strutturalmente e morfologicamente differente.

Per molto tempo la giurisprudenza ha negato la legittimità del comporta­mento del condomino proprietario del sottotetto che, demolendo una parte del tetto condominiale, realizzava una cosiddetta terrazza a tasca. Si riteneva infatti che tale trasformazione della copertura co­mune fosse illecita, non potendo essere in­vocato l'art. 1102 cod. civ. secondo cui cia­scun partecipante al condominio ha la fa­coltà di trarre dalla cosa comune la più in­tensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, es­sendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.

Recentemente, però, questa "granitica" posizione della giurisprudenza è stata mes­sa in dubbio da un'altra opinione giurispru­denziale che, tenendo conto dello sviluppo delle esigenze abitative e valorizzando la proprietà esclusiva, ammette, entro precisi limiti, la sostituzione ad opera del singolo condomino di porzioni dell'originaria co­pertura con altra strutturalmente e morfologicamente differente.

Del resto tale tipologia di innovazione edi­lizia acquista particolare importanza perché permette di acquisire un rapporto di illumi­nazione sufficiente a rendere maggiormente abitabile il sottotetto.

 

Uso lecito del tetto comune

Secondo un principio consolidato ciascun condomino ha la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condi­zione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà.

In particolare, ogni partecipante al condo­minio ha la possibilità di ricavare da una parte comune utilità aggiuntive rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite. di non alterarne la destinazione ( cioè di non incidere sulla sostanza e struttura del bene) e di non impedirne l'altrui pari uso.

Sotto quest'ultimo profilo bisogna sottoli­neare che il godimento paritario, non è da intendersi nel senso di utilizzo necessaria­mente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza dell'impossibilità per ogni con­domino di usare la cosa tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine.

Infatti, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stes­sa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'utilizzo di una parte condominiale il limite al godi­mento di ciascuno dei condomini è dato da­gli interessi altrui, i quali pertanto costitui­scono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari pos­sano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.

Alla luce di questi principi, in assenza di particolari limitazioni contenute in clausole di natura contrattuale del regolamento, è certamente possibile (senza bisogno del con­senso della maggioranza dei condomini) l'in­stallazione di comignoli sul tetto comune qualora gli stessi non occupino che un'esigua porzione di esso, nel quale esiste ampio spa­zio per la collocazione di altri analoghi ma­nufatti e per qualsiasi altra normale utilizza­zione.

Certamente consentita è anche la colloca­zione di antenne televisive (sussistendo una disciplina di natura pubblicistica che riconosce il relativo diritto a favore degli abitanti dell'edificio) ma anche di quelle ricetrasmit­tenti, a condizione che il condomino radioa­matore non pregiudichi o escluda agli altri la possibilità di fare del tetto stesso analogo uso.

Allo stesso modo è possibile sistemare sul tetto condominiale un tubo dell'acqua pota­bile o pannelli solari, se rimangono impre­giudicate le possibilità di utilizzo degli altri condomini.

In ogni caso non è possibile negare al proprietario del piano sottostante alla copertura comune la possibilità di aprire su esso abbai­ni e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non compromettano la fun­zione di copertura propria del tetto.

La legittimità delle opere, infatti, non può essere messa in discussione in mancanza di un impedimento a un diverso utilizzo del tetto da parte dei condomini o di un partico­lare preesistente uso del tetto stesso incom­patibile con le opere eseguite, se rimangono protette le parti sottostanti e non viene pre­giudicato il deflusso delle acque meteoriche.

 

La realizzazione di una terrazza a tasca: la tesi tradizionale

La giurisprudenza per molto tempo, pur am­mettendo che sono legittimi, ai sensi dell'art. 1102 cod. cìv., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, sia l'uso più in­tenso del bene, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprie­tari, non ha ritenuto legittima la trasforma­zione - anche solo di una parte - del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino.

Secondo questa tesi, qualora il proprieta­rio dell'ultimo piano di un edificio condominiale modifichi una parte del tetto trasfor­mandola in terrazza od occupandola con al­tra struttura equivalente od omologa a pro­prio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita, non potendo essere invocato l'art. 1102 cod. civ., poiché non si è in presen­za di una modifica finalizzata al migliore go­dimento della cosa comune, bensì all'appro­priazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, sen­za che possa assumere rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata perma­nentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell'immobile (cass., sent. 28 febbraio 2013, n. 5039; sent. 5 giugno 2008, n. 14950; sent. 12 marzo 2007, n. 5753 e sent. 16 novembre 2006, n. 24414).

In altre parole la sostituzione ad opera del proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una diversa co­pertura (terrazza) che, pur non eliminando l'assolvimento della funzione originariamen­te svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristi­che strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell'autore dell'opera, costituirebbe alterazione della co­sa comune e non potrebbe considerarsi insi­ta nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'ultimo piano.

Lungo questa linea di pensiero si ritiene del tutto ininfluente che non sia variata la funzione di "copertura" cui assolverebbe an­che la parte di tetto sostituita con la terrazza a tasca, perché detta utilizzazione non sareb­be l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appog­gio di antenne o di pannelli solari o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità.

Di conseguenza viene precisato che la fun­zione di copertura di un caseggiato può es­sere assicurata sia dal tetto sia da un lastrico solare; questa scelta però non può essere modificata se non con l'accordo di tutti i condomini: in caso contrario è radicalmente nulla la deliberazione dell'assemblea presa a maggioranza con cui un condomino viene autorizzato ad aprire un varco nel tetto, tra­sformandolo in terrazza a livello per il pro­prio uso esclusivo.

 

L'ammissibilità di "raglonevoll" demolizioni del tetto: un nuovo orientamento

Una storica sentenza della Cassazione ha suggerito una rilettura dell'art. 1102 cod. cìv., che tenendo conto dello sviluppo delle esi­genze abitative e valorizzando la proprietà del singolo, ammettesse quelle modifiche che costituiscono uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assen­za di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

In altre parole si è messo in rilievo come non sia ammissibile impedire al proprietario del sottotetto di realizzare modifiche al tetto solo perché il proprietario di un piano inter­medio non potrebbe fare altrettanto (Cass., sent. 3 agosto 2012, n. 14107).

Tali opere - secondo la stessa tesi - non possono essere ostacolate solo per un'astrat­ta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico de­potenziamento, ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l'uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti.

Del resto, si nota ancora che, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti al con­dominio non facciano un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal singolo condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso il li­mite al godimento di ciascuno dei condomi­ni è dato dagli interessi altrui, i quali pertan­to costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cass, civ., Sez. II, sent. 23 marzo 2017, n. 7544).

In ogni caso secondo questo orientamento - che è seguito dalle più recenti decisioni - non è funzionalmente alterata la destinazio­ne del tetto se alla falda si sostituisce un'ope­ra di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

In altre parole il diritto di uso comune del­la copertura condominiale va tutelato in re­lazione al suo obiettivo contenuto o meglio alla sua funzione di copertura e protezione dell'edificio, non rilevando che in luogo dell'originaria copertura ve ne sia una strut­turalmente e morfologicamente differente (cass., sent. 25 gennaio 2018, n. 1850).

Tale situazione ricorre certamente se dopo la demolizione di una porzione di tetto spio­vente viene realizzato un nuovo solaio piano, costituito da una camera d'aria di spessore di circa 7 cm, una lamiera di supporto, un mas­setto in calcestruzzo, una guaina impermea­bilizzante, uno strato isolante con poliureta­no espanso, ulteriore massetto in calcestruz­zo cellulare e un pavimento in laterizio, il tutto per uno spessore complessivo di circa 30 cm (Trib. Roma, 23 marzo 2011),

Quindi, per questa opinione - che è soste­nuta nelle ultime decisioni della Cassazione - non è ammissibile ritenere tout court illecita detta trasformazione se la realizzazione della terrazza ha comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di protezione svol­ta dal tetto (Cass. cìv., Sez. II, sent. 20 aprile 2017, n. 10004).

Del resto si sottolinea come la materiale soppressione di una porzione limitata della falda non possa alterare la complessiva desti­nazione della parte comune, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.

 

Uso illecito del tetto

La trasformazione sopra detta - che determi­na comunque una sottrazione di parte della superficie del tetto - non può consistere in modifiche significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione. Di conseguenza il proprietario di una mansar­da, trasformando due finestre, non può rea­lizzare uno o più balconi a pozzetto di rile­vante dimensione, anche se volti a favorire l'entrata della luce e il ricambio dell'aria.

Allo stesso modo deve considerarsi illecita l'esecuzione di opere che comportano l'eli­minazione di una porzione di tetto idonea a realizzare una terrazza avvolgente, corrente lungo più lati dell'appartamento dell'ultimo piano.

Neppure è possibile procedere a una plu­ralità di modifiche quali, la rimozione di una parte della copertura, il prolungamento della falda di copertura, l'innalzamento del livello della falda, lo spostamento della linea di col­mo del tetto e la creazione di un autonomo vano di accesso alla copertura comune.

Si deve considerare poi che la porzione di tetto a falda inclinata, modificata dal singolo condomino, deve continuare a svolgere la funzione di copertura del fabbricato a prote­zione dell'azione degli agenti atmosferici.

In altre parole il diritto di uso comune del tetto va tutelato anche in relazione al suo obiettivo contenuto o meglio alla sua funzio­ne di copertura e protezione dell'edificio (cioè andrà garantita la statica dell'interven­to rispetto all'edificio sottostante e la conti­nuità di impermeabilizzazione svolta dalla precedente copertura).

Naturalmente, in caso di contenzioso tra le parti, l'accertamento circa la non significa­tività del taglio del tetto praticato per inne­starvi la terrazza di uso esclusivo e circa l'adeguatezza delle opere eseguite per salva­guardare la funzione di copertura e protezio­ne prima svolta dal tetto, è riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione dell'art. 1102 cod. civ. (Cass. civ., Sez. VI, sent. 21 feb­braio 2018, n. 4256).

Si deve tenere conto poi che la realizzazio­ne di un parapetto e/o muretto di conteni­mento con o senza sovrastante rete metalli­ca, destinato ad assolvere prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio e di protezione, dovrà essere compatibile con il decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso, oltre a dover considerare tut­te le problematiche di natura urbanistica, il singolo condomino dovrà tenere conto di eventuali clausole del regolamento di natura contrattuale che vietino espressamente la modifica del tetto o quanto meno subordini­no le opere di trasformazione all'autorizza­zione dell'assemblea: in tal caso è possibile, quindi, che venga concessa ad un condomi­no I' autorizzazione ad eseguire la modifica in questione e la stessa sia negata ad un al­tro partecipante al condomino che non può pretendere gli sia concessa perché ciò equi­varrebbe ad abrogare detta disposizione del regolamento.

 

Le conseguenze sulla ripartizione delle spese

Le spese di rifacimento del tetto devono sud­dividersi tra tutti i condomini ( compresi ne­gozi, box, locali commerciali) secondo i ri­spettivi millesimi: ciò deriva dal principio di diritto secondo cui le spese per la conserva­zione delle parti comuni dell'edificio, desti­nate a preservarlo dagli agenti atmosferici, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprie­tà esclusive.

Tuttavia se il proprietario dell'abitazione direttamente al di sotto del tetto pratica un'apertura e trasforma la superficie di co­pertura (comune) in una terrazza («a tasca»), ponendola ad esclusivo suo servizio ed utili­tà, il criterio sopra detto non può più trovare integrale applicazione.

Infatti, le spese di manutenzione della ter­razza ricavata dalla demolizione di una (mo­desta) porzione del tetto comune devono gravare per un terzo a carico del condomino che ha realizzato la trasformazione, mentre la quota-parte di spesa di 2/3 si addebita a quei condomini che sono serviti dal lastrico solare, cioè coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proie­zione verticale del manufatto da riparare o costruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura.

Lo stesso criterio dovrà essere seguito per il risarcimento dei danni procurati all'appar­tamento sottostante per le infiltrazioni d'ac­qua provenienti dalla nuova terrazza a livello deteriorata per difetto di manutenzione, a meno che le conseguenze dannose non siano riconducibili a difetti originari di progetta­zione o di esecuzione delle opere, comprese quelle volte a permettere il deflusso delle acque e a scongiurare i ristagni delle stesse, causa di infiltrazioni dannose sia alle singole unità immobiliari dello stabile, sia a parti co­muni dello stesso.

In tale ultima ipotesi, la responsabilità re­lativa, sia in ordine alla mancata eliminazio­ne delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 cod. civ., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio.

Molta attenzione alla sentenza della cassazione - sezione sesta civile, ordinanza 21 febbrai o2018, n.4256.Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo,ma sempre che un tale intervento dia luogo a modifiche significative della consistenza del bene.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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