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FAQ - La revisione di tabelle a maggioranza non è “nuova redazione”

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La revisione a maggioranza delle tabelle millesimali non cambia i criteri di stima.

L'articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile risulta molto chiaro nello stabilire come, in linea di principio, la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali possa farsi soltanto all'unanimità.

A questa regola, stabilita come inderogabile dal successivo art.72, fanno eccezione due casi:

- quando risulta che i valori millesimali siano conseguenza di un errore;

- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di Superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulti alterato per più di un quinto il valore proporzionale di almeno una unità immobiliare.

E' necessario, però, comprendere la declinazione tecnica del principio espresso dalla norma. Non è raro, infatti, confondere il concetto di revisione delle tabelle per errore o a seguito di modificazione, con quello che si intende per redazione ex novo.

Proprio guardando bene all'incipit dell'art. 69 possiamo comprendere la necessità di come l'attività di rettifica e di revisione indicati ai nn. 1) e 2) della norma debba risultare diversa poiché in difetto si andrebbe ad annullare la ratio che vuole l'unanimità per la modificazione in tutti gli altri casi. L'attività tecnico-peritale di rettifica delle tabelle da deliberarsi a maggioranza deve, dunque, limitarsi alla mera individuazione dell'errore ed alla sua correzione, senza, per questo, mettere mano alla struttura di base delle stesse tabelle, ovvero, senza occuparsi del rilievo delle unità coinvolte e senza rivedere i coefficienti di riduzione che il tecnico del tempo ha ritenuto di adottare.

Quella di revisione a seguito di modificazione, dovrà tenere conto soltanto di quanto determini la modificazione stessa in termini di incidenza Sull'elemento oggettivo prima e sulla superficie o volume convenzionale dopo, della sola unità interessata dalla modificazione, per poi ristabilire i rapporti di proporzione fra tutte le unità facenti parte del condominio, senza per questo intervenire sulla stima delle restanti unità o sulla valutazione dei coefficienti di riduzione da applicarsi, dovendosi rifare necessariamente a quanto ritenuto di dover applicare dal tecnico originario.

Il comma di chiusura prevede come le regole di rettifica e modificazione a maggioranza siano applicabili per la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte sia in applicazione delle criteri di legge che convenzionali.

Questo rafforza ancora di più la necessità di limitare l'attività peritale alla mera correzione senza che si entri nel merito dei criteri di stima adottati dal tecnico né dei criteri stessi di ripartizione, magari scelti anche in via convenzionale. Ed è proprio il criterio convenzionale che, richiedendo una nuova unanimità negoziale per la sua modificazione, suggerisce le considerazioni fin qui esposte.

Nel caso di tabelle convenzionali che stabiliscono, ad esempio, la ripartizione delle spese di manutenzione delle scale esclusivamente in base alla misura proporzionale all'altezza dei piani, si procederà a rettifica della tabella perché, ad esempio, per errore non è stata compresa l'unità dell'ultimo piano o alla modificazione per sopraggiunta sopraelevazione, senza, però, che si metta mano al criterio stesso di ripartizione che resterà per il cento per cento sempre proporzionale all'altezza dei piani, continuando così a derogare al principio fissato dall'art. 1124 c.c., atteso che per tale ultima modificazione si renderebbe necessaria la sottoscrizione di una nuova convezione. Tuttavia, occorre rilevare una circostanza sfuggita al Legislatore: il tecnico incaricato a maggioranza di revisionare le tabelle per errore o modificazione per alterazione superiore ad un quinto del valore anche per una sola unità immobiliare, ha l'imprescindibile necessità di acquisire agli atti del suo lavoro la relazione accompagnatoria delle tabelle originali redatta dal collega del tempo. Purtroppo, questa relazione è spesso assente al fascicolo condominiale e questo determina l'impossibilità tecnica a procedersi con la perizia.

In questi casi, purtroppo molto frequenti, spetterà all'assemblea decidere di assumersi il rischio di deliberare la redazione ex novo delle tabelle anche senza unanimità, sperando che dalla relazione del tecnico emerga chiaramente un precedente errore o la necessaria modificazione per alterazione per più di un quinto del valore anche di una sola unità, senza per questo evitare in assoluto il rischio che un Giudice dichiari comunque nulla la delibera per mancanza di unanimità dei consensi.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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