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FAQ - Rendiconto condominiale per cassa, lo dice il Tribunale di Roma

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Da sempre si discute se il rendiconto condominiale sia da redigere per cassa o per competenza. L'annosa questione - di cui la Cassazione si è occupata solo incidentalmente (cfr., tra le altre, la pronuncia o153/2o11) - è stata affrontata, in modo sistematico e rigoroso, dai Tribunale di Roma, Sezione Quinta, sentenza 2 ottobre 2017.

Per il Tribunale capitolino, il rendiconto condominiale deve essere redatto secondo principi di cassa (e non di competenza), con la conseguenza che le voci di spesa devono essere esposte solo se effettivamente sostenute. Il criterio di cassa, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune. I rendiconto per competenza o misto, invece, (con menzione delle spese effettive e di quelle Solo preventivate, ma non effettivamente sostenute), impedisce il facile controllo da parte dei condòmini. Conseguentemente, un rendiconto che prescinda da riferimenti alla cassa e al conto corrente condominiale, deve ritenersi illegittimo e la delibera che lo ha approvato invalida. Questo in sintesi il contenuto della sentenza del Tribunale di Roma, dei 2 ottobre Scorso. Nel caso affrontato dal Tribunale, una condomina aveva impugnato una delibera assembleare, in punto di approvazione del rendiconto consuntivo ordinario, per l'anno 2014, per violazione dell'articolo 1130 bis, comma 1, primo e secondo periodo, del Codice Civile, (inserito dalla Legge di Riforma del condominio), per il quale “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla gestione patrimoniale dei condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”. Nel caso di specie, secondo l'impugnante, nello Stato patrimoniale non era stato riportato il Saldo del conto corrente condominiale alla data del 31-12-2014.

II condominio si era difeso evidenziando, tra l'altro, che la materia del contendere era cessata in quanto, con una successiva dei ibera assembleare, era Stato approvato nuovamente il consuntivo esercizio 2014.

Ferma la cessazione della materia del contendere - essendo il rendiconto in questione stato “riapprovato” - il Tribunale romano è comunque entrato nel “merito” dei motivi dell'impugnazione, per stabilire chi dovesse sostenere le spese del giudizio, (cosiddetto principio della “soccombenza virtuale”).

In tale contesto, le spese di lite sono state accollate ai condominio. Ed infatti, “il rendiconto, predisposto dall'amministratore, risponde all'esigenza di porre i condòmini in grado di sapere come effettivamente sono stati spesi i soldi versati”. Il rendiconto condominiale non è un mero documento contabile, contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l'amministratore giustifica le spese accollate ai suoi mandanti. Stando così le cose, il rendiconto consuntivo non deve essere redatto in base al principio di competenza, ma a quello di cassa. L'inserimento di una spesa deve pertanto essere annotata in base alla data dell'effettivo pagamento, Così come l'inserimento delle entrate, va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa, priva il rendiconto della chiarezza, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote Spettanti a ciascun condonino (e non evidenziando la reale situazione contabile). Non solo. Nel rendiconto devono sempre essere indicati, (con possibilità di facile riscontro documentale), la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l'esistenza e l'ammontare dei fondi di riserva obbligatori, (ad esempio l'accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere), o deliberati dall'assemblea per particolari motivi, (ad esempio fondo cassa straordinario). Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto correte bancario intestato al condominio; a ciascuna voce di Spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo di assegno o di bonifico sul/dal conto corrente condominiale (articolo 1129, comma7, del Codice Civile, in punto di trasparenza e di tracciabilità).

Dalla sentenza del Tribunale di Roma in commento, si ricava un ulteriore importante principio, in tema di partecipazione informata dei condòmini all'assemblea: l'amministratore deve inviare ad ogni condomino un elenco delle spese Sostenute, (con data e causale dell'importo), già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come: spese generali, acqua, riscaldamento, etc); l'indicazione delle quote incassate dai condòmini e quelle ancora da incassare; l'indicazione delle spese ancora da i sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico. La mancanza di tali indicazioni - che conferiscono certezza e chiarezza al rendiconto, ovvero la presenza di elementi che ne inficino la veridicità quali l'omissione o l'alterazione dei dati (ad esempio sugli interessi dei depositi) – determina la sua illegittimità che si estende anche alla delibera che lo approvi e che sia oggetto di contestazione.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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