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FAQ - Porta privata per accedere al terrazzo condominiale: sentenza della Corte di Cassazione

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Il proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano, a proprie spese, è tenuto a sostituire con una finestra la porta che gli consente di accedere direttamente al terrazzo comune. 


Lo ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2 i538 del 25 ottobre 2016, che ha confermato quanto già stabilito dalla Corte di Appello di Roma (sentenza n. 1739/2011), secondo cui il proprietario dell'alloggio è tenuto a ripristinare, facendosi carico del costo, la situazione originaria del terrazzo, ossia procedere alla chiusura dell'apertura di collegamento fra l'appartamento e il lastrico solare condiviso. Il punto di partenza è l'art. 1102 del Codice civile, che disciplina l'uso della cosa comune: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”. Nel caso in oggetto, la creazione di un vano d'accesso non sembra alterare la destinazione del lastrico comune, mentre è più complesso valutare se impedisca o meno al resto dei condomini il pari utilizzo. Sull'argomento la Cassazione si era espressa in passato (sentenza 23 maggio 2007, n. 12047), ma in modo differente. La vicenda riguardava un condomino che aveva aperto una portafinestra sul muro perimetrale dell'edificio, per mettere in comunicazione il proprio alloggio con il lastrico solare comune. Un intervento lecito, secondo i giudici, che nel motivare la decisione scrivevano: «Pur potendo le concrete modalità di godimento della cosa comune, desumibili dagli artt. 1 102 e 1120 c.c., assurgere a contenuto di una posizione possessoria tutelabile contro l'attività del condomino che costituisca una molestia di fatto per gli altri partecipanti alla comunione, ai fini dell'esperibilità dell'azione di 1manutenzione occorre che detta attività si risolva in una immutazione della situazione dei luoghi che renda incomodo o restringa a vantaggio del singolo condomino il precedente modo di esercizio del possesso degli altri. Tale condizione non si realizza quando le opere eseguite dal compossessore, oltre a non modificare la consistenza materiale del bene comune, non ne determinino neppure una modifica della destinazione, ma rispondano allo scopo di consentire da parte sua un uso dello stesso più agevole e, conseguentemente, più intenso e proficuo, senza incidere sulla possibilità degli altri condomini della antecedente pari utilizzazione». Nel caso in questione, invece, la Cassazione precisa come «(...) la succitata porta consentiva - in concreto - un uso che (...) non era un mero uso intensivo consentito». Di conseguenza per i giudici chi ha realizzato l'intervento è tenuto a ripristinare la situazione precedente. A proposito dell'uso intensivo della cosa comune, la Suprema Corte aveva già osservato come «(...) per stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra partecipanti al condominio - e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 - non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno». (Cass. 23 marzo 1995, n. 3368). E ancora, l'intervento sarebbe da ritenersi illegittimo «(...) solo ove si accerti che l'incremento dell'uso del singolo partecipante pregiudichi la possibilità degli altri di continuare nell'esercizio del loro uso, e di ampliare eventualmente il medesimo in modo e misura analoghe». (Cass. 11 luglio 1975, n. 2746).

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