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FAQ - Quando in condominio manca l’amministratore

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Per una ragione o per un'altra il condominio potrebbe essere sprovvisto (anche solo momentaneamente) dell'amministratore. Ad esempio, oltre ai casi in cui i condomini siano inferiori a 9 e che quindi, per scelta, abbiano deciso di non procedere alla nomina, capita quando l'assemblea non si mette d'accordo sul nominativo oppure non riesce a riunirsi oppure perché l'amministratore è deceduto; oppure si pensi al caso in cui l'amministratore perda uno dei requisiti indispensabili per poterlo essere (ad esempio in caso di interdizione o inabilitazione). In tal caso ciascun condomino può convocare l'assemblea ordinaria o straordinaria.

L'articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio, così specifica:«Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario». Questa disposizione sostituisce la precedente normativa, che, letteralmente prevedeva: «Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini».

Oggi, alla luce della Riforma, la nomina di un amministratore in una edificio condominiale è obbligatoria esclusivamente quando si è in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.

Se l'amministratore si dimette non siamo in presenza di un condominio senza amministratore atteso che il dimissionario resta in carica fino a quando non viene materialmente sostituito da quello nuovo.

Il condominio senza amministratore potrebbe così diventare la regola vista la soglia oggi sancita.

Ci si chiede allora come fanno a gestirsi i condomini senza amministratore, composti da otto o meno condomini.

Nei condomini senza amministratore è necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato, ad esempio saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese. Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate è difficile gestire la quotidianità condominiale.

Tra l'altro, com'è noto, dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d'imposta, tutti i condomini, non solo quelli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l'obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all'amministrazione finanziaria.

Il condominio, è tenuto a operare la ritenuta d'acconto sulle somme erogate a taluni soggetti. Dovrà: 1) applicare le ritenute d'acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali; 2) applicare le ritenute d'acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.) 3) tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali (libro matricola e il libro paga relativamente al portiere); 4) quantificare le ritenute d'acconto sulle somme erogate; 5) versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all'amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno ; 6) rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell'anno precedente; 7) presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d'imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica; 8) limitare l'uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4% .

In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all'art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che, ha introdotto una integrazione all'art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l'obbligo per il condominio di operare una rit'@ftuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d'imposta, ossia all'atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell'imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell'interesse di terzi, effettuate nell'esercizio di impresa.

Inoltre sussistono altri adempimenti fiscali per i lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.

In materia a chiarimenti è intervenuta la Corcolare n° 7 / A dell'Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che: «Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini».

Alla luce di quanto detto, appare quantomeno inopportuno aver escluso la nomina di un amministratore, in una elevatissimo numero di fabbricati medio-piccoli, creando confusione a fronte di un risparmio -compenso dell'amministratore- che spalmato tra i condomini e per le mensilità è esiguo.

Si ricorda infine che l'art. 66 disp. Att. e.e. stabilisce che, in mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntamento.

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