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FAQ - Il diritto al rimborso delle spese sostenute dal singolo condomino

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Il condomino che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art.1134 cod. civ.). La ratio della norma di cui all’art.1134 cod. civ., ai sensi della quale “il condomino che ha fatto spese comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente” è quella di evitare, nel condominio negli edifici, dannose interferenza del singolo condomino nell’amministrazione riservata agli organi del condominio.
 

Nel condominio non opera la disposi­zione dettata in tema di comunione in generale dall'art. 1110 cod. civ., se­condo cui il rimborso delle spese per la con­servazione è subordinato solamente alla tra­scuratezza degli altri comproprietari. La dif­ferenza sta nel fatto che, mentre nella comu­nione i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, pos­sono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i be­ni predetti rappresentano un'utilità strumen­tale al godimento dei beni individuali, le pro­prie unità immobiliari, sicché la legge regola­menta con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. (Cass. 19 marzo 2012, n. 4330).

«La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettiva­mente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri parte­cipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo sciogli­mento, possono decidere di provvedere per­sonalmente alla loro conservazione, mentre, nel condominio, i beni predetti rappresenta­no utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, instaurandosi il condomi­nio sul fondamento della relazione di accessorietà fra i beni comuni e le proprietà indi­viduali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli parteci­panti, la spesa autonomamente sostenuta da uno dì essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, .ai sensi del­l'art. 1134 cod. civ.» (Cass. cìv., Sez. Unite, 31 gennaio 2006, n. 2046).

Volendo paragonare il ruolo del condomi­no con quello dell'amministratore dell'edifi­cio, è lampante la diversa posizione dai me­desimi rivestita con riferimento ai beni e servizi condominiali. Compito specifico dell’amministratore è quello di compiere tutti gli atti di ordinaria manutenzione, nonché quelli di straordinaria amministrazione che rivestano il carattere dell'urgenza in merito alla conservazione e al godimento dei beni comuni. Si tratta degli atti conservativi delle cose e dei servizi in condominio.

Se l'amministratore non pone in essere queste attività, è passibile di revoca e di ri­chiesta di risarcimento, ove ricorra un danno ai beni e servizi comuni, in ragione della sua noncuranza. Il condomino può godere -della proprietà esclusiva a suo piacimento, mentre può usare delle parti comuni nei limiti e nèl rispetto del pari diritto di uso degli altri con­domini. Il singolo non è legittimato a inter­venire in merito a questi beni.

Solo se vi è l'inerzia dell'assemblea e dell’amministratore e l'intervento è dettato dalla urgente necessità, il singolo può agire per il bene comune. Il condomino ha in questo caso diritto al rimborso delle spese anticipate, esclusa la sua quota parte, se ricorrono en­trambe queste condizioni. L'onere della prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul con­domino che pretende il rimborso, spettando allo stesso dimostrare la sussistenza delle con­dizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e impedivano di avvertire tempestiva­mente l'amministratore e gli altri condomini.

 

Il concetto di "urgenza" impiegato nell'art. 1134 cod, civ. designa dunque una stretta ne­cessità, immediata e impellente, che non po­teva essere differita senza danno alle cose comuni o alla proprietà esclusiva del condomino e quindi senza possibilità di avvertire tempestivamente l'amministratore e gli altri condomini (Cass. n. 4364/2001).

«In materia di condominio, per avere di­ritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e quindi senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini» (Cass. 19 marzo 2012, n. 4330).

Come affermato di recente dalla Corte di Cassazione richiamando i suoi precedenti (Cass. 19 marzo 2012, n. 4330), il connotato dell'urgenza deve essere valutato alla luce di rigorosissimi criteri.
 

La giurisprudenza della Supremo Corte af­ferma che:

  • ai fini dell'applicabilità dell'art. 1134 cod. civ., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo (vedi anche: Cass. 26 marzo 2001, n. 4364);
  • è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o perico­lo, secondo il criterio del buon padre di fa­miglia (Cass, 12 settembre 1980, n. 5256);
  • per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la ne­cessità di eseguirla senza ritardo e quindi senza potere avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181, richiamata da Cass. 23 giugno 2001, n. 4364).
     

Ulteriore naturale presupposto dell'applica­zione dell'art. 1134 cod. civ. è che le spese so­stenute dal condomino riguardino, diretta­mente o indirettamente, i beni del condominio (Trib. Monza, Sez. I, 13 febbraio 2008).

« ... I partecipanti al condominio, beneficia­ri dell'iniziativa unilaterale di ripristino del- 1' efficienza di un componente di pertinenza comune dello stabile intrapresa anche nel proprio interesse da un loro sodale, sono te­nuti a farsi carico delle anticipazioni di fondi da questo effettuate, in misura proporziona­le ragguagliata alla consistenza della loro partecipazione alla compagine, soltanto qua­lora le lavorazioni disposte ex alio si presen­tino finalizzate a soddisfare un'esigenza impellente, ovvero allorquando debbano essere realizzate senza indugio per evitare la pro­duzione di danni o l'insorgenza di pericoli di consistenza apprezzabile (in senso conforme si vedano Cass. n. 4330/2012, cass. n. 27519/2011, Cass. n. 9743/2010 e Cass., SS.UU, n. 2046/2006) propiziati da fattori che richiedono una reazione immediata e in­differibile incompatibile con l'interpello del­l'organo collegiale istituzionalmente deputa­to alla gestione dei beni comuni e del rap­presentante della collettività dei comunisti, abilitato, ai sensi dell'art. 1135, comma 2, cod. civ, a porre rimedio ex auctoritate sua agli in­convenienti suscettibili di arrecare un pre­giudizio rilevante alla comunità dei prepo­nenti ... » (Trib. Napoli, Sez. 6 civ., sentenza 31 gennaio 201t., n. 1545).

In tutti gli altri casi, l'intervento del singo­lo è lecito e legittima l'obbligo del rimborso solo se il condomino, prima di intervenire, abbia ottenuto l'autorizzazione del condomi­nio, sia essa derivante dall'amministratore o dall'assemblea dell'edificio. Il previo placet non è finalizzato a imputare l'intervento al condominio, ma solo a ottenere il rimborso dine spese affrontate, essendo teso al rico­noscimento della restituzione di quanto corrisposto per l'intervento a favore dell'edificio.

Se il singolo interviene, anticipando il compenso degli interventi anche per gli altri condomini per opere ordinarie, quindi di esecuzione non urgente, non trova applicazione il principio dettato dall'art. 1134 cod. civ. La mancata approvazione da parte dell'assem­blea dell'obbligo che il condomino abbia as­sunto nell'interesse del condominio non pre­clude al creditore di fare valere le proprie ra­gioni nei confronti di quel condomino (Cass. civ., Sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19348).

L'art. 1134 cod. civ. si applica anche al "condominio minimo", cioè costituito da due soli condomini.

A riguardo è stata estremamente chiara la Cassazione, la quale, a Sezioni Unite, ha sta­tuito che “La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rim­borso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, ri­spettivamente, nella comunione e nel condo­minio di edifici, che condiziona il relativo di­ritto, in un caso, a mera trascuranza degli al­tri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, tro­va fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituisco­no l'utilità finale del diritto del partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo sciogli­mento, possono decidere di provvedere per­sonalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresenta­no utilità strumentali al godimento-dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggiore rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.

Ne discende che, istaurandosi il condomi­nio sul fondamento della relazione di acces­sorietà tra i beni comuni e le proprietà indi­viduali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli parteci­panti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ.” (Cass. Civ. Sez. Un., 31 gennaio 2006, n. 2046).

 

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