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FAQ - La “persona che svolge funzioni analoghe all'amministratore

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Tra le nuove previsioni introdotte nell'art. 1129 cod. civ. dalla legge di Riforma 220/2012, figura il comma 6, secondo cui in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, deve essere affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. In proposito va allora osservato che, seppure testualmente sia previsto l'obbligo della nomina dell'amministratore solo quando i condomini sono più di otto (art. 1129, comma 1, cod. civ.), in realtà, nonostante il tenore letterale della disposizione, l'impianto complessivo delle norme riformate sembra invece presupporre in ogni caso la presenza di un amministratore condominiale. Infatti, l'art. 129 prevede l'affissione nel condominio delle generalità, del domicilio e dei recapiti dell'amministratore (quinto comma) oppure, in mancanza dell'amministratore, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore (sesto comma), che si potrebbe quindi denominare "amministratore di fatto" e che in genere potrà essere uno dei condomini (magari a rotazione) oppure un conoscente di qualcuno di loro disponibile a gestire l'edificio senza percepire compensi. Ma, se si considerano gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore che sono stati notevolmente incrementati proprio dalla legge 220/20 12, è davvero poco verosimile l'ipotesi che qualcuno sia disposto ad occuparsi della gestione del condominio gratuitamente. Basti pensare al caso, non-infrequente, della necessità di deliberare lavori straordinari per i quali il quarto comma dell'art. 1129 prevede che l'amministratore è tenuto ad adeguare al costo dei lavori deliberati i massimali della propria polizza di assicurazione per la responsabilità civile; si potrebbe supporre che l'obbligo della polizza, previsto dalla disposizione, sia limitato a caso dell'amministratore formalmente nominato dall'assemblea (anche se in realtà la lettera della disposizione non pone distinzioni), ma in questa maniera verrebbe a mancare l'utilità effettiva della norma, che è diretta ad offrire una maggior tutela ai condomini e tanto vale anche quando non sia stato nominato un amministratore formale. Per questo motivo bisogna ritenere che, almeno nel caso di lavori straordinari, anche (come viene chiamata dalla disposizione) la "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore" sia ugualmente obbligata a stipulare la suddetta polizza; ma in tal modo, in pratica, viene ad essere imposta l'assunzione di un costo (che può essere anche elevato) a carico di una persona che si occupa dell'amministrazione a titolo gratuito e che quindi difficilmente sarà pronta ad accettare sia la gestione dell'amministrazione che l'onere del costo della polizza. Ma le attribuzioni previste come ulteriori obblighi a carico dell'amministratore dall'art. 1130 (in particolare l'esecuzione delle delibere assembleari, degli adempimenti fiscali e degli atti conservativi, la riscossione dei contributi dovuti dai condomini, la tenuta del registro di anagrafe condominiale, oltre che dei tre registri dei verbali, di nomina dell'amministratore e della contabilità, nonché la redazione del rendiconto condominiale secondo la specifica disciplina prevista dal nuovo art. 113o-bis e la convocazione delle assemblee) - e quindi le corrispondenti tutele che risultano così predisposte a favore dei condomini - difficilmente possono trovare una Soddisfacente attuazione i mancanza di un amministratore formale. Non sono note finora decisioni in reazione alla figura della “persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore” prevista dall'art. 1129, comma 6, cod. civ., ma, con riferimento a figure simili, è stato giudicato legittima la delega al “caposcala”, da parte dell'amministratore e dell'assemblea, avente per oggetto la riscossione dei contributi dovuti dai condomini (App. Lecce, sent. n. 163 del 13 aprile 2015).

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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