Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - La braga non Ť condominiale

« Torna all'elenco delle domande


Inserisci il testo della domanda


Secondo la Cassazione, sentenza n.1027 del 17 gennaio 2018, la braga non è condominiale, in quanto l’appartenenza della stessa dipende dagli innesti degli scarichi provenienti dallo scarico principale solo “fino al punto di diramazione”.

 

La norma

L'art. 1117, comma 1, n. 3, cod. civ. prevede che «le opere, le installazioni, i manufatti; di qualunque genere destinati all'uso co- ' mune, come ... gli impianti idrici e fognari ... e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà indivi­duale dei singoli condomini, ovvero, in ca­so di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle nor­mative di settore in materia di reti pubbli­che» sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.

Una delle novità introdotte dalla legge 220/2012 concerne la locuzione «collega­menti fino al punto di diramazione ai loca­li di proprietà individuale dei singoli con­domini». Per l'impianto in esame, tale col­legamento consiste nel raccordo tra la colonna verticale di scarico e il tratto di competenza esclusiva, ovvero nella cosid­detta "braga".

 

 

Orientamento: braga non condominiale

Prima della riforma, in ragione della sua ubi­cazione materiale (dopo la diramazione) e della sua funzione (raccordo tra parte comu­ne ed esclusiva dell'impianto), la Cassazione affermava che la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di perti­nenza del singolo appartamento e la tubatu­ra verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione ed essa non può rientrare nella proprietà co­mune condominiale, che è tale perché serve all'uso (e al godimento) di tutti i condomini.

Nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltan­to a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza del­la colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini (in tale senso Cass. , sent, 3 settembre 2010, n. 19045). In tale contesto, ne deriva che, in ragione della disponibilità della suddetta parte dell'impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 cod. civ. per eventuali danni arrecati a terzi dalla sua rottura.

 

 

Orientamento: braga condominiale

Con la riforma (legge 220/2012), un'ulteriore modifica rispetto al testo originario dell'art. 1117, comma 1, n. 3), va individuata là dove si affermava che la proprietà comune degli im­pianti si fermava «al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini», mentre oggi è stato specificato che tale presunzione interessa anche i «collegamenti» tra i due tratti di tuba­zioni, salve le normative di settore In materia di reti pubbliche, che prevalgono sulle dispo­sizioni del codice civile.

Premesso ciò, dopo la pronuncia della Cass. n. 19045/2010 abbiamo avuto un revi­rement giurisprudenziale. In particolare, nel­le pronunce della Cassazione (ord. 19 genna­io 2012, n. 778) e del Tribunale di Pescara (sent. 1° giugno 2016, n. 948), i giudici hanno considerato condominiale la braga in que­stione, in relazione alla sua funzione, ritenu­ta prevalente, di raccordo tra le singole parti e la conduttura verticale di scarico. Sicché, in questi casi, dei danni risponde il condomi­nio.

 

 

L'importanza della sent. n. 778/2012

Nella fattispecie sottesa alla sent. n. 778/2012, un condominio lamentava il fatto che la pronuncia di merito impugnata lo . condannasse per danni da infiltrazioni cau­sati dalla rottura di una braga.

Secondo il condominio, essa doveva essere, considerata bene di proprietà esclusiva del singolo condomino.

I giudici di legittimità non furono dello stesso avviso, confermando la sentenza del Tribunale di primo grado (Trib. di Brescia, sent. 26 febbraio 2008, n. 4046), secondo cui la proprietà di tale braga doveva imputarsi al condominio, in ragione della funzione pre­valente di raccordo svolto dalla stessa, «sen­.za la cui presenza il funzionamento della co­lonna verticale sarebbe venuto meno».

A ben vedere, nel caso di specie, il punto di rottura della braga non aveva alcun ri­guardo al tratto di tubi a servizio dei singo­li appartamenti, ma si trovava nella sua parte bassa, nel punto cioè in cui tale braga era strutturalmente collegata al tratto verti­cale dello scarico, del quale costituiva parte essenziale, senza la quale lo scarico vertica­le non sarebbe stato in grado di svolgere la sua funzione. Seguendo il ragionamento espresso dai giudici di legittimità, risulte­rebbe così individuata la prevalenza della concreta funzione della braga rispetto al dettato della legge. Difatti, secondo gli er­mellini, sempre avendo accortezza del te­nore letterale dell'art. 1117 cod. civ., il n. 3 della stessa norma può essere interpretato nel senso che la proprietà dei tubi di scari­co dei singoli condòmini sulla colonna ver­ticale è limitata fino al punto del loro rac­cordo con l'innesto nella stessa (Cass., sent. Il, 778/2012 cit.).

In conclusione, nella stessa pronuncia, i giudici asseriscono esplicitamente che «la braga, la quale funge da raccordo tra la co­lonna verticale di scarico e gli scarichi indivi­duali dei singoli appartamenti, va qualificata come bene condominiale, pertanto la pro­prietà dei tubi di scarico dei singoli condò­mini sulla colonna verticale è limitata fino al · punto del loro raccordo ( ... )».

 

 

La responsabilità del condominio

Altra interessante pronuncia riviene dal Tri­bunale di Pescara con la sent. 1° giugno 2016, n. 948,

In tale precedente, il proprietario di un ap­partamento ubicato al secondo piano facente parte del condominio adiva la giustizia al fine della condanna dei proprietari dell'appar­tamento ubicato al piano terzo del medesi­mo stabile e sovrastante quello del suddetto e del condominio al risarcimento dei danni, come derivanti al proprio immobile dalle in­filtrazioni di acqua.

Nel corso di causa, a seguito di CTU, era emerso che le immissioni di acque luride, oggetto di causa, erano state indotte dall'im­perfetta esecuzione dei lavori nel locale ba­gno: in detta circostanza, l'innesto della tu­bazione di scarico del water alla colonna condominiale non veniva realizzato a regola d'arte, vale a dire utilizzando un idoneo ele­mento a Y, con innesto del tipo a bicchiere, da installarsi- tra la colonna condominiale e la tubazione di scarico orizzontale del water, previo taglio a misura delle parti di tubazio­ne interessate; tale modalità operativa aveva indotto, nel tempo, perdite di acque luride e conseguenti immissioni nella sottostante proprietà dell'attore.

Sicché, in applicazione della normativa vi­gente in materia condominiale, nonché in applicazione del suddetto orientamento giu­risprudenziale, secondo il tribunale, nel caso di specie, l'accertata origine e natura delle infiltrazioni prodottesi nell'appartamento ru parte attrice era da ricondursi all'inidonea saldatura eseguita nel punto di innesto tra la derivazione orizzontale e la colonna di scari­co verticale, posta in essere in occasione del­la ristrutturazione dell'impianto idraulico del bagno, ubicato al terzo piano, di proprietà dei convenuti.

Pertanto la responsabilità per i lamentati danni non poteva che imputarsi al condo­minio per mancato controllo, vigilanza e manutenzione, ex art. 2051 cod. civ., sulla colonna di scarico verticale, ex lege di natura condominiale, fino al punto di utenza, oltre il quale invece l'impianto torna a essere di proprietà privata del singolo condomino. Quindi, a parere del giudice, la presente fattispecie trovava pronta soluzione nell'appli­cazione del disposto normativo di cui all'art. 2051 cod. civ., inerente all'ipotesi di danno cagionato dalle cose in custodia.

 

 

Il recente reuirement della Cassazione: la braga non è condominiale

Secondo la Cassazione (sent. 17 gennaio 2018, n. 1027), la braga non è condominiale, · in quanto l'appartenenza della braga dipen­de dagli innesti degli scarichi provenienti dallo scarico principale solo «fino al punto di diramazione».

Nella vicenda in esame, i proprietari di un immobile avevano promosso un giudizio nei confronti di un altro proprietario e del con­dominio per ottenere, previa conferma del provvedimento cautelare emesso ante cau­sam, la condanna al risarcimento dei danni per infiltrazioni.

In primo grado, il giudice ha accolto la do­manda risarcitoria.

In secondo grado; la corte territoriale inve­ce ha riformato la decisione del precedente giudice. In particolare, secondo i giudici di appello, la responsabilità era solo del condo­minio, in quanto era tenuto a riparare la bra­ga di collegamento degli scarichi, con ripar­tizione interna della spesa fra i condomini serviti dalla colonna di scarico, Per giungere a tale soluzione, la Corte d'Appello ha osser­vato che, come accertato dal CTU, la rottura della braga di ghisa era localizzata nel tratto terminale della stessa con l'innesto della co­lonna di scarico nel tratto terminale e dun­que doveva ritenersi di proprietà comune.

Avverso tale decisione, gli attori hanno proposto ricorso in cassazione denunciando la falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ. e criticando la Corte d'Appello per avere rite­nuto che la braga di collegamento tra la con­dotta condominiale e quella del singolo con­domino rientrasse tra le parti comuni. Con­trariamente a quanto esposto, gli ermellini sono stati di diverso avviso. Per meglio dire, i giudici di legittimità hanno evidenziato che, poiché la braga, quale elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura vertica­le, di pertinenza condominiale, è struttural­mente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune con­dominiale, che è tale perché serve all'uso (e al godimento) di tutti i condomini (Cass. civ., sent. 3 settembre 2010, n. 19045; sent. n. 5792/2005 e sent. n. 583/2001).

E ancora: la Corte di legittimità precisa che il ragionamento seguito dalla Corte di Appello (basato sui principi esposti nella pronuncia della Cassazione ord. n, 778/2012) non poteva applicarsi al caso in esame, in quanto riguardava un caso speci­fico: perdita individuata in «un punto della colonna condominiale verticale», e che la perdita si verificava «anche quando era fatta scorrere l'acqua di appartamenti sovrastanti». Difatti la Corte d'Appello di Roma, aven­do riscontrato la rottura della braga «nel tratto terminale della stessa ... », si era solo limitata a prestare pedissequa adesione al principio espresso dell'ord. n. 778/2012, senza però confrontarsi adeguatamente con la situazione di fatto nel caso a essa sotto­posta e soprattutto senza confrontarsi con l'opzione interpretativa fornita dalla citata prevalente giurisprudenza.

In conclusione, secondo i giudici di legitti­mità, se la perdita proviene dalla dirama­zione del discendente condominiale, per i danni da infiltrazioni risponde il proprieta­rio dell'appartamento del piano di sopra. In questa ipotesi, è esclusa la responsabilità co­mune, perché la braga serve soltanto a con­vogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i con­domini.

 

 

TABELLA 1 – ORIENTAMENTI A CONFRONTO

BRAGA NON CONDOMINIALE

BRAGA CONDOMINIALE

In tema di condominio, ai sensi dell’art.1117, comma 1, n. 3, cod. civ., i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune solo fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva e, poiché la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i condomini; nella specie, la braga, qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini (Cass. Civ., sent. 3.9.2010, n. 19045; Cass. Civ., sent. N.5792/2005 e sent. N. 583/2001). Quindi la braga (cioè l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale, di pertinenza del singolo appartamento, e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale) non ha natura condominiale, in quanto serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento (Cass. Civ., sent. 17.1.2018, n. 1027).

L’art. 1117, comma 1, n.3, cod. civ. può essere interpretato nel senso che la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini sulla colonna verticale è limitata fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella stessa. Quindi ai sensi dell’art. 1117, comma 1, n. 3, cod. civ., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini si estende fino al punto del loro raccordo con l’innesto nella colonna verticale, all’altezza di ciascun piano dell’edificio. Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all’altezza dei singoli piani dell’edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarco dei singoli appartamenti (braga) va qualificata come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Cass. Civ., ord. 19.1.2012, n. 778). Di talché, in cso di rottura della braga, il condominio deve risarcire i danni derivanti dalle infiltrazioni (Trib. Pescara, sent. 1.6.2016, n. 948).

 

 

Gli aspetti tecnici

In qualunque appartamento, uno dei princi­pali impianti è quello di scarico delle acque, composto da un insieme di tubazioni, rac­cordi e apparecchiature necessari a ricevere, convogliare e smaltire le acque utilizzate (ac­que nere, acque saponose bianche) ed elimi­nate dagli apparati sanitari di uso domestico (wc, bidet, lavandini, docce, vasche, ma an­che lavatrici, lavastoviglie).Tale sistema di tubazioni deve permettere il corretto deflus­so delle acque e il loro convogliamento alla rete fognaria principale.

Relativamente agli edifici condominiali, le acque sporche rivenienti da ogni singolo ap-. partamento vengono convogliate, attraverso i vari impianti di piano, a una colonna mon­tante verticale, comune a tutti i condomini, che raccoglie e convoglia, a sua volta, gli sca­richi al condotto fognario generale.

Nel suo insieme, l'impianto di scarico comprende le seguenti parti (figura 1):

 

figura_1.jpg

 

 

  • colonna principale di scarico ove si inne­stano gli scarichi degli apparecchi igieni­co-sanitari

(scarico di acque nere) dei vari piani e quindi dei vari condomini;

  • tubazione di "sfiato" per l'aereazione della condotta principale;
  • tubo di aereazione dei sifoni per impedire l'uscita dei gas putridi dalle chiusure idrauliche rappresentate dai sifoni stessi;
  • pozzetto d'ispezione col sifone alla base della condotta montante;
  • collettore con lieve pendenza per lo scari­co orizzontale dei liquami;
  • pozzetto con sifone, sul marciapiede, per l'allacciamento alla rete fognaria stradale.

Questi componenti sono di proprietà comu­ne a tutti i condomini, mentre gli apparati sanitari e i tratti singoli di tubazioni, sia di scarico, sia di aereazione, ricadenti nella sin­gola unità abitativa, appartengono al singolo proprietario.

 

 

Attacco alla fognatura e diramazioni

Dopo l'utilizzo da parte dei vari apparecchi sanitari e degli elettrodomestici, l'acqua sporca entra nell'impianto di scarico passan­do per un sifone e, attraverso le tubazioni, viene convogliata in una braga.

Il sifone ha la funzione principale di evita­re il ritorno dei cattivi odori in casa, mentre la braga, situata sotto il wc, è collegata alla colonna montante di scarico, che, a sua vol­ta, raggiunge il collettore di raccolta degli scarichi di tutte le colonne montanti, che li convoglia nella rete fognaria, alla quale è collegato tramite un sifone.

Per convogliare le acque nella braga colle­gata alla colonna montante principale, vi so­no diverse diramazioni di scarico (figura 2), tubazioni, generalmente orizzontali, che si dipartono dai singoli apparecchi sanitari e si collegano alla condotta di scarico principale, che termina poi nella colonna comune.

 

figura_1.jpg

 

Queste tubazioni, i tratti rettilinei delle diramazioni, vanno installati con una penden­za nel senso del movimento dell'acqua, alli­neati al proprio asse, mentre i tratti in verti­cale devono essere perpendicolari al pavi­mento.

Nei cambiamenti di sezione in orizzontale devono essere utilizzate riduzioni eccentri­che in modo da tenere allineata la generatri­ce superiore della tubazione da collegare. Per evitare gorgoglii e risucchi nei sanitari, è buona norma dimensionare i tubi di scarico degli apparecchi con un diametro maggiore di quello del canotto del sifone.

Per favorire un rapido allontanamento delle acque usate poi, evitando fenomeni di intasamento o sovrapressione nelle dirama­zioni orizzontali verso le colonne verticali, è bene prestare attenzione al numero massi­mo di unità di scarico, consigliate in funzio­ne del diametro della diramazione e del si­stema di ventilazione previsti.

 

Gli allacciamenti tra i vari apparecchi idro­sanitari, le diramazioni, la braga e la colonna montante devono tenere conto di alcune regole base:

  • la distanza tra l'ultimo apparecchio e l'in­nesto finale della braga con la colonna montante non deve essere superiore a 4 metri;
  • la curva tecnica dell'apparecchio deve ave­re una quota di dislivello, con la dirama­zione, compresa fra 5 e 100 cm;
  • la pendenza minima richiesta per le dira­mazioni varia in funzione della presenza e del tipo di ventilazione e comunque non deve mai essere inferiore all'1% (1 cm di dislivello per ogni metro di tubazione).

 

Ricordiamo che, in base alle indicazioni della norma tecnica UNI EN 12056-2:2001 e alle prescrizioni imposte dal decreto sui requisiti acustici passivi negli edifici, al fi­ne di garantire una realizzazione di im­pianto di scarico a regola d'arte, vanno ri­spettati una serie di accorgimenti e utiliz­zate soluzioni tecnologiche appropriate per evitare fastidiosi rumori di ritorno. In particolare, relativamente alla braga, si deve escludere ogni contatto diretto del tratto di collegamento tra il vaso wc e la braga di allaccio alla colonna di scarico, utilizzando un materiale elastico che pos­sa assorbire le vibrazioni e le sollecitazioni (causa di eventuali rumori); si tratta in particolare di materiali isolanti per il di­saccoppiamento degli scarichi. Nel detta­glio, è una lastra fonoimpedente composta da polietilene reticolato espanso e da una gomma appesantita nello strato interme­dio, nella quale è annegata una maglia metallica che conferisce al materiale una memoria nella curvatura sul tubo. Nella parte che va invece ad aderire alla tuba­zione, si trova una pellicola adesiva che ne facilita l'appoggio.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntamento.

 

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti