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FAQ - L’accesso dall’appartamento al sottotetto può creare una pertinenza

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La creazione di un accesso interno dall’appartamento al sottotetto potrebbe renderlo pertinenza. Questo il senso della sentenza 6756/2018 della cassazione.

Il rapporto di pertinenza – comunemente da intendersi come quel rapporto che si instaura tra due beni, laddove uno è destinato in modo duraturo al servizio o all’ornamento dell’altro – scaturisce solitamente dalle caratteristiche strutturali e funzionali proprie degli anzidetti beni, tali da risultare l’uno oggettivamente accessorio dell’altro.

Fermo restando che, per esplicita volontà delle parti, tale rapporto di pertinenzialità può essere escluso e, conseguentemente, considerare i due beni come entità distinte e separate.

Nondimeno il proprietario di un bene, quand'anche non strutturalmente e funzionalmente accessorio all'altro, può espressamente destinarlo al suo servizio instaurando, pertanto, quel rapporto pertinenziale disciplinato dall'art. 818 C.c.

Ciò posto, in caso di consenso all'apertura di un accesso diretto dall'appartamento sottostante al vano sottotetto, con contestuale cessione della scala di collegamento, ad escludere la creazione di un rapporto di pertinenzialità non è sufficiente valutare l'assenza di caratteristiche strutturali e funzionali dei beni, ma occorre verificare l'effettiva volontà delle parti le quali, nella loro autonomia negoziale, possono sempre creare un tale rapporto.

Questi i principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 6756, depositata in data 19 Marzo 2018.

Uno dei comunisti citava in giudizio l'altro chiedendo fosse dichiarato lo scioglimento della comunione del patrimonio comune, composto da alcuni immobili, ivi compreso un sottotetto nel frattempo trasformato dal convenuto in appartamento mansardato. Nel costituirsi in giudizio il convenuto negava la comproprietà del sottotetto mansardato tanto che, in via riconvenzionale, chiedeva l'accertamento della sua proprietà esclusiva.

Separate le cause il Tribunale di Monza, sezione distaccata di Desio, in relazione alla domanda riconvenzionale di esclusiva proprietà del sottotetto dichiarava entrambe le parti in causa ciascuna proprietaria di metà dello stesso.

La sentenza veniva confermata dalla Corte d'Appello di Milano, sulla scorta del fatto che il sottotetto non poteva considerarsi strutturalmente una pertinenza dell'appartamento sottostante.

Ricorre per cassazione il comunista soccombente, eccependo come la corte territoriale non avrebbe valutato correttamente la reale volontà delle parti diretta alla cessazione della qualità di pertinenza del sottotetto, specie alla luce della cessione della proprietà della scala che collega l'appartamento del ricorrente con il sottotetto.

La Corte di Cassazione osserva-preliminarmente come «il rapporto pertinenziale tra due cose consegue solitamente alle loro caratteristiche strutturali e funzionali, che devono esser tali da rendere l'una oggettivamente accessoria all'altra, fermo restando che l'avente diritto può sempre (con una sua espressa manifestazione, di volontà) far venir meno tale rapporto e considerare i due beni distintamente e separatamente (Cass. n. 6230 del 2000). Tuttavia non va escluso chetar due cose, anche se strutturalmente e funzionalmente tali da non essere oggettivamente l'una accessoria all'altra, l'avente diritto può con sua manifestazione di volontà, destinando l'una al servizio dell'altra, instaurare un rapporto pertinenziale, con tutte le conseguenze del caso, segnatamente quelle di cui all'art. 818 cod. civ.».

Ciò detto, nel caso concreto evidenzia che «per negare che il sottotetto, per cui è causa, fosse una pertinenza dell'appartamento sottostante, non era sufficiente affermare che esso era strutturalmente tale da non essere oggettivamente una pertinenza dell'appartamento sottostante, ma era necessario verificare se, non di meno, i fratelli ... rendendo possibile l'accesso a (con la cessione della proprietà della scala che collega l'appartamento con il sottotetto) non l'avessero considerato e fatto diventare, una pertinenza dell'appartamento sottostante e, dunque che, anche se non espressamente menzionato nel contratto di vendita e di divisione, più volte richiamato, non ne avessero determinato un rapporto di pertinenzialità.».

Tra l'altro, continua la Suprema Corte, la cessione della scala di accesso al sottotetto non è sufficiente a ritenere la costituzione di una servitù di passaggio, in considerazione del fatto che dall'istruttoria non è emerso l'uso comune del sottotetto o l'esercizio di un servizio di interesse condominiale.

Pertanto, il ricorso deve essere accolto con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, la quale dovrà approfondire l'indagine sulle reali intenzioni dei comunisti e, in particolare, verificare la volontà degli stessi nel considerare il sottotetto una pertinenza dell'appartamento sottostante.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntamento.

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