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Ai comma 8 del nuovo articolo 129 del codice civile, testualmente si legge: “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla Consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.”

La novella tocca numerosi punti importanti della fase di transizione che decorre dalla cessazione dell'incarico alla possibile successione nel mandato da parte di un nuovo amministratore con conseguente passaggio di consegne. Tuttavia, questi punti appaiono appena sfiorati e meritano sicuramente un'analisi di approfondimento, ovviamente Critica come lo è lo spirito di questa serie di articoli.

Le prime riflessioni riguardano la “cessazione” dell'incarico che, evidentemente, può avvenire in modalità e tempi diversi in base alle circostanze del caso specifico. La domanda iniziale, dunque, è rivolta proprio all'individuazione di questo particolare momento. Le ipotesi possono essere diverse e si intrecciano, inevitabilmente, con la questione del perfezionamento del nuovo rapporto di mandato tra il condominio e l'amministratore subentrante.

Pensiamo al caso più comune, ovvero, quello della classica nomina del nuovo amministratore durante l'assemblea ordinaria di fine mandato. In questo caso appare evidente come la cessazione dell'incarico trovi la sua genesi nella delibera di nomina del successore ma incontri la Sua completa definizione soltanto nel momento di perfezionamento del nuovo mandato che, a sua volta, avviene con l'accettazione da parte del successore (oppure no in caso rinunzia), cosa che può definirsi anch'essa in tempi e modi diversi, dall'accettazione espressa al comportamento concludente. Pertanto, possiamo sostenere che la cessazione del precedente incarico coincida con il perfezionamento dei nuovo andato tra successore e condominio.

Un ulteriore caso di cessazione dell'incarico riguarda l'ipotesi di revoca giudiziale.

Questa, a sua volta, può prendere forma con due diverse modalità:

1) revoca e contestuale nomina di un successore;

2) revoca con rinvio all'assemblea perché deliberi la nomina di un amministratore di fiducia.

Nella prima ipotesi, quella più comune, la cessazione dell'incarico può realizzarsi sicuramente non prima che siano trascorsi i 1o giorni dalla notifica del provvedimento per il possibile reclamo in Appello e, comunque, a condizione che il professionista designato dal Tribunale in camera di consiglio riceva apposita notifica e non formuli rinunzia motivata. Ma non solo. La cessazione dell'incarico rimarrebbe sub judice proprio nel caso di reclamo in Appello e, pertanto, in tale ipotesi sarebbe necessario attendere la decisione definitiva del Giudice di seconde cure (al riguardo non è ammissibile ricorso in Cassazione). Nel secondo caso, invece, l'Amministratore revocato Continua a risultare in carica fino a quando non si realizza il perfezionamento del mandato con il successore nominato dall'assemblea e questo in ragione della prorogatio imperii del suo ufficio, con l'unica novità data dall'impossibilità per l'assemblea di confermare l'amministratore revocato. Le ipotesi di cessazione dell'incarico, però, non finiscono qui. Infatti, il caso del condominio fino ad 8 partecipanti rappresenta un caso a sé. In tali circostanze, l'amministratore potrebbe rassegnare le proprie dimissioni o essere revocato dall'assise condominiale senza che si provveda alla nomina dei successore. Sembra evidente che in questa circostanza la cessazione coincida direttamente e in via definitiva con le stesse dimissioni o con la delibera di revoca, non potendosi invocare I'obbligo della nomina del successore e quindi alcuna prorogatio del mandato. A conforto di ciò, ricordiamo come sia il primo comma dello stesso art. 1129 c.c. a : prevedere la nomina dell'amministratore per ricorso all'A.G. da parte del dimissionario solo quando i partecipanti al condominio Sono più di otto. Successivamente alla cessazione dell'incarico si apre un altro scenario: quello che da qui decorre fino al passaggio di consegne. Si tratta di in particolare caso di responsabilità condivise tra l'amministratore uscente e il subentrante. Il primo, infatti, conserva un particolare potere espanso dalla stessa norma perché compia gli atti urgenti per la sua evidente conoscibilità di tali urgenze. Il secondo, invece, assume sicuramente le sue responsabilità mai forma attenuata non potendogli addebitare, fino al passaggio di consegne, la conoscibilità delle urgenze da adempiere.

Spetterà all'amministratore uscente, ad esempio, pagare le fatture insolute dei servizi essenziali come acqua e luce i cui fornitori hanno minacciato distacco o provvedere alle opere urgenti quando risulta minata la sicurezza di cose e persone. Ma, avendo perso la rappresentanza legale del condominio, difetterà di legittimazione sia attiva che passiva, né potrà provvedere alle attività ordinarie o comunque non urgenti. Ma quali sono i tempi per il passaggio di consegne? La norma non prevede un termine e questo, evidentemente, impone che sia fatto il prima possibile, addebitando all'uscente ogni danno patito dal codominio a causa dei ritardi a lui imputabili e con : l'obbligo in capo al successore di ricorre fino all'A.G. competente per entrare in possesso della documentazione condominiale che l'uscente non ha più titolo a Custodire per il venir meno del rapporto di mandato, non escludendo l'obbligo di ricostruire il ricostruibile nell'attesa di un passaggio che potrebbe, in teoria, anche mai avvenire. Inoltre, a tutto ciò devono aggiungersi i casi particolari che vanno dalla decadenza (ad effetto istantaneo) per carenza di requisiti di onorabilità ai decesso dell'amministratore, passando per la sua irreperibilità.

Tentando una sintesi, infine, possiamo sostenere che il processo di transizione costituisce una fase assai articolata e che vede tre punti certi: la cessazione dell'incarico con il perfezionamento del nuovo mandato o cosa l'assenza della prorogatio imperii, la condivisione di responsabilità a diversi livelli tra l'uscente e il subentrante e il successivo passaggio di consegne che libera definitivamente il precedente amministratore da ogni responsabilità con una conseguente piena e completa sfera di conoscibilità da parte del successore.Ai comma 8 del nuovo articolo 129 del codice civile, testualmente si legge: “Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla Consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condòmini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.”

La novella tocca numerosi punti importanti della fase di transizione che decorre dalla cessazione dell'incarico alla possibile successione nel mandato da parte di un nuovo amministratore con conseguente passaggio di consegne. Tuttavia, questi punti appaiono appena sfiorati e meritano sicuramente un'analisi di approfondimento, ovviamente Critica come lo è lo spirito di questa serie di articoli.

Le prime riflessioni riguardano la “cessazione” dell'incarico che, evidentemente, può avvenire in modalità e tempi diversi in base alle circostanze del caso specifico. La domanda iniziale, dunque, è rivolta proprio all'individuazione di questo particolare momento. Le ipotesi possono essere diverse e si intrecciano, inevitabilmente, con la questione del perfezionamento del nuovo rapporto di mandato tra il condominio e l'amministratore subentrante.

Pensiamo al caso più comune, ovvero, quello della classica nomina del nuovo amministratore durante l'assemblea ordinaria di fine mandato. In questo caso appare evidente come la cessazione dell'incarico trovi la sua genesi nella delibera di nomina del successore ma incontri la Sua completa definizione soltanto nel momento di perfezionamento del nuovo mandato che, a sua volta, avviene con l'accettazione da parte del successore (oppure no in caso rinunzia), cosa che può definirsi anch'essa in tempi e modi diversi, dall'accettazione espressa al comportamento concludente. Pertanto, possiamo sostenere che la cessazione del precedente incarico coincida con il perfezionamento dei nuovo andato tra successore e condominio.

Un ulteriore caso di cessazione dell'incarico riguarda l'ipotesi di revoca giudiziale.

Questa, a sua volta, può prendere forma con due diverse modalità:

1) revoca e contestuale nomina di un successore;

2) revoca con rinvio all'assemblea perché deliberi la nomina di un amministratore di fiducia.

Nella prima ipotesi, quella più comune, la cessazione dell'incarico può realizzarsi sicuramente non prima che siano trascorsi i 1o giorni dalla notifica del provvedimento per il possibile reclamo in Appello e, comunque, a condizione che il professionista designato dal Tribunale in camera di consiglio riceva apposita notifica e non formuli rinunzia motivata. Ma non solo. La cessazione dell'incarico rimarrebbe sub judice proprio nel caso di reclamo in Appello e, pertanto, in tale ipotesi sarebbe necessario attendere la decisione definitiva del Giudice di seconde cure (al riguardo non è ammissibile ricorso in Cassazione). Nel secondo caso, invece, l'Amministratore revocato Continua a risultare in carica fino a quando non si realizza il perfezionamento del mandato con il successore nominato dall'assemblea e questo in ragione della prorogatio imperii del suo ufficio, con l'unica novità data dall'impossibilità per l'assemblea di confermare l'amministratore revocato. Le ipotesi di cessazione dell'incarico, però, non finiscono qui. Infatti, il caso del condominio fino ad 8 partecipanti rappresenta un caso a sé. In tali circostanze, l'amministratore potrebbe rassegnare le proprie dimissioni o essere revocato dall'assise condominiale senza che si provveda alla nomina dei successore. Sembra evidente che in questa circostanza la cessazione coincida direttamente e in via definitiva con le stesse dimissioni o con la delibera di revoca, non potendosi invocare I'obbligo della nomina del successore e quindi alcuna prorogatio del mandato. A conforto di ciò, ricordiamo come sia il primo comma dello stesso art. 1129 c.c. a : prevedere la nomina dell'amministratore per ricorso all'A.G. da parte del dimissionario solo quando i partecipanti al condominio Sono più di otto. Successivamente alla cessazione dell'incarico si apre un altro scenario: quello che da qui decorre fino al passaggio di consegne. Si tratta di in particolare caso di responsabilità condivise tra l'amministratore uscente e il subentrante. Il primo, infatti, conserva un particolare potere espanso dalla stessa norma perché compia gli atti urgenti per la sua evidente conoscibilità di tali urgenze. Il secondo, invece, assume sicuramente le sue responsabilità mai forma attenuata non potendogli addebitare, fino al passaggio di consegne, la conoscibilità delle urgenze da adempiere.

Spetterà all'amministratore uscente, ad esempio, pagare le fatture insolute dei servizi essenziali come acqua e luce i cui fornitori hanno minacciato distacco o provvedere alle opere urgenti quando risulta minata la sicurezza di cose e persone. Ma, avendo perso la rappresentanza legale del condominio, difetterà di legittimazione sia attiva che passiva, né potrà provvedere alle attività ordinarie o comunque non urgenti. Ma quali sono i tempi per il passaggio di consegne? La norma non prevede un termine e questo, evidentemente, impone che sia fatto il prima possibile, addebitando all'uscente ogni danno patito dal codominio a causa dei ritardi a lui imputabili e con : l'obbligo in capo al successore di ricorre fino all'A.G. competente per entrare in possesso della documentazione condominiale che l'uscente non ha più titolo a Custodire per il venir meno del rapporto di mandato, non escludendo l'obbligo di ricostruire il ricostruibile nell'attesa di un passaggio che potrebbe, in teoria, anche mai avvenire. Inoltre, a tutto ciò devono aggiungersi i casi particolari che vanno dalla decadenza (ad effetto istantaneo) per carenza di requisiti di onorabilità ai decesso dell'amministratore, passando per la sua irreperibilità.

Tentando una sintesi, infine, possiamo sostenere che il processo di transizione costituisce una fase assai articolata e che vede tre punti certi: la cessazione dell'incarico con il perfezionamento del nuovo mandato o cosa l'assenza della prorogatio imperii, la condivisione di responsabilità a diversi livelli tra l'uscente e il subentrante e il successivo passaggio di consegne che libera definitivamente il precedente amministratore da ogni responsabilità con una conseguente piena e completa sfera di conoscibilità da parte del successore.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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