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FAQ - Giardini di proprietÓ esclusiva

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Secondo una tesi condivisibile, i giardini di proprietà esclusiva, posti l servizio di unità immobiliari in condominio, non fanno parte del condominio: prova ne sia che non si tiene conto di essi nella valutazione dell'unità a cui servono ai fini della determinazione della quota millesimale di comproprietà da attribuirsi all'unità stessa.


Trattandosi di proprietà esclusive e in mancanza di rilevanti immissioni (di rumori ho the odori) o di molestie e pericoli, né l'amministratore né l'assemblea, in mancanza di patti contrattuali, possono interferire sul loro uso. I giardini di proprietà esclusiva, adiacenti ad appartamenti a piano terreno o rialzato, attraverso i quali si accede ai giardini in argomento, sono mantenuti a spese dei condomini che ne sono proprietari.

Si è fatta questione più volte se tali giardini di proprietà esclusiva debbano e in quale misura partecipare alle spese condominiali. Tenendo conto della sentenza di cassazione numero 1615 del 18 settembre 1948, riteniamo che, per l'entità "giardino", Che costituisce un accessorio o pertinenza dell'unità immobiliare in condominio, la partecipazione alle spese condominiali deve limitarsi ad alcuni eventuali consumi (come acqua, da rilevare a mezzo contatore), o manutenzione di alcuni impianti (come fognatura) o servizi (come custodia se vi è il portiere), in una misura da stabilirsi equamente caso per caso. Pertanto sarebbe scorretto una tabella millesimale che conglobasse nella quota del condomino proprietario di appartamento con giardino, anche la quota-valore del giardino, in quanto è evidente che il condomino proprietario non può essere tenuto a partecipare, anche per il valore del giardino, alle molteplici spese che sono ripartite per millesimi, perché il giardino costituisce un intitola autonoma, separata dall'edificio condominiale.

In mancanza di Patti espliciti, gli altri condomini non hanno quindi titolo per pretendere una buona manutenzione dei giardini di proprietà esclusiva (nemmeno sotto il profilo del decoro dell'edificio condominiale, dato che i giardini di cui trattasi non fanno parte del condominio), così come il condomino proprietario del giardino non ha alcun titolo per pretendere dagli altri condomini una partecipazione alle spese di manutenzione del proprio giardino sul motivo che la buona manutenzione giova al decoro dell'edificio condominiale.

Tuttavia, la cassazione ha ritenuto (con una isolata sentenza numero 3666 del 18 aprile 1994) che alle spese di potatura degli alberi che insistono su un giardino di proprietà esclusiva di un condomino siano tenuti a contribuire tutti i condomini allora che si tratti di piante e funzionali al decoro dell'edificio stesso. Ciò nonostante, le spese per i muri di cinta delimitanti giardino di proprietà esclusiva che costituiscano separazione dalle proprietà di terzi confinanti sono a carico di tutti condomini in base alle quote millesimali di comproprietà, qualora risulti, dalla regolamento di condominio, che detti muri di cinta sono di proprietà comune (cassazione sentenza numero 8198 del l 1 agosto 1990), altrimenti la spesa sarà a carico per metà del proprietario del giardino e per l'altra metà del proprietario confinante (o del condominio, per le parti comuni divise dal muro in questione).

Se esiste una serie di giardini attigui, di proprietà esclusiva, le recinzioni o i muri divisori, nella parte in cui separano due giardini di proprietà esclusiva, debbono ritenersi di proprietà comune dei soli condomini proprietari dei giardini confinanti, ed esso si farà carico di ogni spesa, metà ciascuno.

La spesa di manutenzione dei muri di contenimento dei giardini pensili di uso esclusivo che abbiano anche la funzione di delimitare le parti comuni condominiali devono essere ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini ai sensi del primo comma articolo l 123 codice civile.

Solo le spese per l'impermeabilizzazione della soletta che separa tali giardini dal piano sottostante costituito da un portico lato utilizzato da tutti i condomini devono essere ripartite per un terzo a carico dei condomini titolari del diritto d'uso del giardino e per due terzi a carico di tutti condomini che usufruiscono di tale porticato ai sensi dell'articolo 1126 codice civile (cassazione sentenza numero 4978 del 2 marzo 2007).

Altra questione potrebbe essere, invece, quella del proprietario di un edificio con forte frequentazione di pubblico con annesso un giardino di uso esclusivo che, per non creare disagio al condominio,  chieda  il  permesso  di  creare  un  accesso  autonomo  con  passaggio  dal  giardino  e apertura sulla recinzione condominiale: la realizzazione di tale apertura deve essere autorizzata da tutti i condomini e poiché si configura un diritto di servitù la sottoscrizione dei condomini deve avvenire con atto notarile. L'apertura di un barco e l'installazione di una porta o cancellata nel muro comune condominiale che divide un giardino di proprietà esclusiva dal cortile comune effettuata da un condomino per creare un nuovo ingresso la sua proprietà esclusiva non determina abuso della cosa comune non comportando per gli altri condomini l'impossibilità di fare parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'articolo l 102 codice civile (cassazione sentenza numero 455 del 29 aprile 1994).

Nel caso di lavori di rifacimento delle facciate condominiali potrebbe essere necessaria L'installazione del ponteggio su giardini di proprietà esclusiva. Se non sussistono particolari ragioni di urgenza nell'esecuzione dei lavori, il condomino proprietario del giardino potrà concordare con l'amministratore la data per l'esecuzione dei lavori pur rispettando le delibere assembleari. Nel caso invece di lavori urgenti ed improrogabili, se non vi è il consenso del condomino, l'amministratore potrà avvalersi dell'articolo 843 codice civile ed eventualmente anche della procedura d'urgenza ai sensi dell'articolo 700 codice procedura civile.

Sempre sensi dell'articolo 843 codice civile, al proprietario del giardino aspetterà un'indennità per il limitato godimento della sua proprietà esclusiva che in mancanza di accordo, sarà determinata dall'autorità giudiziaria.

 

 

Potete richiedere ulteriori informazioni tramite questo modulo on-line o direttamente presso lo Studio Amministrativo Monti, previo appuntamento (tel. 051 434785).

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