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FAQ - Crediti condominiali: no all'azione verso il singolo condomino moroso

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A seguito della storica sentenza dell'8 aprile 2008, n. 9148, la Corte di Cassazione, a Sezioni unite, ha definitivamente escluso la solidarietà passiva fra i condomini in merito alle obbligazioni pecuniarie assunte verso terzi, affermando l'innovativo principio per cui «La solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale».


La predetta sentenza ha segnato un importante cambio di rotta, in considerazione del fatto che, anteriormente alla profonda riforma del condominio apprestata dalla legge 220/2012 (entrata in vigore il 18 giugno 2013) e prima dell'anzidetta storica sentenza n. 9148/2008, comunemente la giurisprudenza considerava il vincolo contrattuale assunto dal condominio alla stessa stregua di un'obbligazione solidale tout court: pertanto l'eventuale debito del condominio era ritenuto esigibile per intero nei confronti del singolo condomino e ciò a prescindere dalla propria quota millesimale e dall'eventuale versamento effettuato a tale scopo.

Come  accennavano,  il  legislatore  del  2012,  con  la  legge  di  riforma  del  condominio,  ha integralmente recepito i principi espressi dalle Sezioni unite e, con la riformulazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ., ha espressamente previsto che:

 

I. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
 

II. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
 

III.  In  caso  di  mora  nel  pagamento  dei  contributi  che  si  sia  protratta  per  un  semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
 

IV. Chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
 

V.  Chi  cede  diritti  su  unità  immobiliari  resta  obbligato  solidalmente  con  l'avente  causa  per  i contributi maturati fino ai momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
 

Così facendo, ha introdotto per legge il principio di parziarietà nel condominio, mutuando integralmente gli assiomi giurisprudenziali formatisi a seguito dell'intervento delle Sezioni unite, dall'anno 2008 in poi.

C'è da dire tuttavia che il principio di parziarietà in materia condominiale non risulta applicabile in assoluto a tutte le fattispecie. E invero già la richiamata sentenza n. 9148/08 aveva specificato che solo in difetto di un'esplicita previsione normativa che imponesse la solidarietà dell'obbligazione, la stessa doveva ritenersi parziaria.

Conseguentemente pure in ambito condominiale, qualora l'obbligazione sia espressamente ritenuta solidale dalla norma di riferimento, il creditore potrà esigere l'intero importo dell'obbligazione anche nei confronti del singolo condomino.

Nello specifico l'obbligazione risulta solidale in tutti i casi di responsabilità disciplinati dall'art. 2055 cod. civ., per cui «Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte Sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dall'entità delle conseguenze che ne Sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali», Tipico esempio di obbligazione solidale è quella relativa al fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto, ex art. 2043 cod. civ., ovvero quella relativa al risarcimento del danno cagionato dalle cose o in custodia, giusto il disposto dell'art. 2051 cod. civ., ovvero quella relativa al risarcimento del danno cagionato dalle cose in custodia, giusto il disposto dell’art. 2051 cod. civ. L'obbligazione solidale in simili fattispecie trova fondamento nel fatto che «Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini. Solo questi ultimi invece possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base a una disponibilità di fatto e a un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 cod. civ. Se ne deve trarre pertanto che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili» (Cass. civ., Sez. II, 29 gennaio 2o,5, n. 1674).

Di talché, in questi casi, il danneggiato avrebbe diritto di chiedere il pagamento dell'obbligazione pecuniaria nei confronti del singolo condomino, per intero, fermo restando il diritto di questi al rimborso da parte degli altri condòmini, in relazione alle somme che eventualmente sarebbe stato costretto a sborsare per loro conto.

Così delineate le ipotesi residuali in merito alle obbligazioni solidali in condominio, occorre rilevare come il nuovo art. 63 disp. att. cod. civ, non appaia immediatamente intellegibile, tanto è vero che qualcuno ha addirittura adombrato l'ipotesi di un ritorno al criterio della solidarietà.

Il punto che ha ingenerato tale dubbio è quello di cui al secondo comma, per cui «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini».

In proposito tuttavia non paiono potersi nutrire eccessive perplessità, non fosse altro perché proprio le Sezioni unite, con la sentenza n. 9148/08, già in tempi non sospetti, avevano escluso una siffatta possibilità in mancanza di un'idonea chiara previsione normativa, come accade invece nell'ipotesi sopra vista dell'obbligazione da fatto illecito, in considerazione del dettato di cui all'art. 2055 cod. civ.

 

Ecco che allora, negato qualsiasi ritorno al passato, appare più corretto ritenere che il legislatore, con la formulazione del secondo comma dell'art. 63 disp. att. cod. civ., abbia in realtà voluto predisporre per il creditore del condominio una forma di doppia garanzia, una in favore del predetto soggetto  attivo,  l'altra  a  salvaguardia  del  condomino  in  regola  con  i  pagamenti,  al  quale eventualmente rivolgersi solo dopo l'infruttuosa escussione del patrimonio degli effettivi debitori. Sembrerebbe pertanto che la figura del condomino in regola con i pagamenti sia stata ricondotta a quella del fideiussore: da ciò l'anzidetta paventata funzione di garanzia, tanto è vero che il secondo comma dell'art. 66 disp. att. cod. civ. pare forgiato Sul modello dell'art. 1944 cod. civ., per il quale:

«Il fideiussore è obbligato in solido col debitore principale al pagamento del debito, Le parti però possono convenire che il fideiussore non sia tenuto a pagare prima dell'escussione del debitore principale».

Tale  similitudine  tuttavia  non  si  spinge  fino  alla  previsione  di  un'integrale  solidarietà  del condomino,  come  avviene  nel  caso  del  fideiussore:  piuttosto  essa  si  atteggia  quale  garanzia sussidiaria, in considerazione del fatto che l'escussione del patrimonio del condonino in regola con i pagamenti risulta solo eventuale, siccome esperibile solo dopo l'inutile esecuzione in danno del patrimonio dell'effettivo debitore.

A ciò si aggiunga come la predetta funzione di garanzia sussidiaria del condomino in regola con i pagamenti, sulla scorta della giurisprudenza formatasi ante riforma, letta con riferimento all'art. 1123 cod. civ., per il quale le spese necessarie per la conservazione e i godimento delle parti comuni e per i servizi in condominio sono sostenute in misura proporzionale ai valore della proprietà dei singoli condomini, porti a ritenere come l'anzidetta garanzia sussidiaria risulti prestata nei limiti del valore della quota (millesimi) di ogni condomino.

In tale senso depone non solo l'art. 1123 cod. civ., ma anche il disposto dell'art. 1118 cod. civ. e, in generale,  tutto  l'impianto  normativo  del  condominio,  laddove  tutte  le  obbligazioni  assunte dall'amministratore dello stabile quale mandatario dell'assemblea dei condòmini attengono sempre ai servizi e ai beni della collettività, per i quali i condòmini intervengono di regola in ragione dei millesimi di proprietà.

Laddove invece non si verta in materia di beni comuni, ma, per esempio, sulle rispettive proprietà private, i condòmini risulterebbero obbligati in proprio ovvero solidalmente, come avviene nei caso sopra visto del risarcimento da fatto illecito, giammai pro quota.

In altri termini, con la riforma della materia condominiale e, in particolare, con la ri formulazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ., il legislatore pare abbia voluto assegnare ai condomini in regola con i pagamenti una funzione di garanzia secondaria parziale, operativa solo nei casi e con i limiti sopra detti.

Chiarito questo aspetto del secondo comma dell'art. 63 disp. att. cod. civ. e ritornando all'obbligazione parziaria, si è fatta strada ultimamente un'insana convinzione, specie i alcuni amministratori di condominio, che sembrerebbe abbiano male interpretato sia il pronunciamento delle Sezioni unite (n. 9148/08), sia la nuova formulazione dell'art. 63 disp. att. cod. civ.

Qualcuno infatti ritiene che il creditore del condominio debba rivolgersi direttamente verso il condomino moroso per il recupero del suo credito: in altri termini, che abbia azione diretta nei confronti di quest'ultimo in relazione al credito maturato nei confronti della collettività, ma onorato solo da alcuni condomini in regola con i pagamenti.

Invero l'amministratore non può ribaltare un suo preciso onere addossandolo ai creditore, magari fornendogli sin dall'inizio il nominativo dei condòmini morosi, affinché questi agisca direttamente nei loro confronti, ritenendo con ciò di avere assolto al suo compito ovvero di sentirsi esonerato da qualsivoglia responsabilità.

Ciò per due ordini di motivi:

  1. l'obbligazione pecuniaria è sorta in capo al condominio nella sua interezza e non nei confronti dei singoli, pertanto il creditore non avrebbe alcun titolo idoneo a fondare un credito nei confronti di ciascun partecipante alla comunione;
  2. il singolo condomino è obbligato esclusivamente nei confronti dell'amministratore per la propria quota e in ragione dei millesimi di proprietà, fatto salvo il dovere dell'amministratore di versare la stessa in favore del creditore del condominio.


Nelle obbligazione de quo, infatti, i contraenti risultano sempre il prestatore d'opera o del servizio ovvero il fornitore del bene e l'amministratore del condominio, quale mandatario dell'assemblea condominiale, mentre il singolo condomino rimane estraneo al rapporto contrattuale, essendo obbligato esclusivamente a versare la quota di Sua pertinenza nelle mani dell'amministratore, ai fine di adempiere alla sua obbligazione in merito alla partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123 cod. civ.).

Tanto è vero che la giurisprudenza ha avuto modo di affermare come il condominio si ponga verso i terzi come soggetto di gestione dei diritti e degli obblighi dei condomini, attinenti alle parti comuni, sicché l'amministratore è rappresentante necessario della collettività dei partecipanti, sia quale assuntore degli obblighi per la conservazione delle cose comuni, sia quale referente dei relativi pagamenti (Cass. civ., Sez. VI, ordinanza 17 febbraio 2o14, n. 3636).

Da ciò discende che il condomino non è abilitato a versare la sua quota parte diretta mente nelle mani dei Creditore del condominio, non avendo assunto alcuna obbligazione diretta nei confronti dello stesso, ma neppure lo stesso potrebbe considerarsi liberato dall'obbligazione nei confronti dello stesso condominio per la quota parte delle spese necessarie al godimento e alla conservazione della cosa comune o dei servizi usufruiti.

Infatti nella richiamata sentenza è stato vieppiù statuito come «non è idoneo a estinguere il debito pro quota il pagamento eseguito dal condomino direttamente a mani del creditore del condominio, se tale creditore non è munito di titolo esecutivo verso lo stesso singolo partecipante», principio peraltro già affermato in precedenza (Cass. civ, Sez. II, 29 gennaio 2013, n. 2049).

 

Ciò posto, il creditore deve dapprima munirsi di titolo nei confronti del condominio, sia esso un decreto ingiuntivo o una sentenza di condanna, e, una volta notificato lo stesso, dovrà attendere che l'amministratore, convocata l'assemblea, ripartisca il debito tra tutti i condomini sulla scorta dei rispettivi millesimi di proprietà.

Pertanto è lo stesso amministratore a doversi fare carico di reperire le somme dai condòmini morosi, per estinguere l'obbligazione contratta dal condominio.

Infatti, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ., il medesimo, senza  bisogno di autorizzazione assembleare, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo e, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

In altri termini, sullo stesso incombe un vero e proprio obbligo di agire nei confronti dei morosi entro un semestre; in mancanza, lo stesso andrebbe incontro a responsabilità che potrebbero addirittura protrarsi fino alle estreme conseguenze della revoca.

Nel caso di condomino moroso, tuttavia, ii creditore insoddisfatto può chiedere all'amministratore i dati dello stesso (art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ.). Solo in questo caso, pertanto, il creditore, una volta munitosi del titolo esecutivo nei confronti del condominio nella sua interezza, potrà agire personalmente nei confronti dei condòmini morosi, per la quota di rispettiva pertinenza, ma solo dopo la notifica agli stessi del titolo esecutivo già formatosi e del relativo atto di precetto. Questa pertanto risulterebbe la procedura corretta che il creditore dovrebbe seguire per cercare legittimamente di soddisfare la propria pretesa pecuniaria.

Fermo restando che, in ogni caso, il creditore, stante l'obbligatorietà del condominio di munirsi di un conto corrente specifico, sul quale fare transitare tutte le somme incassate dall'amministratore, potrebbe sicuramente pignorare in qualsiasi momento il conto corrente condominiale.

Infatti, a prescindere dalla parziarietà o no dell'obbligazione, lo stesso potrebbe aggredire le somme depositate su detto conto corrente, anche se per ipotesi sullo stesso versassero solo i condòmini in regola con i pagamenti.

A tale proposito, la giurisprudenza di merito ha correttamente osservato che il conto corrente intestato all'ente condominiale presuppone pur sempre una certa autonomia patrimoniale derivante proprio dalle attività di gestione, che, per ciò solo, determina l'imputazione della titolarità in capo esclusivamente al condominio.

Pertanto, per le somme depositate su detto conto - siccome senza dubbio di pertinenza dell'ente di gestione e pertanto dell'intera collettività – si realizza quella commistione tra il patrimonio di tutti i condomini che legittimerebbe il creditore ad aggredire il conto corrente mediante la procedura espropriativa.

In altre parole, alle somme presenti sul conto viene impresso un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dell'edificio, determina l'elisione del legame giuridico tra i singoli condomini e il condominio (Trib. Mantova, ordinanza 25 maggio 2014; Trib. Reggio Emilia, ordinanza 16 maggio 2014).

Peraltro sul punto la giurisprudenza di merito va via via consolidandosi, tanto è vero che di recente è stato ribadito come «La pignorabilità del conto corrente condominiale non è esclusa dal disposto dell'art. 63 disp. att. cod. civ. laddove prevede l'obbligo del creditore di preventivamente escutere il patrimonio del condomino moroso, valendo il beneficio delle preventiva escussione solamente a favore dei condomini virtuosi e non del condominio» (Trib. Ascoli Piceno, 26 novembre 2015).

 

 

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