Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - Stabile non avente obbligo di un amministratore

« Torna all'elenco delle domande


Inserisci il testo della domanda


La Legge 220/2013 ha elevato da 4 a 9 Condomini l'obbligo della nomina di un amministratore dello stabile.

 

Ha tuttavia messo alcuni paletti che in pratica impongono ai componenti del fabbricato di nominare un coordinatore, il quale, funge da amministratore pur non avendo i requisiti per farlo come sempre stabilito dalla legge 220/2013.

 

Il coordinatore, infatti, ha l'obbligo di chiedere alla Agenzia delle Entrate il Codice Fiscale dello stabile. Il nome del coordinatore viene registrato presso detta Agenzia, nei confronti della quale esso è responsabile per ogni operazione fiscale o Segnalazione che riguardi lo stabile.

 

Attualmente è indispensabile che nel contratto della luce scale sia indicato il Codice fiscale dello stabile, così dicasi per l'assicurazione del fabbricato ed in generale per ogni documento che interessi il Condominio.

 

Qualora il fabbricato venga in possesso di una fattura, vi è l'obbligo entro il 16 del mese successivo all'avvenuto pagamento della stessa, di versare all'Agenzia delle Entrate, la ritenuta d'acconto mediante il modulo F24, che comporta l'obbligo della Segnalazione entro aprile di ogni anno alla Ditta che ha percepito la Somma a Saldo della fattura, dell'avvenuto versamento della ritenuta d'acconto.

 

E' indispensabile fare il 770 e la AC (ovvero la raccolta di tutte le fatture non Soggette alla R.A.) che saranno indicate nella dichiarazione dei redditi che il Coordinatore andrà a disporre.

 

Per tutti questi obblighi il coordinatore è pienamente responsabile nei Confronti della Agenzia delle Entrate perché la figura atipica del coordinatore, secondo quanto si evince dalle incombenze assegnategli dalla assemblea dei proprietari può essere giuridicamente ricondotta ad una vera e propria amministrazione del condominio.

 

Infine, aggiungo ancora, nel caso che, lo stabile dovesse eseguire opere Soggette alla defiscalizzazione fiscale il coordinatore è pienamente responsabile e non i restanti proprietari, nei confronti della Agenzia delle Entrate, dato che, Con DNA del 20/12/2016 i rapporti in questo caso sono solo fra Amministratore e Agenzia delle Entrate e non più amministratore e condomino.

 

 

 

“La figura atipica del coordinatore, secondo quanto si evince dalle incombenze assegnateli dall'assemblea, può essere giuridicamente ricondotta ad una vera e propria amministrazione del condominio, può rilevarsi che il "coordinatore' viene investito dall'assemblea di poteri ancorché generici - che suggeriscono un reale subentro nelle attività gestionali del condominio (i.e. recupero documentazione dall'ex amministratore, convocazione di assemblea, verifica dei conti” (vedi Tribunale di Padova sentenza del 12/03/15).

 

 

La “persona che svolge funzioni analoghe all'amministratore”

 

 

Tra le nuove previsioni introdotte nell'art. 1129 cod. civ. dalla legge di Riforma 220/2012, figura il comma 6, secondo cui in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.

In proposito va allora osservato che, seppure testualmente sia previsto l'obbligo della nomina dell'amministratore solo quando i condomini sono più di otto (art. 1129, comma 1, cod. civ.), in realtà, nonostante il tenore letterale della disposizione, l'impianto complessivo delle norme riformate sembra invece presupporre in ogni caso la presenza di un amministratore condominiale.

Infatti, l'art. 129 prevede l'affissione nel condominio delle generalità, del domicilio e dei recapiti dell'amministratore (quinto comma) oppure, in mancanza dell'amministratore, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore (sesto comma), che si potrebbe quindi denominare "amministratore di fatto" e che in genere potrà essere uno dei condomini (magari a rotazione) oppure un conoscente di qualcuno di loro disponibile a gestire l'edificio senza percepire compensi. Ma, se si considerano gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore che sono stati notevolmente incrementati proprio dalla legge 22o/2o12, è davvero poco verosimile l'ipotesi che qualcuno sia disposto ad occuparsi della gestione del condominio gratuitamente. Basti pensare al caso, non-infrequente, della necessità di deliberare lavori straordinari per i quali il quarto comma dell'art. 1129 prevede che l'amministratore è tenuto ad adeguare al costo dei lavori deliberati i massimali della propria polizza di assicurazione per la responsabilità civile; si potrebbe supporre che l'obbligo della polizza, previsto dalla disposizione, sia limitato a caso dell'amministratore formalmente nominato dall'assemblea (anche se in realtà la lettera della disposizione non pone distinzioni), ma in questa maniera verrebbe a mancare l'utilità effettiva della norma, che è diretta ad offrire una maggior tutela ai condomini e tanto vale anche quando non sia stato nominato un amministratore formale. Per questo motivo bisogna ritenere che, almeno nel caso di lavori straordinari, anche (come viene chiamata dalla disposizione) la "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore" sia ugualmente obbligata a stipulare la suddetta polizza; ma in tal modo, in pratica, viene ad essere imposta l'assunzione di un costo (che può essere anche elevato) a carico di una persona che si occupa dell'amministrazione a titolo gratuito e che quindi difficilmente sarà pronta ad accettare sia la gestione dell'amministrazione che l'onere del costo della polizza.

Ma le attribuzioni previste come ulteriori obblighi a carico dell'amministratore dall'art. 113o (in particolare l'esecuzione delle delibere assembleari, degli adempimenti fiscali e degli atti conservativi, la riscossione dei contributi dovuti dai condomini, la tenuta del registro di anagrafe condominiale, oltre che dei tre registri dei verbali, di nomina dell'amministratore e della contabilità, nonché la redazione del rendiconto condominiale secondo la specifica disciplina prevista dal nuovo art. 113o-bis e la convocazione delle assemblee) - e quindi le corrispondenti tutele che risultano così predisposte a favore dei condomini - difficilmente possono trovare una Soddisfacente attuazione i mancanza di un amministratore formale.

Non sono note finora decisioni in reazione alla figura della “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore” prevista dall'art. 1129, comma 6, cod. civ., ma, con riferimento a figure simili, è stato giudicato legittima la delega al “caposcala”, da parte dell'amministratore e dell'assemblea, avente per oggetto la riscossione dei contributi dovuti dai condomini (App. Lecce, sent. n. 163 del 13 aprile 2015).

 

 

 

 

La tutela delle parti comuni

 

 

Come si dirà anche più avanti, la più recente giurisprudenza della Suprema Corte ha stabilito che la costituzione e i giudizio del condominio, anche quando riveste il ruolo di convenuto, deve essere deliberata dall'assemblea e che, in mancanza di delibera assembleare,

l'amministratore non dispone di legittimazione processuale (Cass., Sez. Unite, sent. n. 18331 del 6 agosto 2o1o); si tratta di un orientamento che provoca notevoli problemi applicativi per quanto riguarda il diritto di difesa del condominio, ma qui interessa verificare in particolare la situazione relativa alla tutela delle parti comuni. Infatti per quanto riguarda i gli atti conservativi l'amministratore non ha alcun bisogno, dal momento che è obbligato ad agire in giudizio, di una preventiva delibera autorizzativa dell'assemblea condominiale.

La Corte di Cassazione ha confermato il principio secondo cui dall'esame del combinato disposto degli artt. 113o e 1131 cod. civ. si desume che è obbligo dell'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio e che, nei limiti di questa attribuzione, l'amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (Cass., sent. n. 4338 del 21 febbraio 2013). Tale obbligo di compiere gli atti conservativi in relazione alle parti condominiali esclude così, ma solo per tali atti, l'applicazione del principio giurisprudenziale secondo cui, invece in mancanza di specifica delibera assembleare, l'amministratore non dispone di legittimazione processuale, così come è stato enunciato dalla Cassazione a Sez. Unite.

Nella motivazione la Cassazione ha osservato che con gli artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1131 cod. civ. il legislatore si riferisce agli atti i materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile (Cass., sent. n. 8233 dei 3 aprile 2007) e agli atti meramente conservativi (Cass., sent. n. 16230 del 25 luglio 2011 e sent. 14626 del 17 giugno 2010); e ha ricordato alcune precedenti decisioni relative all'individuazione dei Seguenti atti conservativi per i quali l'amministratore è sempre obbligato ad agire:

  • atti diretti a conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Unite, sent. n. 1552 del 8 marzo 1986);
  • atti diretti a ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull'area solare dell'ultimo
  • piano (Cass., sent. n. 9o7 del 21 marzo 1969);
  • atti diretti a conseguire la demolizione della costruzione effettuata, alterando l'estetica della facciata dell'edificio, sulla terrazza di copertura (Cass., sent. n. 13611 del 12 ottobre 2000);
  • azioni possessorie, contro la sottrazione, ad opera di qualche condonino, di una parte comune dell'edificio al compossesso di tutti i condomini (Cass., sent. n. 619o del 3 maggio 200l e sent. n. 7o63 del 15 maggio 2002);
  • atti diretti ad ottenere il risarcimento dei danni, qualora l'istanza sia connessa alla conservazione dei diritti sulle parti comuni (Cass, sent. n.1o474 del 22 ottobre 1998).

Lo stesso principio è stato poi ribadito con riferimento al caso della realizzazione di strutture murarie nel sottotetto di proprietà condominiale che comportano F'impossibilità di accesso e di passaggio e in relazione alle quali viene proposta la domanda di ripristino nei confronti dell'autore dell'opera denunciata (Cass., sent. n. 7327 del 22 marzo 2o13).

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

 

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti