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FAQ - Lastrico di copertura, omessa manutenzione

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Con riferimento ai danni cagionati dall’omessa manutenzione del lastrico comune di copertura, che funge anche da corte interna del fabbricato condominiale, ai fini della ripartizione delle spese non si applica l’art.1126 C.c., dettato in materia di lastrici solari ad uso esclusivo bensì, in via analogica, l’art.1125 C.c. che, appunto, disciplina la diversa ipotesi della manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte, dei solai.


Motivo per cui le spese per la manutenzione e la ricostruzione del lastrico che funge anche da corte interna al fabbricato, sono sostenute in parti eguali dai proprietari della corte, nel caso di specie, da tutti i condòmini, per ciò che concerne la copertura del pavimento, mentre rimangono a carico del proprietario del piano inferiore le spese per l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto, fermo restando il risarcimento dei danni cagionati, costituendo il suddetto principio una ipotesi particolare rispetto al generale principio di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123, comma II, C.c.

 

A ciò si aggiunga come, trattandosi di danno proveniente da cosa in custodia, la responsabilità è solidale tra tutti i condòmini, ex art.2055 C.c., pertanto, il creditore non è obbligato ad agire pro-quota nei confronti dei singoli, ma può agire per l’intero nei confronti anche di un solo condomini.

 

Tanto ha stabilito la Corte di cassazione, relatore Antonio Scarpa, nella sentenza n. 12177, pubblicata il 16 maggio 2017.

 

La vicenda giudiziaria vedeva protagonista una società, proprietaria dei locali in condominio siti al piano terra, che agiva nei confronti del condominio per ottenere la condanna dello stesso al rimborso delle spese da essa anticipate ed al risarcimento dei danni in relazione al lastrico comune di copertura, costituente la corte interna del fabbricato.

 

In primo grado la domanda veniva accolta, così come in secondo grado, tuttavia, la Corte d’Appello di Catania, nel confermare la condanna del condominio, ne integrava la motivazione, specificando che “nel riparto interno, tutte le dette spese vanno suddivise secondo i criteri di cui all’art.1126 C.c., post che appare indubbio che il pregiudizio è stato provocato dallo stato di degrado e dal difetto di manutenzione del lastrico imputabile a tutti i condomini in quanto custodi e non da specifiche condotte attribuibili all’uno o all’altro di essi. La condanna dell’ente condominio – che rappresenta tutti i condomini e quindi anche il proprietario de/lastrico (o chi ne ha l’uso esclusivo) e quelli degli altri appartamenti sottostanti – significa dunque condanna dei condomini individuati dall’art. 1126 C.c. e con le proporzioni ivi stabilite”.

 

Dinnanzi la Suprema Corte la società danneggiata eccepisce, tra l’altro, la violazione degli artt. 1126 e 2051 C.c.

 

La stessa, con la sentenza predetta, accoglie il ricorso evidenziato come “questa Corte ha già precisato che, qualora si debba procedere, come nel caso di specie, alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art.1126 C.c., ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art.1125 C.c., il quale costituisce ipotesi particolare del principio generale dettato dall’art.1123, comma 2, C.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n.10858 del 05/05/2010; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005)”.

 

Fissato il criterio di ripartizione delle spese specifica anche, in virtù del consolidato orientamento della medesima Corte, che “il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale – trattandosi, nella specie, di infiltrazioni di acqua provenienti dalla corte comune a cagione della sua mancata manutenzione – soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art.2055, comma 1, C.c., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori “pro quota”, anche quando il danneggiato sia – come ancora nella specie – un condomino, equiparato a tali effetti ad un terzo danneggiato rispetto agli altri condomini, sicché i singoli condomini devono intendersi solidalmente responsabili rispetto ai danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di custodia (cfr. cass. Sez. 2, Sentenza n.1674 del 29/01/2015)”.

 

In altri termini, il creditore non ha alcun obbligo di agire nei confronti di tutti i condòmini in relazione alle rispettive quote millesimali di proprietà, ma può agire a suo piacimento nei confronti dell’uno o dell’altro per l’intero credito vantato.

 

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