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FAQ - Rumori in condominio: quando sono davvero «molesti»

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Spesso l’Amministratore di condominio viene interpellato per i rumori del vicino di cas dell’immobile dal medesimo amministrato: perché il vicino tiene la musica alta, la condomina del piano di sopra usa le scarpe con i tacchi dentro casa, il cane di quelli che hanno l’appartamento al piano terra non li fa dormire e così via.

Di fornte aciò spesso l’amministratore si sente impotente, a volte perde la fiducia di alcuni condomini perché questi ultimi non si sono sentiti tutelati.

Il problema delle immissioni è molto delicato, perché incide in modo sensibile sulla qualità della vita dei condomini. D’altro canto quasi mai l’amministratore ha responsabilità sul punto, e spesso non ha nemmeno il potere di intervenire. Quando ne ha il potere, non sempre ha gli strumenti efficaci per ottenere il risultato sperato.

Occorre ricordare che l’amministratore agisce solo in ragione delle sue attribuzioni, cioè sulle materie indicate dal codice civile, dalle leggi speciali e dal regolamento di condominio. Tra le attribuzioni derivanti dal codice civile ci è il far rispettare il regolamento di condominio ed attuare le delibere assembleari. Di conseguenza se il regolamento di condominio indica degli orari sulla cui base non si può far rumore, rispettando il riposo delle persone, o se l’assemblea affida questo compito all’amministratore, quest’ultimo potrà invitare i «disturbatori» ad attenersi alle norme del regolamento condominiale.

Non può tuttavia l’amministratore intervenire sui singoli condomini in modo coercitivo, vietando loro di fatto le condotte contestate. Potrà comminare delle sanzioni, se il regolamento lo contempla.

Inoltre, come è noto, l’amministratore non può intervenire nei rapporti tra i singoli privati, essendo esecutore del volere delle assemblee e avendo attribuzioni solo in ambito di parti comuni dell’edificio. In generale, ha la possibilità di contestare le immissioni se queste coinvogono sensibilmente parti comuni dell’edificio.

Si ricorda la norma in ambito di proprietà e immissioni: «il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi. Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della prioritòà di un determinato uso». Vi è poi sempre da rammentare che le immissioni acustiche sono illegittime quando superano i limiti della normale trollerabilità. In altri casi si può fare riferimento alle tabelle previste dal secondo comma dell’art. 2 del DPCM 01/03/1991, tenedo però a mente alcune considerazioni. Se le rilevazioni fonometriche indicano un superamento dei limiti, le immissioni sono sempre illegittime, ma anche sotto la soglia indicata potrebbero essere illegittime. Infatti l’altro fondamentale parametro che deve essere tenuto in considerazione quando si parla di immissioni è il limite della «normale tollerabilità». Ha chiarito la Suprema Corte (Cass. 3440/2011) che: «Il limite normale di tollerabilità non è assoluto, ma relativo alla situazione ambientale, secondo le caratteristiche della zona, per cui tale limite è più basso in zone destinate ad insediamenti abitativi, ma è anche vero che la normale tollerabilità non può essere intesa come assensa assoluta di rumore. In altri termini, il fatto che un rumore venga percepito non significa anche che sia intollerabile. La normale tollerabilità, poi, va riferita alla sensibilità dell’uomo medio. Non si può, infine, non tenere conto della durata continua o della occasionalità delle immissioni sonore».

L’azione giudiziaria che si dovrebbe attivare per propria tutela sarebbe volta al risarcimento del danno da lesione alla salute, in quanto con difficoltà una richiesta di risarcimento sulla base dell’art.844 cc vedrebbe un risultato soddisfacente. Si dovrà pertanto idicare il danno alla salute subito, con tanto di perizia medico-legale.

Per quanto riguarda la tutela penale, si deve ricordare che, per le immissioni sonore in ambito condominiale, non sussiste il reato se i rumori non oltrepassano i confini dell’edificio condominiale, in quanto elemento essenziali della contavvenzione è l’idoneità del fatto ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone.

A tal proposito, è stato ritenuto che «in relazione a rumori e schiammazzi all’interno di edificio che non ricorre il reato di cui all’art.659 cod.pen. allorquando i rumori arrechino disturbo ai soli vicini occupanti un appartamento limitrofo, all’interno del quale sono percepiti, e non ad altri soggetti abitanti nel condominio cui è inserita detta abitazione ovvero trovantisi nelle zone circostanti, non producendosi, in tale ipotesi, il disturbo, effettivo o potenziale, della tranquillità di un numetro indeterminato di soggetti, ma soltanto di quella di definite persone, sicché il fatto, se del caso, può costituire illecito civile, come tale fonte di risarcimento di danno, ma giammai assurgere a violazione penalmente sanzionabile (Cass. n.1406/1197 ; Cass. n.45616/2013 ; Cass. n.23529/2014), anche se in concreto soltanto alcune persone se ne possono lamentare (Cass. n. 47298/2011)».

Risulta pertanto necessario che vi sia la concreta idoneità della condotta ad integrare il reato di disturbo al riposo o alle occupazioni di un numero indeterminato di persone, secondo una valutazione da compiere realisticamnte ex ante ovvero a priori (Cass. n.7748/2012 ; n.44905/2011 ; n.246/2007).

In sensi contarrio, il «rumore di biglie che rotolano e in colpi ripetuti» provenienti da un appartamento in condominio, non è stato ritenuto disturbo, in considerazione del fatto che  la propagazione effettiva dei rumori, consistiti "nel rumore di biglie che rotolano e in colpi ripetuti" che affinché la condotta possa considerarsi penalmente rilevante, debbono estendersi, se non all’intero satbile condominiale, comunque ad una parte consistente di esso che vada oltre i soli locali attigui alla fonte da cui dette emissioni provengono» (Cass.30156/2017).

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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