Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - Deroga al criterio legale di riparto delle spese e nullitÓ della delibera - Ripartizione spese

« Torna all'elenco delle domande


L’Assemblea condominiale non può derogare ai criteri legali di riparto delle spese è quindi è radicalmente nulla la delibera che modifichi un criterio legale di ripartizione delle spese, perfino  se  approvata  all’unanimità,  qualora  i  condomini  non  abbiano  manifestato l’espressa volontà di stipulare uno specifico negozio dispositivo. Per questo motivo la nullità può essere fatta valere anche dal condominio che l’abbia approvata. Questi sono gli importanti principi enunciati dalla Suprema Corte con la sent. N. 5814 del 23 marzo 2016.


Disciplina condominiale e tutela degli abusi della maggioranza

 

Le disposizioni sul condominio - tanto nella loro versione originaria, quanto in quella vigente dopo la riforma apportata dalla legge 220/2012 - non si limitano affatto a indicare i criteri di riparto delle spese comuni e quelli della gestione, relativi all'aspetto sia amministrativo sa deliberativo, ma svolgono una funzione assai più pregnante e delicata, che però spesso non viene tenuta nel dovuto conto: uno degli obiettivi, ben chiaro al legislatore degli anni quaranta (il codice civile, che contiene le disposizioni sul condominio, è entrato in vigore nel 1942), della normativa è infatti quello di assicurare la giusta tutela d condomini in minoranza (e, nei casi estremi, anche di un unico condomino dissenziente) dagli abusi della maggioranza, dal momento che il condominio, per Sua natura, non Svolge una funzione produttiva e quindi non richiede una gestione di tipo “dinamico” - come avverrebbe invece per una società - dovendosi limitare a gestire le spese di utilizzo e di manutenzione delle parti comuni.

Nel tempo la gestione condominiale ha certamente aggiunto aspetti nuovi - più di 70 anni non passano senza lasciare il segno - ma è rimasto questo tratto fondamentale, che si desume dalla disciplina originale sul condominio (gli artt. 1117/1139, insieme agli artt. 61/72 disp. att. cod. civ., infatti riprendevano, con modeste variazioni, quanto previsto dal primo testo normativo che in Italia ha disciplinato il condominio, il R.D. 56 del 15 gennaio 1934, convertito con lievi modifiche nella legge 8 del 10 gennaio 1935) e che si ritrova, tra l'altro, nell'applicazione del principio, caratteristico del condominio, della “doppia i maggioranza”, nella previsione di una disciplina restrittiva sulle innovazioni e in quella sul dissenso rispetto alle liti, nel divieto generale di sopprimere a maggioranza servizi comuni e in altre regole ancora.

Non deve quindi stupire che la tutela della normativa valga anche quando l'assemblea deroghi ai criteri legali di riparto delle spese condominiali, come ha ribadito la Suprema Corte con la sent. n. 5814 del 23 marzo 2016, la quale ha pure avuto nodo di precisare che è radicalmente nulla perfino la delibera assembleare approvata all'unanimità che modifichi un criterio legale di ripartizione delle spese, nel caso in cui i condomini non abbiano manifestato l'espressa volontà di stipulare uno specifico negozio dispositivo, e che di conseguenza la nullità può essere fatta valere anche dal condomino che l'abbia approvata nel corso dell'assemblea a cui ha partecipato.

Una conclusione che è contraddittoria solo in apparenza (la delibera dapprima viene approvata da quello stesso condomino che poi viene legittimato a impugnarla per nullità, vale a dire senza limiti di tempo), ma l'apparente contraddizione si spiega senza difficoltà non appena si consideri quanto è stato ricordato finora, evitando l'errore di trascurare l'intrinseca complessità della normativa condominiale, complessità generalmente ricondotta solo alla vastità dell'elaborazione giurisprudenziale,  ma  in  realtà  costituita  soprattutto  dal  carattere  essenziale  ed  elastico  delle disposizioni originarie, da cui applicazione non sfugge peraltro ai principi generali dell'ordinamento e a quelli specifici della materia.

Già  in  altra  recente  occasione  chi  scrive  ha  avuto  nodo  di  riferire  di  un'altra  decisione  della Suprema Corte [CI16-541), nella quale è stato affermato che, nei casi in cui viene accertata l'illegittimità di una delibera, deve essere sempre data esecuzione alla sentenza che dichiara la delibera illegittima e che non sono consentite valutazioni di proporzionalità fra l'utilità che ne riceve il condomino impugnante e l'onerosità che ne consegue invece per tutti gli altri condomini (Cass., Sent. 22 gennaio 2016, n. 1209).

 

La sentenza n. 5814/2016

 

Come sempre, conviene iniziare col riassunto del caso da cui ha avuto origine la sentenza, anche (e a maggior ragione) quando la decisione costituisce il risultato dell'applicazione di un principio generale.

La vicenda che ha portato alla pronuncia della Suprema Corte riguarda l'opposizione da parte di un condomino avverso al decreto ingiuntivo relativo al pagamento di una modesta quota (poco più di € 100) dei lavori di impermeabilizzazione del tetto condominiale a uso esclusivo. Il  Giudice  di  pace,  competente  per  valore,  sulla  base  della  relazione  dei  consulente  tecnico

incaricato – relazione da cui era emerso che i lavori effettuati erano necessari, di natura Strutturale e che la spesa sostenuta era congrua - con una Sentenza decisa secondo equità, aveva rigettato l'opposizione dichiarando l'applicazione dell'art. 1123 cod. civ. prevista dal regolamento, invece dell'art. 1126 codice civile.

In secondo grado il Tribunale (nella veste di giudice di appello per le sentenze emesse in primo grado dai Giudice di pace) aveva invece dichiarato applicabile l'art. 1126 cod. civ. e quindi aveva accolto l'impugnazione proposta dal condomino.

 

La questione è così pervenuta al vaglio della Cassazione.

 

Nella  sua  motivazione  la  Suprema  Corte  ha  ricordato  che,  in  generale,  la  ripartizione  tra  i condomini delle spese di riparazione o di ricostruzione delle terrazze a livello che servano di copertura dei piani sottostanti trova la sula disciplina nell'art. 1126 cod. civ., il quale stabilisce che un terzo della spesa deve essere pagata dal condominio che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terrazza e i rimanenti due terzi devono essere pagati dai proprietari delle unità abitative sottostanti. La Corte ha precisato che, secondo la giurisprudenza di legittimità, si tratta di una norma che non pone  distinzioni  per  quanto  riguarda  la  tipologia  di  spese  e  che  quindi  trova  applicazione  a qualunque spesa che riguardi la struttura delle terrazze in funzione della copertura dell'edificio, indipendentemente dal fatto che siano ordinarie o straordinarie, di manutenzione o di rifacimento, mentre rimangono a carico delle proprietà esclusive solo le spese relative al migliore godimento delle unità immobiliari di cui le terrazze costituiscono il prolungamento (Cass., sent. 28 settembre 2012, n. 16583 e Sent. 23 gennaio 2014, 1451).

Ma nella loro impugnazione per cassazione i ricorrenti avevano fatto riferimento anche a una delibera condominiale approvata nell'anno 1991, con la quale erano State approvate all'unanimità le tabelle millesimali che erano state predisposte sulla base dell'art. 1123 cod. civ., invece che dell'art. 1126 cod. civ. 

Su tale punto, che costituisce il cuore della sentenza della Cassazione, i giudici i della Suprema Corte hanno ricordato come, in effetti, già in passato una vecchia sentenza (Cass., sent. 6 maggio 1964, n. 1o82) avesse affermato che il criterio di riparto delle spese relative alla terrazza contenuto nei'art. 1126 cod. civ. non rientra tra le disposizioni dichiarate inderogabili dall'art. 1138, ultimo comma, cod. civ. e quindi il regolamento condominiale può anche stabilire il riparto in proporzione a valore millesimale dei singoli appartamenti invece che in base all’art. 1126 cod. civ.

 

Tuttavia – si legge nella parte successiva della motivazione dei giudici della sent. n. 581.4/2016 – le attribuzioni dell'assemblea condominiale, previste dall'art. 1135 cod. civ., sono circoscritte alla verificazione e all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri legali di riparto delle spese; per questo motivo - ha chiarito la Suprema Corte - Si deve ritenere nulla e non meramente annullabile, pure se è stata assunta all'unanimità, la delibera che modifica il criterio Legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare Stabilito dall'art. 1126 cod. civ., il tutti i casi in cui i condomini non abbiano manifestato la volontà specifica di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti che abbia tale oggetto.

Inoltre la nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 cod. civ., anche dal condomino che, durante  l'assemblea,  ha  espresso  un  voto  favorevole  alla  deliberazione  stessa  e,  al  fine  di impugnarla legittimamente, deve assolvere alla sola condizione che alleghi e dimostri di avervi interesse; ciò avviene perché non opera nel campo del diritto Sostanziale la regola (vigente invece in materia processuale) in base alla quale chi ha concorso a dare causa a una nullità non ha poi il diritto di farla valere, come è stato chiarito in molte decisioni (fra cui Cass, Sent. 3 maggio 1993, n. 5125).

Infatti - ha spiegato la Corte – la fissazione di criteri di spesa difformi da quelli legali incide sul valore della proprietà esclusiva di ciascun condomino e quindi, per essere efficace, richiede un accordo specifico che costituisce una base convenzionale, come più volte chiarito anche nella giurisprudenza (Cass., Sent. 23 dicembre 2o11, n. 28679), e che non può essere riconosciuto alle tabelle  millesimali  di  natura  deliberativa  –  vale  a  dire  approvate  con  una  deliberazione dell'assemblea condominiale – che infatti non presuppongono il consenso unanime dei condomini per la loro approvazione (Cass., Sez. Unite, sent. 9 agosto 2010, n. 18477); la Corte ha infine rilevato che, d'altro lato, neppure l'unanimità dell'approvazione può trasformare in negoziale una decisione che non lo è già.

Così la Corte ha rigettato il ricorso.

Per l'esempio di un’altra decisione in linea coi principi esposti, fra le varie disponibili, si può ricordare Cass., sent. 24 febbraio 2006, n. 4258, la quale - in tema invalidità della transazione con reciproche concessioni deliberata a maggioranza - ha affermato che, qualora si intenda interdire, in via definitiva, all'uso comune una parte del lastrico solare di proprietà di tutti i condomini pro indiviso e quindi, seppure senza trasferire la proprietà, costituire su di esso un diritto di uso esclusivo, si pone in essere comunque un atto di disposizione, che implica una diminuzione del diritto di proprietà comune e che così non può rientrare nei poteri dell'assemblea condominiale, la quale decide col criterio delle maggioranze, autorizzare l'amministratore dei condominio a concludere transazioni che abbiano a Oggetto diritti comuni; in questo senso depone infatti anche l'art. 11o8, comma 3, cod. civ. (applicabile al condominio per effetto del rinvio formulato dall'art.

1139 cod. civ.) il quale richiede espressamente il consenso di tutti i condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune o di costituzione su di esso  di diritti reali o per le locazioni ultranovennali (alle quali deve essere assimilata la concessione in uso esclusivo a tempo indeterminato, quando a tale concessione voglia conferirsi natura obbligatoria e non reale); e il consenso di tutti i condomini è quindi necessario anche per la transazione che abbia a oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (le reciproche concessioni) fra i negozi a carattere dispositivo [CI15-1759].

 

Dalla Sent. n. 581.4/2o16 si possono trarre allora le seguenti conclusioni:

 

  • innanzitutto la regola applicativa secondo cui, quanto l'assemblea modifichi tin criterio legale di ripartizione delle spese, la delibera è nulla e la nullità sussiste anche quando la delibera in questione Sia Stata approvata all'unanimità se però i condomini non abbiano manifestato  una  specifica  volontà  di  stipulare  un  apposito  negozio  dispositivo;  con  la conseguenza che la nullità può essere fatta valere, senza limiti di tempo, anche dal condomino che l'abbia approvata nel corso dell'assemblea a cui ha partecipato;
  • in Secondo luogo il criterio di carattere generale per cui in tal modo viene garantita una tutela rafforzata ai condomini quando si accorgono di essere pregiudicati nei loro diritti da una delibera perfino se loro stessi abbiano partecipato all'approvazione della delibera e così l'impugnazione per nullità può essere esercitata dal condomino alla esclusiva condizione che dimostri di avervi un interesse concreto;
  • infine l'avvertimento che l'applicazione della disciplina condominiale in ogni caso deve avvenire in maniera conforme alle altre disposizioni di legge vigenti, dal momento che le norme sul condominio non costituiscono un corpus normativo autonomo e quindi richiedono necessariamente il rispetto delle altre norme e dei principi dell'ordinamento.

 

Potete richiedere ulteriori informazioni tramite questo modulo on-line o direttamente presso lo Studio Amministrativo Monti, previo appuntamento (tel. 051 434785).

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti