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FAQ - Prevenzione incendi

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Quali sono le regole da seguire in materia di prevenzione incendi?


Si riporta il testo

 

Prevenzione incendi

Normativa prevenzione incendi; compiti dell'amministratore; ripartizione delle spese; casi particolari; adeguamento locale caldaia, installazione porte tagliafuoco

Una vasta legislazione e un'ancor più vasta massa di circolari ministeriali regola la materia della prevenzione incendi, regola in particolare gli impianti termici (DD MM Interno 12 aprile 1996 e 28 aprile 2005), le autorimesse e box per auto (DD MM Interno I° febbraio 1986 e 22 novembre 2002), gli ascensori (limitatamente, per essi, agli edifici alti oltre 24 m. vedi. D.M. 16 maggio 1987, n. 246 e D.M. Interno 15 settembre 2005), i gruppi elettrogeni (D.M. Interno 22 ottobre 2007), tutti temi di interesse diretto dell'amministratore, nonché molte attività, depositi di materiali ecc., che potrebbero svolgersi nelle proprietà esclusive dei condomini, e che sono temi di interesse diretto dei condomini proprietari di tali unità o dei loro inquilini.
 

L'amministratore deve provvedere ad eseguire le pratiche previste dalla legge (ad esempio; presentazione delle domande di certificato prevenzione incendi, o domande di rinnovo di certificati scadute secondo le nuove disposizioni del D.P.R. 12 gennaio 1998, n. 37, del D.M. Interno 4 maggio 1998 e del D.M. Interno 29 dicembre 2005), nonché le Opere e installazioni prescritte dai Vigili del fuoco, provvedendo a convocare l'assemblea ove si tratti di spese importanti.
 

Proprio a seguito dell'emanazione del D.M. 29 dicembre 2005 i nulla osta di prevenzione incendi decadranno decorso il termine di tre anni dalla data di entrata in vigore del D.M. stesso (avvenuta il 31 maggio 2006). -Pertanto la prosecuzione dell'esercizio delle attività ai fini antincendio sarà consentita sola se gli amministratori avranno ottenuto entro tale termine il certificato di prevenzione incendi oppure abbiano provveduto alla presentazione della dichiarazione che costituisce ai soli fini antincendio autorizzazione provvisoria all'esercizio dell’attività.
 

Per quanta riguarda l'eliminazione di un bene comune, nella specie una pensilina posta all' ingresso del viale condominiale. non rientra nei poteri dell’amministratore,neppure allorquando sia finalizzata al rispetto della normativa antincendio, potendo l'amministratore, in caso di urgenza, soltanto procedere all'esecuzione di lavori di manuten­zione straordinaria, riferendo alla prima assemblea utile, senza mai però eliminare totalmente la struttura comune o apportarvi modifiche incidenti sul decoro architettonico, a meno che non vi sia successiva ratifica dell'assemblea (Cass., sent. n. 11382 del 23.1.2007).

La ripartizione delle spese per Opere che riguardano la prevenzione incendi va fatta secondo i principi generali: per ciò che riguarda tutto l’edificio (ad esempio, installazione o riparazione idranti, istallazione estintori ect). le spese saranno ripartite a carico di tutti i condomini Pro quota millesimale; per ciò che riguarda l’ascensore ed il riscaldamento secondo quanto previsto dal regolamento di condominio per le spese relative a tali servizi; per ciò che riguarda autorimesse e box le spese saranno a carico dei soli condomini proprietari di posti macchina o box; infine per ciò che riguarda le proprietà esclusive dovranno essere i rispettivi condomini. (e, se nel caso, inquilini) a dover provvedere direttamente a proprie spese.
 

Esaminiamo; ora, i casi particolari dell'adeguamento del locale caldaia, con un'ipotesi di particolare difficoltà che è quella della necessità di acquistare una porzione di immobile per ottenere l’adeguamento, con una spesa molto rilevante.

Come sovente accede in simili circostanze,l’assemblea di condominio è divisa tra chi, è disposto a sostenere la spesa e chi preferirebbe abbandonare il servizio di riscaldamento centrale, optando per il riscaldamento autonomo.

Si domanda se esistono rimedi a simile situazione e quale debba essere il comporta­mento dell’amministratore.

Si rileva, anzitutto, che la non corrispondenza alle norme di Legge (ed a quelle delle circolari del ministero dell'interno n.73 del 29 luglio 1971 e n. 52 del 20 novembre 1982), comporta l’inagibilità dell'impianto, se il locale caldaia non viene regolarizzato, e la responsabilità penale dell’amministratore di condominio, se prosegue l'esercizio dell’impianto non regolarizzato ai fini della prevenzione incendi.

Pertanto, l'alternativa secca, per il condominio, è: o si provvede alla regolarizzazione, o si sospende l’esercizio dell’impianto.

Ove si tratti di regolarizzazioni, ancorchè molto onerose, effettuabili nell’ambito dell’edificio in condominio e delle sue parti comuni, l'alternativa è, anche qui, secca: o il condominio decide (con la maggioranza prevista dal 2° comma art. 1136 cod. civ., anche se si tratta di assemblea di seconda convocazione) l'effettuazione delle opere, o l’esercizio dell' impianto non potrà più essere proseguito (ma in quest' ultimo caso sussiste il diritto dei singoli condomini che si ritengono danneggiali dalla delibera di diniego di effettuazione delle opere, di impugnarla, per far valere il proprio interesse, che in certi casi può anche essere un diritto derivante dal regolamento contrattuale di condominio, alla prosecuzione del servizio, ottenibile mediante l’eventuale condanna del condominio all’esecuzione delle opere di adeguamento necessarie: rimedio, questo, ormai molto più teorico che pratico, stante il tempo che impiega.la magistratura per arrivare a sentenza anche in materie abbastanza semplici ed elementari come quella di cui trattasi).

Ove, però, l'unico mezzo per la regolarizzazione dell'impianto (munire di accesso diretto a cielo libero il locale caldaia) sia l’acquisto di una porzione di immobile (di proprietà di un condomino o di un terzo confinante), o di un qualunque diritto reale, (ad esempio, servitù di passaggio), come descritto nella premessa di questa nota, l'assemblea è incompetente a decidere ed occorrerà in ogni caso l'adesione di tutti i condomini, con contratto ed atto notarile, e non esiste alcuna possibilità per chi ha interesse (o anche diritto contrattuale derivante dal regolamento di condominio) alla prosecuzione del ser­vizio di far condannare il condominio all'acquisto di una proprietà immobiliare (di un condomino o di terzi) per creare il necessario accesso a cielo libero al locale caldaia.

La mancata totalità dei consensi porterà alla sospensione dell'esercizio dell'impianto ed i condomini dovranno vedersela, ciascuno per conto proprio, ad installare impianti di riscaldamento autonomo.

Diversa, ma macchinosa, soluzione, potrebbe essere l'acquisto della porzione immo­biliare necessaria da parte dei soli condomini interessati alla prosecuzione del riscalda­mento centrale e la sua locazione al condominio, ma è una soluzione di esito incerto (la locazione deve essere approvata dall'assemblea), oltre che più onerosa per gli interessati.


Altro caso particolare è la necessità di installare porte tagliafuoco nelle cantine.

Ai fini del rilascio del nulla osta prevenzione incendi, i Vigili del Fuoco impongono a un condominio di sostituire le attuali porte di legno delle cantine con porte tagliafuoco di metallo. Si pone il problema della ripartizione delle spese.

A nostro avviso, quindi, anche per tale ipotesi va seguita la regola della proprietà: ciascun condomino dovrà pagare il costo della sostituzione della porta della sua cantina.

Dello stesso tenore è la sentenza n. 7077 del 22.6.1995, nella quale la Cassazione ritiene che le spese per l'installazione della porta tagliafuoco nell'atrio comune sul quale si aprono le porte di alcune autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini, vadano a questi stessi addebitate secondo il principio di proporzionalità espresso dal 2° comma art. 1123 cod. civ.
 

Se opere di prevenzione incendi sono imposte a una determinata proprietà esclusiva, ciò significa che le attività che si presume in essa possano svolgersi o la sua stessa destinazione superano il livello di normalità per entrare in quello della pericolosità ai tini antincendio. Se, ad esempio, un condonino decide di usare il suo magazzino come deposito di materiali infiammabili e i Vigili del fuoco gli impongono una serie di opere di prevenzione antincendio, come condizione per il rilascio del nulla osta, non si vede perché le spese relative debbano essere poste a carico di tutti i condomini, anziché ad esclusivo carico del condomino proprietario del magazzino, che esercita un'attività co­stituente pericolo di incendio.

Un problema è costituito dai limiti e dai divieti nella capienza dei veicoli a motore prevista dal certificato di prevenzione incendi per un’autorimessa condominiale (che non può essere superata a pena la decadenza del certificato stesso) quando nella stessa ven­gano parcheggiati anche un certo numero di motorini o moto. Secondo il Ministero dell'interno il testo del D. M. 1° febbraio 1936 recante norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l'esercizio di autorimesse cita unicamente il termine autoveicolo non richiamando in maniera esplicita altre tipologie di veicoli. Il Ministero (lettera circolare P 713/4108 del 25.7.2000 ritiene ammissibile l'introduzione di un parametro di equiva­lenza tra autoveicoli e motocicli o ciclomotori nella misura di 1a 4, che è quanto dire che il livello di rischio introdotto da un'autovettura può essere paragonato al livello di rischio introdotto da quattro motocicli. Pertanto nel rilascio dei certificati di prevenzione incendi i comandi provinciali dovranno indicare la capienza massima degli autoveicoli nell'au­torimessa e con apposita clausola specificare la possibilità di parcheggiare quattro mo­torini o ciclomotori per ogni auto in meno. Nei controlli di prevenzione incendi questo criterio di equivalenza andrà rispettato; pertanto qualora nell'autorimessa condominiale venissero parcheggiati un numero superiore di motorini rispetto al consentito si rischierà la decadenza del certificato di prevenzione incendi, con tutte le conseguenze del caso sia per l’amministratore sia per il condominio.
 

Un altro problema che riguarda le autorimesse condominiali è costituito dal parcheg­gio degli autoveicoli alimentati a GPL (gas di petrolio liquefatto). Secondo D.M. Interno 22 novembre 2002 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 3 dicembre 2002) il parcamento di questi autoveicoli e consentito solo nei piani fuori terra e al primo piano interrato della autorimesse, anche se organizzate su più piani, purché dotati di un impianto di alimentazione per il GPL conforme al regolamento ECE/ONU-67/01. I parcheggi devono essere dotati di apposite segnaletica che evidenzi il divieto di accesso nelle zone sottostanti il primo piano interrato e per gli autoveicoli sprovvisti dell'impianto di alimentazione di sicurezza di cui al sopra richiamato regolamento In ogni case le norme di prevenzione incendi dettate dal D.M. 1° febbraio 1986 stabiliscono che nelle autorimesse e vietato usare fiamme libere, depositare sostanze infiammabili o combustibili eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare auto­veicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti.

 

324/19. Impianti di protezione antincendio

Gli impianti di protezione antincendio sona soggetti alle norme del D.M, sv. ec. 22 gennaio 2008, n. 37 (cfr, capitolo 55-bis). Per impianti protezione antincendio si intendono gli idranti, gli impianti di spegnimento di tipo automatico e manuale e gli impianti di rilevamento del gas, fumo e incendio. Per installare, trasformare o ampliare tali impianti (se sono inseriti in un’attività soggetta al rilascio del certificato prevenzione incendi e, comunque, quando gli idranti sono in numero pari o superiore a 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numero pari o superiore a 10) è obbligatoria la redazione di un progetto da parte di professionista iscritti negli albi pro­fessionali secondo specifica competenza tecnica richiesta e l'impresa che ha provveduto a realizzare le opere è obbligata al termine dei lavori rilasciare una dichiarazione di conformità delle opere alle norme del D.M. sv. ec. 22 gennaio 2008, n. 37.

Le spese relative alla installazione, manutenzione o riparazione di idranti, estintori, impianti di spegnimento o rilevamento sono de ripartire tra tutti i condomini in base elle rispettive quote millesimali di comproprietà ai sensi dell' art. 1123 cod. civ.

L'amministratore di condominio deve garantire l'efficienza dell'impianto e ne è responsabile anche se esiste un contratto di revisione periodica con una ditta abilitata e qualificata.

Per la manutenzione ed utilizzazione degli estintori portatili vedi D.M. Interno 7 Gennaio 2005. 

 

Relazione riepilogativa circa la competenza delle spese da sostenere per l’ottenimento del certificato prevenzione incendi da parte dei vigili del fuoco

Un cenno preliminare deve essere rivolto alla presenza certa  nei rogiti di clausole che obbligano il costruttore all’ottenimento del Certificato Prevenzione Incendi e della Agibilità. Qualora detta clausola sia presente nei rogiti di acquisto è indispensabile pretendere dal costruttore nei termini dovuti la esecuzione delle opere mancanti per l’ottenimento del CPI, documento indispensabile per il rilascio dell’Abitabilità da parte degli Enti Comunali . Qualora invece il costruttore non provveda nei termini dovuti e non venga effettuata alcuna interruzione della prescrizione con la messa in mora dell’obbligato, essa si prescrive e dunque l’onere dell’ottenimento del CPI grava sull’ente gestionale del bene comune, ossia sul condominio.

La valutazione della ripartizione delle spese relative non può prescindere dall’esame della finalità cui sono volti gli interventi di cui trattasi. Premesso che l'argomento è stato ampiamente trattato dai principali commentatori della materia vedi il Centro Studi di Milano dell'Immobiliare di Milano dalle riviste di giurisprudenza specializzate nella materia compreso il centro studi dell'Anaci e che tutti concordano nel sostenere che le spese relative all'ottenimento del Certificato Prevenzioni Incendi debbano essere poste a carico dell'intero condominio e tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle spese di carattere straordinarie in base ai rispettivi millesimi,  con la esclusione di quelle spese di carattere esclusivamente privato, l’esame deve soffermarsi sull’esatta individuazione di cosa possa definirsi di competenza dell’intero complesso a millesimi generali ex art. 1123 co.1 e cosa debba invece ricadere nell’ipotesi delle opere su parti strettamente private e quindi a carico delle singole unità ex art 1123 c.2 e 3.
L’errore più comune – dovuto ad una applicazione acritica delle norme- è di vedere imputati apoditticamente gli interventi sulle parti che siano suscettibili di un utilizzo privato integralmente a costoro, senza valutare lo scopo ed il fine ultimo delle opere.
Gli interventi debbono necessariamente coinvolgere ANCHE MA NON SOLO impianti che sono fruiti da una parte soltanto di condomini, spesso non viene tenuto  conto che essi sono resi necessari da esigenze di tutto il Condominio che comportano innanzitutto la stessa esistenza del bene. Il Condominio privo di usabilità ed agibilità perde difatti la stessa identificabilità come bene abitazione, e non può essere venduto come tale, perdendo completamente il suo status; ma prima ancora ragioni di sicurezza e responsabilità che gravano su TUTTI i proprietari delle diverse parti comuni fanno nascere un corrispondente onere comune di provvedere alla regolarità delle certificazioni. A volte nei rogiti viene inserita la clausola che contempla il diritto di passaggio nel corsello garage ai proprietari dei garage stessi  posti nel sotterraneo.
Occorre evidenziare che il passaggio non significa proprietà della "Cassa" su cui sono inseriti i garage, che resta costituita dai muri portanti e parti comuni, che sono di competenze indiscutibile dei condomini tutti, e di cui, per il principio della indivisibilità dei millesimi, debbono onerarsi i comproprietari tutti in ragione dei millesimi generali.
 

Difatti l'interesse prevalente dell'ottenimento del CPI è quello finalizzato all’agibilità ed usabilità dell'intero edificio.
Se per astratto i locali delle autorimesse dovessero crollare a causa di un incendio nelle parti comuni o all'interno anche di un garage o cantina per un corto circuito tutto lo stabile ne verrebbe danneggiato e degli eventuali danni a terzi dovrebbe rispondere tutto il condominio così pure i condomini eventualmente privi di autorimesse.
Del resto le opere che riguardano l'ottenimento del certificato prevenzioni incendi vanno ad interessare tutte le parti comuni del fabbricato come solai, buffe per prese d’aria, apertura eventuale su parete comune di una nuova uscita di sicurezza,idranti, porte tagliafuoco, pannelli adatti alla resistenza al fuoco, impianto elettrico.
Tutte opere che a norma dell’articolo 1123 e 1117 riguardano l’intero condominio - vedi pure Cassazione con sentenza numero 4953 del 4/4/2001.
Pertanto la delibera che dovesse porre a carico di soltanto alcuni condomini delle spese necessarie all’ottenimento di un utile comune è viziata da nullità, poiché del Condominio non ha il potere di accollare d’imperio dei  costi comuni a soli singoli condomini, senza il consenso di costoro, che debbono dichiararsi disponibili ad onerarsene.  Nullità radicale e non mera annullabilità, in quanto assunta in assoluta carenza di potere, e quindi imprescrittibile e contestabile in qualsiasi momento. Dal condomino che vi abbia interesse.

Così pure la assemblea non può essere convocata soltanto per i possessori di garage perché dovrebbe trattare argomenti che sono di competenza dell’intero condominio.
Neppure può ipotizzarsi  un condominio parziale perché i singoli non possano richiedere il certificato prevenzioni incendi.
Riprova ne sia che per legge il tecnico incaricato è unico ed il committente è il condominio , come pure, in caso di un notevole danno al condominio causato da un incendio l’obbligo della ricostruzione ricade sull'intero condominio e non ai proprietari dei garage; altrettanto, il rimborso della assicurazione viene fatto al condomino mentre ai privati andrebbe il pagamento dei danni a cose contenute nei rispettivi garage e questi danni verrebbero trattati a parte dall’assicurazione essendo danni diretti.
Potranno invece certamente ipotizzarsi spese che riguardano il privato, quali quelle che, essendo finalizzate alla esclusiva sicurezza della singola porzione immobiliare(nuovi fori di ventilazione alle porte dei garage o l’impianto elettrico all'interno dei garage) ma al di fuori di queste  non ritengo vi siano altre spese da imputare ai singoli.
È consigliabile  comunicare alla compagnia di assicurazione che il condomino è privo di CPI per evitare eventuali polemiche in caso d’incendio o notevoli ritardi nel pagamento, sempre che non vi sia una clausola che in cui viene specificato che l’assicurazione non paga qualora lo stabile sia privo di CPI.

 

Antincendio, nuove regole per edifici sopra i 12 metri

Cambiano le norme di sicurezza antincendio per il condominio, con la pubblicazione, sulla «Gazzetta Ufficiale» del 5 febbraio 2019, del decreto del ministero dell'Interno del 25 gennaio, norma che modifica e integra il decreto 246 del 16 maggio 1987, "norme antincendio per gli edifici di civile abitazione".

I contenuti principali della nuova norma (che entrerà in vigore il 6 maggio) erano già stati anticipati da «II Sole 24 ore» dell'8 maggio 2018.

Il nuovo decreto dispone che i fabbricati di civile abitazione superiori a 24 metri di altezza di nuova realizzazione, o sottoposti a modifiche sostanziali delle facciate, dovranno avere specifici requisiti antincendio con riferimento alle facciate stesse.

Queste dovranno essere previste in modo da limitare lo sviluppo dell'incendio ed evitare la caduta di parti strutturali o frammenti.

Per questo il decreto richiama le linee guida allegate alla circolare 5043/ 2013 della direzione Prevenzione e sicurezza tecnica del dipartimento dei Vigili del fuoco.

Le prescrizioni sulle facciate non trovano applicazione per gli edifici civili che, alla data di entrata in vigore del decreto (6 maggio 2019), disponendo di un progetto antincendio approvato dal comando dei Vigili del fuoco, siano in fase di attuazione, o che abbiano conseguito gli atti abilitativi rilasciati dalle competenti autorità.

Oltre a quanto sopra, il nuovo decreto introduce sostanziali novità nella gestione della sicurezza antincendio per gli edifici di abitazione civile, nuovi ed esistenti, di altezza superiore a 12 metri. Tali edifici sono classificati in funzione dell'altezza, a partire da 12 metri fino a oltre 80 metri; devono prevedersi misure di gestione della sicurezza antincendio in funzione del livello di rischio, che è commisurato all'altezza dell'edificio: il responsabile dell'attività (nei condomini è l'amministratore) è tenuto a pianificare, verificandole periodicamente, le misure da attuare in caso d'incendio, a informare gli occupanti su procedure di emergenza e misure di sicurezza, a mantenere in efficienza i sistemi, dispositivi e attrezzature antincendio adottate, a effettuare verifiche di controllo e interventi di manutenzione, a esporre informazioni e cartellonistica riportante i divieti e le precauzioni, i numeri telefonici e le istruzioni per l'esodo in emergenza, a verificare, per le aree comuni, l'osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni di esercizio.

 

In particolare, per gli edifici di altezza compresa fra 54 e Bo metri dovrà essere installato un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico e acustico; per gli edifici oltre gli 80 metri dovrà essere nominata una figura espressamente incaricata quale coordinatore dell'emergenza e un responsabile della gestione della sicurezza, che può coincidere con il responsabile dell'attività; inoltre dovrà essere previsto un locale adibito a centro gestione emergenza, anche a uso non esclusivo e dovrà essere installato a servizio dell'edificio un impianto di tipo Evac, vale a dire un sistema di allarme vocale utile a guidare l'evacuazione in emergenza, realizzato a regola d'arte.

Questi sistemi manuali di allarme incendio e gli impianti Evac, quando previsti, dovranno essere installati entro il 6 maggio 2021; tutti gli altri aspetti di organizzazione e gestione della sicurezza dovranno essere attuati entro il 6 maggio 2020.

Rimane sempre fermo l'obbligo a oggi vigente, per i nuovi edifici e per quelli esistenti, non ancora a norma con l'antincendio, di altezza superiore a ;1.4 metri, di produrre la Scia antincendio presso il Comando dei vigili del fuoco, in base agli articoli 3 e 4 del Dpr 151/2011.

 

Antincendio, rischio sanzioni per gli amministratori

Le norme sulla sicurezza antincendio degli edifici di civile abitazione, elencate dal decreto ministeriale 246/87, sono state recentemente integrate dal Dm dell'Interno del 25 gennaio 2019 (si veda il Quotidiano del Sole 24 Ore - Condominio del 14 febbraio scorso). Sono state introdotte, oltre a quelle inerenti la sicurezza antincendio delle facciate degli edifici, prescrizioni per la gestione della sicurezza degli stabili destinati a civile abitazione, nuovi ed esistenti, di altezza superiore a 12 metri.

Le indicazioni normative sono cogenti a carico dell'amministratore del condominio e dovranno applicarsi entro il 6 maggio 2020 per gli aspetti gestionali ed entro il 6 maggio 2021 per ulteriori adempimenti impiantistici richiesti per edifici di maggiore altezza (sistemi di allarme antincendio e di evacuazione sonora in emergenza).

L'omissione degli adempimenti prescritti dal nuovo Dm può normalmente integrare, nei luoghi di lavoro, reati di tipo contravvenzionale, come la violazione di alcune norme del Dlgs 81/2008: l'articolo 46, comma 2 (omessa adozione di misure di prevenzione incendi, per la assenza di prescritti presidi impiantistici o per la omessa adozione di necessarie misure di emergenza) gli articoli 36 e 37 ( omessa informazione e formazione) e l'articolo 64, comma 1 (mancata manutenzione e mantenimento in efficienza di sistemi, presidi e impianti antincendio).

Tuttavia la qualificazione dell'edificio di civile abitazione come luogo di lavoro è da verificare, in considerazione dell'assenza, ameno per le parti comuni, di un vero e proprio "datore di lavoro" responsabile di una "unità produttiva" come definita dal Dlgs 81 e spesso per l'assenza di lavoratori dipendenti dall'amministrazione condominiale (come i portieri).

Peraltro, nel condominio potrebbero essere presenti singole attività lavorative (uffici, laboratori, eccetera) che si configurano ciascuna, limitatamente al proprio ambito, quali luoghi di lavoro ma che non sembrano destinatarie dirette degli adempimenti previsti dal recente Dm del 25 gennaio 2019, per le parti comuni dell'attività, a carico del "gestore dell'attività", cioè dell'amministratore condominiale.

Al più, fatti salvi gli obblighi di sicurezza del lavoro del proprio ambito, ai singoli titolari delle attività ubicate nelle parti private del condominio competerebbe, per gli aspetti di sicurezza "condominiali", l'onere di coordinarsi nella gestione dell'emergenza e nella fruizione delle parti comuni in emergenza.

In tal senso già il Dm del 10 marzo 1988 chiariva al punto 7.4 che «quando nello stesso edificio esistono più datori di lavoro l'amministratore condominiale promuove la collaborazione tra di essi per la realizzazione delle esercitazioni antincendio»,

Nessun dubbio rimane sulla contestabilità, a carico dell'amministratore del condominio, dell'eventuale omessa segnalazione certificata d'inizio attività ai fini antincendio per gli edifici di civile abitazione di altezza superiore a 24 metri; l'inosservanza di tale adempimento, prescritto dall'articolo 16 del Dlgs139/2006 e degli articoli 3 e 4 del Dpr 151/2011, è punita dall’articolo 20 del Dlgs 139/2006.

Inoltre, a fronte della mancata attuazione, nei termini previsti, di motivate prescrizioni di sicurezza impartite dall'autorità competente per la prevenzione incendi - il comando dei vigili del fuoco - potrebbe essere contestabile al responsabile del condominio la violazione dell'art. 650 del codice penale. Rimangono infine tutte da verificare, per ogni singola circostanza, le responsabilità dei soggetti preposti qualora si verifichi un infortunio causalmente riferibile a carenze di sicurezza.

 

 

Costi sostenuti - Riparto

 

Merita molta attenzione la sentenza n. 493/2015 del Tribunale di Bologna che si trascrive integralmente:

 

R.G.n. 15945/2012 R.G. n. 19714/2012

 

Sentenza n. 493/2015

Pronunziata il 02/02/2015

Pubblicata il 02/10/2015

 

N. R.G. 15945/2012 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA Terza Sezione Civile

Il Tribunale civile di Bologna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pasquale Gianniti ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 15945/201i promossa da:

ELABEL SAS (C.F. ***), SIEPELUNGA SRL (C.F. ***), GAETANO BATTAGLIA {C.F. ***), BARBARA F0RNASARI (C.F. ***), UMBERTO COLACICCO (C.F. ***) e TASSI ROBERTO (CF ***), tutti con il patrocinio dell'Avv. PESCI GIUSEPPE e tutti elettivamente domiciliato in VIA ALESSANDRINI 13 40126 BOLOGNA, presso il difensore Avv. PESCI GIUSEPPE ATTORI

nonché nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 19714/2012 promossa da:

ELABEL Dl MARIA GRAZIA FANGAREGGI & C SAS (C.F. ***), con il patrocinio dell'Avv. PESCI GIUSEPPE ed elettivamente domiciliato in VIA ALESSANDRINI 13 40126 BOLOGNA, presso il difensore Avv  PESCI GIUSEPPE ATTORE

tutti nei confronti di

CONDOMINIO VIA*** - VIA GAMBERINI 8 A-B-O BOLOGNA (C.F. ***), in persona dell'amministratore Gian Luca Samoggia, con il patrocinio dell' Avv. BERGONZINI CLAUDIA, elettivamente domiciliato in VIA CASTIGLIONE N.18 40100 BOLOGNA presso il difensore Avv. BERGONZINI CLAUDIA

CONVENUTO

 

Conclusioni

All'udienza del 6 novembre 2014 il Procuratore di parte attorea precisava le conclusioni come da atti introduttivi delle cause riunite, insistendo in via subordinata nelle richiesta di ctu già formulata in sede di memoria istruttoria; mentre il Procuratore del condominio convenuto precisava le conclusioni come da comparse di costituzione e risposta presentate nelle cause riunite.

Svolgimento del processo

1.- Le società Elabel di Maria Grazia Fangareggi & C. s.a.s., Siepelunga s.r.l., nonché i Signori Battaglia Gaetano, Fornasari Barbara, Colacicco Umberto, Tassi Roberto, quali proprietari di unità immobiliari nonché condomini del Condominio Via *** n. Via Gamberini n. 8 a-be, Bologna, con atto di citazione ritualmente notificato convenivano in giudizio davanti a questo Tribunale il Condominio di via*** n. per sentire accogliere le seguenti conclusioni: "previo accertamento della violazione dell'art. 1123, comma 2 e.e. dichiarare nulla e/o illegittima e/o inefficace la delibera assunta in data 24.03.1() dall'assemblea del Condominio di Via*** n., in Bologna per tutti i motivi esposti in narrativa e conseguentemente dichiararla priva di effetti e disporne la revoca. Con vittoria di spese ,competenze e onorari".

Si costituiva in giudizio il Condominio via*** via Gamberini 8 a-b-c con comparsa di costituzione e risposta del 3 giugno 2013 rassegnando le seguenti conclusioni: "accertare la legittimità del criterio di ripartizione delle spese relative alle parti strutturali comuni ex art. 1117 n. 1 e.e., di cui alla delibera in data 24.03.10 del Condominio convenuto, e la sua conformità al disposto di cui all'art. 1123 comma 1 e.e.; conseguentemente rigettare la domanda degli attori, avente ad oggetto la declaratoria di nullità della delibera in questione, poiché infondata, improponibile e inammissibile; con vittoria di spese e funzioni e con condanna di Elabe/ s.a.s. ex art. 96 c.p.c. ".

2.- La società Elabel s.a.s., con atto di citazione notificato al Condominio di via*** n., proponeva inoltre opposizione avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo - n. 7108/12 -, emesso da questo Tribunale in favore del suddetto Condominio e da quest'ultimo notificato alla società ingiunta, unitamente ad atto di precetto, in data 29.10.12.

Si costituiva in giudizio il convenuto condominio con comparsa di costituzione e risposta rassegnando le seguenti conclusioni: "rigettare l'opposizione, poiché infondata improponibile e inammissibile, e confermare il decreto ingiuntivo opposto; dichiarare inammissibile fa domanda tendente a ottenere la declaratoria di nullità della delibera in data 24.03.10 del condominio opposto, irritualmente formulata nel presente giudizio; in subordine: in denegata ipotesi di ritenuta ammissibilità nel presente giudizio della domanda tendente a ottenere la declaratoria di nullità della delibera in data 24.03.10 del Condominio opposto, rigettare la stessa poiché infondata, dandosi atto che l'opponente è decaduta dall'impugnazione della delibera in data 24.03.10 ex art. 1137 e.e.; con vittoria di spese e funzioni e con condanna dell'opponente ex art. 96 c.p.c. 1'.

3.- L'allora Magistrato assegnatario, a scioglimento della riserva formulata in entrambi i processi in data 6 giugno 2013, con ordinanza in data 11 giugno 2013, rilevata la sussistenza di rapporto di pregiudizialità tra le due cause, disponeva la riunione, ex art. 274 c.p.c., della causa di opposizione al decreto ingiuntivo {R.G. n. 19714/12) alla causa per declaratoria di nullità della delibera {R.G. n. 15945/12).

A seguito del deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., nell'udienza del 5 novembre 2013, in accoglimento della richiesta formulata dal Difensore del condominio convenuto, la causa veniva rinviata per precisazione delle conclusioni.

All'udienza del 6 novembre 2014, svoltasi davanti al sottoscritto Magistrato divenuto nelle more nuovo assegnatario del fascicolo, i Procuratori delle parti precisavano le conclusioni in epigrafe richiamate.

Decorsi i termini per il deposito degli scritti conclusionali, la causa passa ora in decisione.

Motivi della decisione

La domanda di parte attorea non è fondata, come pure non è fondata l'opposizione al decreto ingiuntivo opposto. In punto di fatto, occorre in primo luogo esaminare il testo della delibera dell'assemblea del Condominio Via*** n. - Via Gamberini n. 8 a-b-c, Bologna in data 24/3/10, al punto primo del verbale (doc. n. 3 fascicolo procedimento monitorio e doc. n. 4 fascicolo causa R.G. 15945/12), oggetto dei presenti giudizi. Orbene, in detta delibera si legge:

"PUNTO PRIMO: L'Amministratore illustra insieme al progettista incaricato, lng. William Bizzarri, l'ordinanza emessa dal Sindaco a seguito della mancanza del Certificato di Prevenzione Incendi del fabbricato.

Dopo ampia discussione l'assemblea conferma la nomina dell’Ing. Bizzarri chiedendo di accelerare l'iter di approvazione della progettazione, anche in deroga alle norme vigenti per cercare cii identificare le soluzioni di adeguamento al costo più contenuto possibile e per poter andare ad una decisione definitiva di affidamento delle relative opere.

Evidenzia inoltre in ordine ai criteri di suddivisione ciel/e spese di procedere nel modo seguente:

· addebitare i costi di protezione REI delle parti strutturali e di confine con altri fabbricati a tutti i proprietari dell'intero condominio, compreso le unità al piano suoeriori, trattandosi di proteggere dal possibile crollo parti comuni generali ai sensi del~'art. 1117 CC, 1 ° comma;

· addebitare ai soli proprietari dei garages al piano sotterraneo, ivi comprese le attività collegate ai fini antincendio (Sarca e avv. Mancini), i costi per gli adeguamenti antincendio (sprlnkler, idranti ed estintori) e degli impianti elettrici, trattandosi di parti comuni ai soli garages ai sensi dell'art. 1123 CC.

Gli esiti definitivi della progettazione e della relativa gara d'appalto verranno pertanto sottoposti a/l'approvazione del~'assemblea, secondo i criteri deliberati, prima del~'affidamento del~'appalto.

Unanime l'assemblea approva.".

A seguito di detta delibera, lo studio Tecnico Samoggia (cfr doc. 2 delle produzioni di parte attorea nel fascicolo procedimento R.G. 15945/2012) ha inoltrato comunicazione nella quale procedeva alla ripartizione delle spese per millesimi di proprietà tra tutti i condomini, ed in particolare veniva imputata:

  • a carico della Elabel s.a.s. una spesa complessiva di euro 14.937,60,

  • a carico del Sig. Tassi Roberto una spesa complessiva di euro 4.359,60,

  • a carico di Siepelunga s.r.l. una spesa complessiva di euro 5.773,20,

  • a carico del Sig. Gaetano Battaglia una spesa complessiva di euro 2.834,40,

  • a carico della sig.ra Fornasari Barbara una spesa complessiva di euro 2.440,80,

  • a carico del Sig. Colacicco Umberto una spesa complessiva pari ad euro 13.966,80.

    In punto di diritto, si rileva in primo luogo che il thema decidendum in entrambe le cause riunite riguarda la pretesa nullità assoluta della delibera condominiale 24/3/10 (non impugnata ex art. 1137 e.e.) che, nell'approvare le spese necessarie per l'adeguamento del fabbricato alle norme di prevenzione incendi, avrebbe violato l'art. 1123 comma 2 c.c., in ordine ai criteri di suddivisione delle spese, come approvati dall'assemblea al punto primo del verbale.

    Al riguardo, si osserva che, secondo l'insegnamento delle Sezioni Unite (cfr. sent. n. 4806/05), devono qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; mentre devono qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto.

    La Suprema Corte ha altresì precisato (cfr. sent. n. 6714/10, 17101/2006, 2301/2001, 126/2000} che, in materia di delibere condominiali aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali l'assemblea stabilisce o modifica i criteri di ripartizione in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 C.c.., o dal regolamento condominiale contrattuale - essendo in tal caso necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini - dalle delibere con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 C.c.., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza, di trenta giorni previsto dall'art. 1137 C.c., u.c ..

    Infine, sempre in punto di diritto, occorre ricordare che, in tema di condominio negli edifici, per pacifico e consolidato orientamento della giurisprudenza della Suprema Corte (cfr. tra le tante Cass. n. 4419/13), le parti dell'edificio che sono destinate ad assolvere una funzione nell'interesse di tutti condomini, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni (art. 1117), le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 C.c., non rientrando, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123 C.c.., commi 2 e 3

    Tanto premesso in fatto ed in diritto, secondo l'assunto di parte attorea, la delibera sarebbe affetta da nullità assoluta in quanto adottata contra ius ed in particolare contrariamente a quanto prescritto dall'art. 1123, 2° comma C.c.. e le spese relative all'adeguamento antincendio per l'esercizio delle autorimesse andrebbero ripartite unicamente tra i proprietari dei medesimi beni (e non anche tra gli altri condomini che non ne possiedono) senonché - premesso che la natura di parti comuni ex art. 1117 delle parti strutturali oggetto delle opere di adeguamento per cui è processo è pacifica tra le parti, contestando parte attorea esclusivamente di dover sopportare il costo delle opere da eseguire (sulla cui entità pure nulla contesta), in base alla quota di comproprietà, sul presupposto di non essere proprietaria di autorimesse- l'assunto attoreo non può essere accolto per le seguenti ragioni:

    -il provvedimento per l'esecuzione delle opere in questione (ordinanza del Comune di Bologna PG 293783 in data 30/11/2009 - doc. n. 5 allegato alla comparsa di costituzione e risposta in data 3/6/13), è stato notificato in data 18/12/2009 al Condominio Via *** n., Bologna, in persona dell'amministratore pro tempere; se si fosse trattato di opere riguardanti esclusivamente le autorimesse, sarebbe stato notificato ai proprietari delle stesse;

    -l'obbligo di adeguamento antincendio deriva dalla presenza di locali adibiti ad autorimessa, situati all'interno dell'edificio condominiale, al piano interrato, esistenti al momento della costruzione del fabbricato, nell'anno 1969: dal Regolamento di Condominio 31/12/1969 e dalla planimetria dimostrativa allegata al suddetto Regolamento (documenhentrambi allegati alla memoria istruttoria del condominio convenuto) si evince che le autorimesse nel piano interrato dell'edificio sito al civico n. 13 sono coeve alla costruzione del fabbricato condominiale;

    - le norme per la prevenzione incendi e per la costruzione e l'esercizio delle autorimesse e simili, di cui ai D.M. in data 16/2/1982 e in data 1/2/1986, sono entrate in vigore vari anni dopo la costruzione del fabbricato per cui è processo; dunque la necessità di adeguamento delle strutture portanti alla normativa antincendio è stata determinata dalla successiva entrata in vigore delle suddette norme che hanno imposto: da un lato, di proteggere le parti strutturali, di cui all'art. 1117 n. 1 e.e. (muri maestri, pilastri, travi portanti), appartenenti a tutti i condomini, per renderle idonee alla resistenza al fuoco mediante le opere di "protezione passiva"; dall'altro, di proteggere le persone che utilizzano i locali adibiti ad autorimessa, mediante le opere di "protezione attiva" delle parti di pertinenza delle stesse (impianti elettrici a norma, impianti di spegnimento antincendio - sprinkler, idranti, estintori, sistemi di ventilazione).

    Occorre aggiungere che, nell'incontestato computo metrico realizzato dall'lng. Bizzarri in data 20 luglio 2011, le opere per la protezione passiva delle parti strutturali comuni sono descritte analiticamente e sono tenute distinte, proprio al fine dell'applicazione del criterio di riparto, dalle opere impiantistiche di adeguamento antincendio e protezione attiva delle autorimesse.

    Dunque, l'assemblea condominiale, in considerazione delle differenti opere imposte dalla normativa antincendio, riguardanti rispettivamente le parti strutturali comuni (opere di protezione passiva) e le autorimesse di proprietà esclusiva (opere di protezione attiva) in applicazione dell'art. 1123 comma 1° e 3° C.c., ha correttamente attribuito le spese per le opere relative alla protezione passiva delle parti strutturali comuni a tutti i condomini in base alle tabelle millesimali, e le spese per la protezione attiva delle parti di pertinenza delle autorimesse solo ai proprietari delle stesse.

    In alcun modo può essere richiamato il disposto dell'art. 1123 comma 2 C.c., a sostegno della pretesa nullità della delibera, in quanto, si ribadisce, le spese di conservazione delle parti strutturali dell'edificio comuni per legge, appartenenti in comproprietà a tutti i condomini, devono essere addebitate a ciascun condomino in misura proporzionale al valore della proprietà, in forza del combinato disposto di cui agli artt. 1117 comma 1 n. 1 C.c. e 1123 comma 1 C.c. I proprietari delle autorimesse, come i proprietari degli appartamenti, sono comproprietari pro quota delle parti comuni per legge e per destinazione.

    Ne consegue che la domanda attorea, come pure l'opposizione deve essere respinta, con conferma del decreto ingiuntivo opposto e con condanna di parte attorea alla rifusione delle spese processuali sostenute dal condominio convenuto, spese che vengono liquidate come da dispositivo avuto riguardo all'attività in concreto svolta ed al valore della causa.

    P.Q.M.

    Il Tribunale civile di Bologna in composizione monocratica nella persona del dr. Pasquale Gianniti, definitivamente pronunciando sulle domande e sulle eccezioni dei Procuratori delle parti, lette le conclusioni precisate da questi ultimi, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

  • respinge la domanda attorea, come pure l'opposizione a decreto ingiuntivo opposto; e per l'effetto

  • conferma il decreto ingiuntivo opposto;

  • condanna parte attorea alla rifusione, in favore del condominio convenuto, delle spese processuali, che liquida in euro 7.000 (di cui euro 1800 per la fase di studio relativa ad entrambe le cause ed euro 1500 per la fase introduttiva di entrambe le cause, nonché in euro 1600 per la fase istruttoria ed in euro 2.100 per la fase decisoria), oltre spese generali ed accessori nella misura di legge.

     

    Bologna, 2 febbraio 2015

    Il Giudice Dott. Pasquale Gianniti

    Pubblicazione il 02/10/2015

     

 

 

 

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