Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - Inserisci il titolo

« Torna all'elenco delle domande


La Suprema Corte continua a chiarire i problemi dell'escussione dei debiti da parte dei creditori condominiali, che costituisce uno dei temi su cui la riforma del 2013 ha inciso maggiormente.


I problemi applicativi del nuovo art. 63 disp, att. cod. civ.

Di recente abbiamo già segnalato su queste pagine [CI 1026, pag. 1318] i problemi ap­plicativi collegati alla rinnovata formulazio­ne dell'art. art. 63, commi 1 e 2, disp. att. cod. civ., come risulta dopo la legge di rifor­ma 220/2012, e abbiamo commentato una prima decisione emessa dalla Suprema Cor­te in relazione a questo tema (Cass., ord. 29 marzo 2017, n. 8150).

Una successiva decisione della Suprema Corte (Cass., sent. 29 settembre 2017, n. 22856) fornisce adesso ulteriori preziose in­dicazioni in merito a questa problematica con specifico riguardo agli effetti della noti­fica del titolo (costituito dal decreto ingiun­tivo con .relativo precetto) al condominio e della successiva fase esecutiva azionata dal creditore nei. confronti dei singoli condomi­ni entro i limiti entro cui ciascun singolo credito è sottoposto.

La decisione ha, inoltre, il pregio di af­frontare questa delicata tematica con ampi riferimenti alla giurisprudenza precedente emessa su questi temi.

Preliminarmente conviene però rammen­tare che l'attuale testo dell'art. 6 3, commi 1 e 2, disp. att. cod. civ., prevede che l'ammi­nistratore è obbligato a comunicare ai cre­ditori del condominio non ancora soddi­sfatti che lo richiedano i dati dei condomini morosi, in quanto possono agire nei con­fronti degli obbligati in regola con i paga­menti soltanto dopo l'infruttuosa escussio­ne dei condomini morosi. È stata così rein­trodotta una forma attenuata di solidarietà fra i condomini riguardo al pagamento dei debiti condominiali ai creditori; infatti al creditore del condominio moroso è consen­tito agire contro i singoli condomini per il recupero del suo credito, ma può richiedere esecutivamente il credito a ciascun condo­mino soltanto nei limiti della sua quota e dispone del diritto di agire per la differenza mancante contro i condomini che hanno già pagato le rispettive quote, solo dopo che ha tentato di escutere tutti i condomini. In precedenza, invece, per lungo tempo aveva trovato applicazione la regola della solida­rietà per le obbligazioni condominiali verso i fornitori e gli altri creditori del condomi­nio, fino a quando è stata abbandonata per effetto della sentenza Cass., Sez. Unite, sent. 8 aprile 2008, n. 9148 [CI 813, pag, 825] che aveva introdotto la regola della parziarietà delle obbligazioni condominiali.

 

 

La sent. n. 22856/2017

Con la recente sentenza Cass., 29 settembre 2017, n. 22856, è stato chiarito che l'esecu­zione nei confronti di un singolo condomi­no, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbli­gazioni contratte dall'amministratore, può avere luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale dello stesso, con la con­seguenza che, nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione ovvero proceda per la totalità dell'importo indicato nel titolo, il condomino sottoposto all'esecuzione può proporre l'opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615, comma 1, cod. proc. civ., per contestare di non essere condomino ap­partenente al condominio debitore oppure per contestare la misura della quota richie­sta dal creditore; e mentre nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo della qualità di condomino compete al creditore procedente e, in caso di mancanza, il pre­cetto deve essere dichiarato inefficace per l'intero, invece, nel secondo caso, spetta all'opponente dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale, allo sco­po di fare dichiarare l'inefficacia del precet­to per l'eccedenza. Tuttavia, quando il sog­getto sottoposto all'esecuzione forzata non è in condizione di fornire le due rispettive dimostrazioni ricordate, l'opposizione non può essere accolta.

In sostanza la Suprema Corte ha distinto la diversa ipotesi in cui il soggetto sottoposto all'esecuzione da parte del creditore ver­so il condominio non riveste affatto la qua­lità di condomino (e quindi non è tenuto a versare nulla e resta esonerato da qualsiasi richiesta per effetto dell'opposizione che egli stesso ha il diritto di promuovere) da quella in cui il debito effettivo è inferiore a quanto gli viene richiesto (e quindi il con­domino può validamente promuovere l'op­posizione allo scopo di fare ridurre la quota pretesa dal creditore entro la misura corret­ta, che comunque non può rifiutarsi di pa­gare).

Nella vicenda da cui ha avuto origine la decisione della Suprema Corte alcuni con­domini di un edificio avevano proposto op­posizione, ai sensi dell'art. 615, comma 1, cod. proc. civ. contro l'atto di precetto di pa­gamento che era stato intimato da una so­cietà creditrice del condominio in virtù di un titolo esecutivo giudiziale costituito dal decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio.

L'opposizione era stata accolta per l'intera somma oggetto del precetto sia in primo che in secondo grado, ma la società credi­trice aveva allora presentato ricorso in Cas­sazione, che l'ha infine accolto.

La Corte ha innanzitutto precisato che la società creditrice contro cui era stata eserci­tata l'opposizione non aveva proposto alcu­na domanda di condanna dei singoli condo­mini al pagamento del debito condominiale e quindi il giudizio aveva per oggetto una ordinaria opposizione a precetto (vale a dire una opposizione all'esecuzione, esercitata ai sensi dell'art. 615, comma 1, cod. proc. civ.); con la conseguenza che l'oggetto della deci­sione era limitato al solo accertamento dell'efficacia dell'intimazione di pagamento, sulla base del titolo posto alla sua base, ot­tenuto nei confronti del condominio e uti­lizzato dal creditore per azionare l'esecuzio­ne forzata nei confronti dei singoli condomini. Invece la sentenza di appello afferma­va che era stata invece proposta ( e quindi aveva deciso su questo aspetto) una doman­da di condanna dei singoli condomini all'adempimento dell'obbligazione gravante sul condominio, invece di limitarsi a deci­dere sull'efficacia dell'intimazione rivolta ai primi sulla base del titolo formatosi contro quest'ultimo.

 

Inoltre la sentenza di appello era stata impugnata pure nella parte in cui, dopo avere escluso che la responsabilità dei sin­goli condomini si potesse estendere all'inte­ra obbligazione del condominio e dopo ave­re stabilito che invece essa era limitata alla quota di partecipazione al condominio di ciascuno di essi, aveva considerato onere del creditore intimante quello di provare l'esatta misura di questa partecipazione e, in mancanza di tale prova, aveva dichiarato totalmente inefficace il precetto opposto. In proposito la Suprema Corte ha ricordato le seguenti regole operative da essa stessa in­dividuate in precedenza:

  • l'obbligazione (contrattuale) del condo­minio grava secondo le rispettive quote sui singoli condomini e non in solido per l'intero sugli stessi (tra le altre: Cass., ord. 9 giugno 2017, n. 14530);
  • il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, con­tro i singoli

condomini e, in tale ottica, è inammissibile l'azione di condanna con­tro il singolo condomino nel caso in cui il creditore disponga già di un titolo esecu­tivo nei confronti del condominio (Cass., sent. 14 ottobre 2004, n. 20304);

  • per procedere all'esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo che si è formato contro il condominio occorre preventivamente notificare il titolo (anche quando si tratta di un decreto ingiuntivo) ed il precetto al singolo condomino (Cass., ord. 29 marzo 2017, n. 8150).

 

In applicazione di questi principi, la Supre­ma Corte ha escluso che il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, da una parte, debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la ri­spettiva quota di debito ( compresi i casi di importi irrisori) e, dall'altra parte, sia inol­tre onerato della prova della misura della quota millesimale che spetta a ciascuno di tali singoli condomini, costituendo peraltro quest'ultimo un onere di difficile attuazio­ne, in particolare per le situazioni verifica­tesi prima dell'entrata in vigore del nuovo testo dall'art, 63 disp. att. cod. cìv., che im­pone all'amministratore di fornire ai credi­tori 11i dati dei condomini morosi".

La Cassazione ha poi rilevato che l'utiliz­zabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condo­mini implica di per sé soltanto l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legit­timazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, vale a dire che sono condomini che fanno parte del condominio debitore; mentre per quanto riguarda la mi­sura della rispettiva quota millesimale è sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante, a cui il condomino al quale venga eventualmente richiesto il pagamen­to di un importo superiore alla sua quota può proporre opposizione all'esecuzione, dovendo però dimostrare l'esatta misura della sua quota. In sostanza qualora il cre­ditore intimi il pagamento dell'intera obbli­gazione ad uno o più condomini, sostenen­do che sono titolari della totalità delle quote condominiali oppure assumendone, per er­rore, la responsabilità solidale per l'intera obbligazione, o qualora il creditore intimi comunque il pagamento della quota ad un solo condomino, indicando nel precetto l'importo totale del credito, ma senza speci­ficare la misura della quota millesimale dell'intimato, le conseguenze sono analoghe per quanto riguarda il diritto di procedere ad esecuzione forzata.

La Corte ha poi precisato che, se il credi­tore richiede il pagamento dell'obbligazione che grava sul condominio senza specificare la quota minore pretesa dal singolo condo­mino, il precetto diventa inefficace riguardo alla richiesta dell'importo che eccede la quota millesimale dell'intimato, qualora quest'ultimo dimostri in concreto la misura della sua quota reale, mentre mantiene la sua efficacia nei limiti di essa.

 

Riassumendo qualsiasi condomino a cui venga intimato il pagamento del debito condominiale, per intero o comunque senza specificazione della sua quota di competen­za, può proporre l'opposizione all'esecuzio­ne ai sensi dell'art. 615 cod. proc. cìv., sce­gliendo fra le seguenti alternative:

  • contestare di non essere condomino e, in tal caso, l'onere della prova della sua qualità di condomino spetta al creditore opposto, perché si tratta di un fatto costi­tutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomi­no oppure dell'efficacia del titolo contro l'intimato; e si tratta di una prova che può essere facilmente ottenuta dal credi­tore anche mediante una semplice visura presso i registri immobiliari;
  • eccepire di essere condomino, ma solo per una quota millesimale inferiore a quella richiesta dal creditore e, in tal ca­so, l'onere della prova della misura di tale quota spetta all'opponente, perché si trat­ta di allegazione di un fatto modificativo e/o parzialmente impeditivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero im­porto.

 

La Corte ha aggiunto che tale conclusione trova conferma anche nel cosiddetto princi­pio di riferibilità o vicinanza della prova (tra le altre: Cass., sent. giugno 2004, n. 11488), perché è palese la maggiore prossimità e la riferibilità al singolo condomino del fatto (impeditivo/modificativo) in questione, co­stituito dalla misura della sua quota condo­miniale e, all'opposto, le difficoltà per il creditore di venire a conoscenza di esso (diffi­coltà che adesso vengono attenuate, ma non escluse del tutto dal nuovo testo dell'art. 63 disp. att. cod. civ.).

In conclusione, nel caso in cui il singolo condomino intimato a pagare il debito del condominio (per intero o senza la specifica­zione della minor quota che grava su di lui) proponga opposizione all'esecuzione, è te­nuto a dimostrare, a sostegno dell'opposi­zione che presenta, la misura della sua par­tecipazione condominiale; e in caso contra­rio subisce l'esecuzione per la quota richie­sta dal creditore e, qualora detta quota non sia stata specificata, per l'intero debito per cui è stato intimato il pagamento, ferme re­stando, sotto l'attuale nuova normativa, le limitazioni previste dall'art. 63, comma 2, disp. att. cod. proc. cìv., sull'escussione pre­ventiva di tutti gli altri condomini.

Le regole fin qui riassunte sono state infi­ne riepilogate dalla Suprema Corte nel prin­cipio di diritto espresso come segue: «l'ese­cuzione nei confronti di un singolo condo­mino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbli­gazioni di fonte negoziale contratte dall'am­ministratore, può avere legittimamente luo­go esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecuta­to, che il creditore può limitarsi ad allegare; nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'im­porto portato dal titolo nei confronti di un solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà opporsi all'esecuzione deducendo di non essere affatto condomino, ovvero de­ducendo che la sua quota millesimale è in­feriore a quella esplicitamente o implicita­mente allegata dal creditore; nel primo ca­so, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità spetterà al creditore proceden­te, e in mancanza il precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'intero; nel secon­do caso sarà lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà essere dichiarato inefficace per l'eccedenza, ma resterà valido per la minor quota parte dell'obbligazione effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà in­vece essere accolta, l'atto di precetto non potrà essere dichiarato inefficace e resterà quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento».

Per completezza va ricordato che con la precedente decisione già ricordata (Cass., ord. 29 marzo 2017, n. 8150), era stato inve­ce deciso che riguardo al procedimento di esecuzione, nel caso in cui il titolo esecutivo giudiziale si sia formato nei confronti del condominio, il creditore che intenda proce­dere nei confronti del singolo condomino quale obbligato "pro-quota" per le spese condominiali deve prima notificare a que­st'ultimo il titolo esecutivo e il precetto.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntamento.

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti