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FAQ - L'errore rilevante per la modifica della tabella millesimale

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La sentenza dei la Corte di Cassazione n. 19797 del 4 ottobre 2016 esamina il problema dell'individuazione dei casi in cui  l'errore rileva ai fini della rettifica o della modifica della tabella millesimale.

 

Il problema della rilevanza dell’errore.

La disciplina normativa sulle tabelle millesimali, contenuta negli artt. 68 e 69 disp. att. cod. civ., è stata modificata dalla legge di riforma 220/2012 (si veda, in fondo all'articolo, il confronto fra il testo degli articoli attuali e di quelli precedenti) e prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all’unanimità, mentre possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la sola maggioranza prevista dall'art. 1136, conna2, cod, civ. (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), oltre che I nel caso di mutate condizioni di una parte dell'edificio conseguenti a Sopraelevazione, incremento di Superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, anche quando risulti che i valori stessi sono conseguenza di un errore.

Riguardo all'errore, si pone però il problema di stabilire in quali casi l'errore rilevi ai fini della rettifica o della modifica e in quali invece non abbia rilevanza.

La questione è stata esaminata dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 19797 del 4 ottobre 2016, secondo cui la tabella che esprime i valori millesimali è soggetta a

emenda solo in relazione a errori, di fatto e di

diritto, che riguardano la determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari, oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in modo rilevante sull'originaria proporzione dei valori.

 

La sentenza Cassazione n.19797 del 4 ottobre 2016.

Per comprendere meglio le questioni esaminate dalla Sentenza della Cassazione, conviene riassumere la questione da cui è nata la controversia.

Il proprietario di un Imagazzino adibito a deposito, ubicato al piano seminterrato dell'edificio, aveva chiesto al condominio la revisione delle tabelle in uso, perché, nel corso degli anni, si erano verificate varie infiltrazioni di acqua dai sottosuolo, che lo avevano reso completamente inutilizzabile per gli Scopi a cui era destinato secondo il catasto, con conseguente necessità di rivedere le tabelle millesimali di riparto delle spese condominiali per adeguarle alla nuova situazione.

In primo grado la richiesta era stata rigettata, rilevando che non era Imai cessata la potenziale destinazione commerciale della porzione oggetto di causa e che le infiltrazioni d'acqua provenienti dal sottosuolo non avevano inciso sulle caratteristiche strutturali del locale.

Il proprietario del magazzino allora aveva proposto appello contro la sentenza del Tribunale, chiedendo l'accertamento della presenza, nelle tabelle millesimali, di errori e della necessità di revisione e di modifica come previsto dalla legge; ma i giudici di secondo grado avevano dichiarato. che, nella specie, non vi erano errori obiettivamente verificabili, intesi come causa di apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e i loro valore effettivo. Inoltre i giudici di appello avevano escluso che una differente destinazione d'uso del locale potesse incidere sull'assetto millesimale, dal momento che l'individuazione dei valori proporzionali deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione.

Il proprietario del magazzino ha infine proposto ricorso per Cassazione, ma anche la Suprema Corte ha respinto la sua richiesta.

Nella motivazione della sentenza innanzi tutto è stato ricordato che, a norma degli artt. 68 e 69 disp. att, cod. civ., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai Singoli condomini e che tali valori, che devono essere ragguagliati in millesimi a quello dell'intero edificio ed espressi in un'apposita tabella allegata al regolamento, possono essere riveduti e modificati, anche nell'interesse di un solo condomino in due casi, vale a dire quando risulti che Sono conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, per effetto della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, venga notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano; con la conseguenza che, nel condominio di edifici, i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini e il loro proporzionale ragguaglio in millesimi al valore dell'edificio devono essere individuati con riferimento ai momento dell'adozione del regolamento e che la tabella che li esprime è soggetta a rettifica soltanto quando vi siano errori, di fatto e di diritto, relativi alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari oppure a circostanze sopravvenute relative alla consistenza dell'edificio o delle sue porzioni, che incidano in nodo rilevante Sull'originaria proporzione dei Valori.

Richiamando la propria giurisprudenza precedente, la Suprema Corte ha pertanto affermato che, in considerazione dell'esigenza della certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini che sono fissati nelle tabelle millesimali, non possono essere considerati tali da comportare la revisione o la modifica delle tabelle né gli errori relativi alla determinazione del valore che non vengano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pure quando abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato comunque il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (Cass. n. 3001 del 10 febbraio 2010.

La Corte ha poi rilevato che gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il valore effettivo delle stesse e inoltre devono essere verificabili obiettivamente, come avviene per le divergenze di estensione della superficie, di piano e simili; mentre, ai fini dell'errore, resta esclusa, nella stima degli elementi necessari per la valutazione ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ, la rilevanza dei criteri soggettivi, come i criteri d'ordine estetico e simili (Cass., Sez. Un, n. 6222 del 24 gennaio 1997).

Nello Specifico - ha chiarito la Suprema corte – costituiscono errori essenziali che possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, come l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, l'esposizione e simili), sia quando consistano in errori di fatto (come l'erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva), sia quando consistano in errori di diritto (come l'errata convinzione che, nell'accertamento dei valori, si debba tenere conto di alcuni degli elementi che, ai Sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., sono irrilevanti a tale effetto); invece non possono essere qualificati come essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui sia stata compiuta la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima, poiché l'errore di valutazione, di per sé considerato, non può essere mai ritenuto essenziale, dal momento che non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429, n. 2, cod. civ. (Cass. n. 4421 de 27 marzo 2001).

La Corte ha ancora ricordato che la norma prevista dall'art. 68 disp. att. cod. civ, stabilisce che, nell'accertamento dei valori dei piani Q delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, non si deve tenere conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello Stato di manutenzione e ha osservato che l'esclusione del canone locativo, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione trova giustificazione nel fatto che tali elementi non afferiscono all'obiettiva conformazione strutturale del piano o della porzione di piano in rapporto all'intero edificio, che invece dipende da altri fattori, dati dall'estensione, dall'altezza, dall'ubicazione e dall'esposizione (Cass. n. 1367 del 1o febbraio 1994).

Applicando al caso concreto i principi fin qui esposti, la Corte ha così rigettato il ricorso, ritenendo che, nel giudizio di appello, la Corte avesse correttamente escluso la sussistenza dei presupposti che legittimano la revisione delle tabelle millesimali, in quanto aveva accertato che sussistessero errori obiettivamente verificabili, tali da causare un'apprezzabile discrasia tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari e il loro valore effettivo, e in quanto - mancando un'alterazione della consistenza reale oppure della superficie effettivamente godibile e quindi una modifica delle caratteristiche proprie degli immobili - una diversa destinazione d'uso del locale non poteva incidere sul valore millesimale, perché l'individuazione dei valori proporzionati deve avvenire tenendo conto delle caratteristiche obiettive proprie degli immobili e non anche della loro possibile destinazione, determinata essenzialmente da valutazioni di carattere soggettivo. Ha concluso che la Corte di appello, poiché aveva accertato che il mutamento delle condizioni dell'unità immobiliare non era stato tale da incidere sulla consistenza reale e sulle caratteristiche obiettive rilevanti ai fini del calcolo del valore delle singole porzioni di piano, aveva correttamente escluso la sussistenza dei presupposti richiesti dalla legge per un'eventuale revisione delle tabelle millesimali, in relazione ai quali, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., non possono assumere alcuna influenza, in particolare, fattori che riguardano lo Stato di manutenzione delle singole unità immobiliari.

 

La disposizione originale e quella attuale egli art. 38 e 69 disp. att. coci. civ.

 

Formulazione originale dell'art. 68

Per gli effetti indicati dagli artt. 123,124, 1126 e 1136 del codice, i regolamento di condominio deve

precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini, i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio. Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del Canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

 

Formulazione attuale dell'art. 68 (sostituito dall'art. 22 della legge 220 dell'11 dicembre 2012)

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118, per gli effetti indicati dagli artt. 1123,1124, 126 e 136 dei codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del Canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

 

Formulazione originale dell'art. 69

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di Lina parte dell'edificio, in Conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

 

Formulazione attuale dell'art. 69 (sostituito dall'art. 23 della legge 220 dell'11 dicembre 2012)

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, secondo comma, dei codice, nei seguenti casi:

  1. quando risulta che sono Conseguenza di un errore;
  2. quando, per le mutate condizioni di Lina parte dell'edificio, in Conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di Condominio ai sensi dell'art. 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il Condominio in persona dell'amministratore, Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei Criteri legali o convenzionali.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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