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FAQ - La tutela delle parti comuni: sentenza della Corte di Cassazione

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Sentenza della Corte di Cassazione (artt. 1130 e 1131 cod. civ.).


Come si dirà anche più avanti, la più recente giurisprudenza della Suprema Corte ha stabilito che la costituzione e i giudizio del condominio, anche quando riveste il ruolo di convenuto, deve essere deliberata dall'assemblea e che, in mancanza di delibera assembleare, l'amministratore non dispone di legittimazione processuale (Cass., Sez. Unite, sent. n. 18331 del 6 agosto 2010); si tratta di un orientamento che provoca notevoli problemi applicativi per quanto riguarda il diritto di difesa del condominio, ma qui interessa verificare in particolare la situazione relativa alla tutela delle parti comuni. Infatti per quanto riguarda gli atti conservativi l'amministratore non ha alcun bisogno, dal momento che è obbligato ad agire in giudizio, di una preventiva delibera autorizzativa dell'assemblea condominiale.

La Corte di Cassazione ha confermato il principio secondo cui dall'esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ. si desume che è obbligo dell'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio e che, nei limiti di questa attribuzione, l'amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (Cass., sent. n. 4338 del 21 febbraio 2013). Tale obbligo di compiere gli atti conservativi in relazione alle parti condominiali esclude così, ma solo per tali atti, l'applicazione del principio giurisprudenziale secondo cui, invece in mancanza di specifica delibera assembleare, l'amministratore non dispone di legittimazione processuale, così come è stato enunciato dalla Cassazione a Sez. Unite.

Nella motivazione la Cassazione ha osservato che con gli artt. 1130, comma 1, n. 4, e 1131 cod. civ. il legislatore si riferisce agli atti i materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile (Cass., sent. n. 8233 dei 3 aprile 2007) e agli atti meramente conservativi (Cass., sent. n. 16230 del 25 luglio 2011 e sent. 14626 del 17 giugno 2010); e ha ricordato alcune precedenti decisioni relative all'individuazione dei Seguenti atti conservativi per i quali l'amministratore è sempre obbligato ad agire:

  • atti diretti a conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Unite, sent. n. 1552 del 8 marzo 1986);
  • atti diretti a ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull'area solare dell'ultimo piano (Cass., sent. n. 907 del 21 marzo 1969);
  • atti diretti a conseguire la demolizione della costruzione effettuata, alterando l'estetica della facciata dell'edificio, sulla terrazza di copertura (Cass., sent. n. 36 1 del 12 ottobre 2000);
  • azioni possessorie, contro la sottrazione, ad opera di qualche condonino, di una parte comune dell'edificio al compossesso di tutti i condomini (Cass., sent, n. 6190 del 3 maggio 2001 e sent. n. 7063 del 15 maggio 2002);
  • atti diretti ad ottenere il risarcimento dei danni, qualora l'istanza sia connessa alla conservazione dei diritti sulle parti comuni (Cass, sent. N. 10474 del 22 ottobre 1998).

Lo stesso principio è stato poi ribadito con riferimento al caso della realizzazione di strutture murarie nel sottotetto di proprietà condominiale che comportano l'impossibilità di accesso e di passaggio e in relazione alle quali viene proposta la domanda di ripristino nei confronti dell'autore dell'opera denunciata (Cass., sent. n. 7327 del 22 marzo 2013).

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