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FAQ - La ripartizione delle spese in condominio

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Il tema della ripartizione delle spese condominiali è dettato sostanzialmente dall'art. 1123 c.c., il cui contenuto varia in nodo notevole tra un comma e l'altro.

Il primo comma parla delle cd. Tabelle di proprietà: il condomino partecipa della spesa comune in ragione dei millesimi di proprietà dei suo alloggio. Come esempio, si pensi al costo del custode, al premio della polizza fabbricati e così via. Si tratta di voci che hanno un loro uso astratto: non potendolo materialmente concretizzare e distinguere in ragione dei millesimi trai i vari abitanti dell'edificio, la relativa spesa è lo specchio dell'unità in nobiliare in termini di valori millesimali. Si tratta delle cd. Spese necessarie.

Questo è il significato da attribuire al primo comma dell'art. 1123 cc che così recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza Sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione” Il “salvo diversa convenzione” fa riferimento al regolamento contrattuale: esso, essendo stato assunto all'unanimità del consenso dei condomini, può validamente indicare anche una diversa distribuzione di spesa.

La giurisprudenza infatti afferma che, poiché l'art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, deve ritenersi legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purché contenuta in una delibera assembleare approvata all'unanimità da tutti i condomini, ovvero l'espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento Condominiale di natura contrattuale (Cass. n. 28679/2o11).

I beni e i servizi del condominio possono essere singolarmente goduti in modo diverso, in modo più o meno intenso. Se si dovesse applicare il criterio appena visto, si avrebbe una disparità di trattamento a vantaggio di chi, per vicinanza o altro, ne ha un godimento maggiore.

Ecco che allora su questo argomento interviene il secondo comma dell'art. 1123 c.c., che così dispone: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.”

Si pensi ad esempio alle scale e all'ascensore: è chiaro che chi abita ai piani alti ha un maggior sfruttamento di simili beni.

Infine, il nostro legislatore considera il cd. Condominio parziale, dove alcuni beni sono goduti da tutti i condomini mentre altri solo da una parte degli abitanti dell'edificio. Potrebbe quasi definirsi una Sottocategoria del coma precedente. Ecco il suo Contenuto: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” Per questa fattispecie, estremizzazione della precedente, se vi è un bene che ha funzioni solo per una parte dell'edificio, solo gli abitanti di questa parte di edificio ne possono godere e di conseguenza sopportare le spese.

Si ricorda che l'art. 63 disp. att. c.c. dispone, in merito ai successoria titolo particolare, che anche chi subentra nei diritti di un condomino è solidalmente obbligato al pagamento degli oneri relativi all'anno in corso e a quello precedente. Diverso è il caso del rapporto di locazione, dove entrambi concorrono alle spese sulla base degli accordi stabiliti per la loro ripartizione. Qui è inerente al loro rapporto contrattuale interno fra locatore e locatario, mentre nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario.

Naturalmente, l'obbligo del pagamento delle spese, per i soggetti obbligati, sorge nel momento in cui la ripartizione delle stesse viene approvata dall'assemblea.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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