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FAQ - GUIDE - L apertura di varchi su muro condominiale

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Il presente contributo prende spunto dalla sentenza della Cassazione del 27 settembre 2018 (depositata 12 giugno 2019) numero 15851 sezione II, che affronta l'istituto giuridico dell'uso dei beni comuni di cui all'articolo 1102 Codice civile richiamando e riaffermando il proprio orientamento già espresso con le recenti sentenze 2114/2018 e 28111/18, ed offre l'occasione per un'approfondita disamina della disciplina dell'uso dei beni comuni alla luce della suddetta norma la quale «…non è inderogabile, potendo detto limite essere reso perfino più rigoroso dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni…»

La vicenda processuale
Alcuni condomini avevano chiamato in causa, avanti al Giudice di pace di Milano, il condominio (nel caso di specie un supercondominio) per far accertare:
a) la natura condominiale di una porta di accesso al complesso condominiale;
b) la disciplina e le modalità d'uso della medesima porta di accesso, rivendicando la consegna delle chiavi.

Per contro il supercondominio, nel costituirsi, sosteneva che il regolamento di condominio disciplina gli accessi e le relative porte precisando che la porta per cui era causa (pur essendo stata edificata/costruita originariamente ed unitamente all'intero complesso condominiale) non era contemplata, identificata e menzionata nel regolamento e quindi non poteva essere considerata un bene comune. Il giudizio di primo grado si concludeva con la sentenza del 21 ottobre 2014 che respingeva integralmente la domanda degli attori ritenendo rilevante e determinante la disciplina contenuta nel regolamento di condominio.

Le motivazione del giudice d’appello
Gli attori proponevano così appello ed il giudizio di secondo grado si concludeva con la sentenza del Tribunale di Milano dell’ 8 febbraio 2017 di rigetto del ricorso confermando la prevalenza del regolamento di condominio (che non contemplava detto accesso) e sottolineando che l'esigenza di utilizzare tale ingresso si era manifestata solo in seguito all'edificazione di un corpo box collocato all'esterno del complesso super condominiale.

Il Giudice dell'appello sottolineava altresì che l'esclusione dall'utilizzo della porta non comporta di per sé la violazione del diritto dei condomini all'uso delle parti comuni (cioè non viola l'articolo 1102 ) perché è da ritenersi prevalente la disciplina del regolamento condominiale di tipo contrattuale che non può essere derogata dalla disciplina demandata al Giudice. Sul punto, però, si evidenzia che il Tribunale di Milano, quale Giudice di appello, accertava la natura condominiale della porta il cui uso ex articolo 1102 Codice civile è precluso solo dal regolamento «…trattandosi di un mero divieto contrattuale di accesso generalizzato nell'interesse comune…».

Il ricorso in Cassazione
Nonostante la pronuncia del Giudice meneghino i condomini non si diedero per vinti e presentarono ricorso avanti la Suprema corte invocando principalmente la falsa applicazione dell'articolo 1102 Codice civile e la corte, trattando congiuntamente i tre motivi del ricorso e accogliendoli integralmente, cassò con rinvio la sentenza impugnata, senza mancare di sottolineare che l'utilizzo della parte comune per dar accesso ad un fabbricato contiguo (nel caso di specie, adibito a box), estraneo al condominio, sia tale da alterare la destinazione della parte comune ex articolo 1102 , comportandone (per la possibilità di far usucapire al proprietario del fabbricato contiguo una servitù) «…lo scadimento ad una condizione deteriore rispetto a quella originaria…».

L'uso disciplinato dall'articolo 1102 Codice civile
La disposizione dell'articolo 1102 (applicabile in tema di condominio ai sensi dell'articolo 1139 Codice civile) traccia una linea di confine tra i diritti dei singoli condomini ed i diritti del condominio, ponendo esplicitamente dei limiti negativi alla facoltà di uso di ciascun partecipante/condomino così riassumibili:
a) un limite qualitativo che si sostanzia nel precetto di non alterare la destinazione economica della cosa comune,
b) un limite quantitativo per cui non si può impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La ratio della norma è quella di consentire al singolo condomino il maggior godimento possibile nell'utilizzazione del bene comune condominiale per fini esclusivamente propri, nel senso che, nel rispetto delle due limitazioni di cui sopra, il condomino può e deve ritenersi libero di servirsi di una parte comune del condominio per perseguire uno scopo che è solo suo proprio, traendone ogni possibile e maggiore utilità.

Il legislatore, nel normare l'eventuale conflitto delle facoltà spettanti ai diversi comunisti scaturente dalla relazione tra il diritto immediato di proprietà spettante ad alcuni sulla cosa comune, rispetto all'analogo e simultaneo potere appartenente agli altri, ha preferito perseguire la via del limite all'esercizio delle facoltà derivanti dalla concorrenza dei reciproci diritti (ius prohibendi; Terzago) piuttosto che quella degli obblighi reali specifici, in modo da non toccare l'ampio potere riconosciuto al singolo partecipante (Branca 1982 ove ricorda come nel diritto romano il singolo condomino poteva fare tutto se gli altri non si fossero opposti in tempo).

L'ultima parte del comma dispone inoltre, in forma positiva, un ulteriore limite, riguardante le modificazioni sulla cosa comune. In dottrina si è discusso (Barassi, Fragali, Palazzo) se i diritti del singolo partecipante non soffrano altri limiti non esplicitamente dedotti dalla lettera della legge. Il vecchio codice (1865) all'articolo 675 Codice civile richiamava il limite dell'interesse della comunione (nel codice vigente interesse condominiale articolo 1117 ter Codice civile). Queste diverse interpretazioni fornite dalla dottrina hanno per un certo verso scoraggiato il legislatore dal riprenderlo nel vigente articolo 1102 Codice civile. Si può concludere affermando che un ulteriore limite, non espressamente indicato, è il dovere del singolo condomino di servirsi della cosa comune con cautela e moderazione, cioè con la diligenza del buon padre di famiglia, che risulta essere paradigma del limite qualitativo.

Sul punto si precisa che l'acquiescenza o la mera tolleranza di un condomino circa l'uso indebito da parte di altro condomino, non preclude al primo di agire in giudizio per l'accertamento dei limiti stessi (Cassazione 1594/1959) e così se la natura stessa del bene comune non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere l'idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo (Cassazione 13036/1991; Cassazione 24647/2010; Tribunale Torino 2044/ 2019).

La possibilità di limitare il diritto dei beni comuni è possibile solo:
a) se è previsto dagli atti d'acquisto (dal primo atto d'acquisto – cosiddetto “atto pilota”); b) se è previsto da un regolamento condominiale di origine contrattuale.

L'uso paritetico della cosa comune
Assunto che l'articolo 1102 non pone alcun limite minimo di tempo e di spazio per l'operatività delle limitazioni del predetto uso (Cassazione 7618/2019), il concetto di “uso egualitario” non deve estendersi fino a configurare un identico uso, risultando sufficiente che gli altri partecipanti alla comunione siano in grado di poter soddisfare, anche solo potenzialmente, le loro esigenze sicché «…l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta essi ne potrebbero fare…»(Cassazione 28111/2018). Occorre verificare se lo specifico uso possa comportare una definitiva sottrazione del bene alla disponibilità degli altri condomini (Cassazione 16260/2017).

Pertanto, l'utilizzo non può comportare la duratura e, quasi, totale occupazione del bene, in considerazione del fatto che, oltre al duplice divieto quantitativo e qualitativo, occorre evitare di impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, in quanto una tale condotta concretizzerebbe, per contro, un abuso del diritto (Cassazione 15705/2017). Se è necessario ricordare che l'ostacolo al pari uso del bene comune può concretizzarsi in un rifiuto ma anche in altri comportamenti equivalenti, quale può essere ad esempio l'occupazione abusiva (Cassazione 23065/2009), la prognosi dell'uso non può prescindere da una logica e ragionevole previsione in relazione al concreto e potenziale uso (Cassazione 11268/1997) che potrebbero farne gli altri condomini, escludendo ogni ipotetica congettura di identico e contemporaneo utilizzo «…dovendosi anche i rapporti tra i condomini uniformare al generale principio di solidarietà, che il nostro ordinamento pone a presidio di ogni relazione giuridica…».

In altri termini, occorre considerare le effettive esigenze di utilizzo del bene da parte degli altri condomini e, quindi, una volta accertato che questi non hanno alcuna contingente e attuale necessità di utilizzo di detto bene, l'uso del singolo condomino non può mai ritenersi illegittimo. Ciò in quanto l'uso paritetico deve essere valutato realisticamente, e non in teoria, considerando le concrete necessità dei singoli condòmini. Rispetto dell'identico altrui diritto, come sopra rammentato, non significa salvaguardia dell'uso identico e contemporaneo (Cassazione 1499/1998).

La Suprema corte insegna che «…la nozione di pari uso della cosa comune è da intendersi non nei termini di assoluta identità della sua utilizzazione da parte di ciascun comproprietario, poiché l'identità nello spazio o nel tempo di tale uso potrebbe comportare un sostanziale divieto, per ogni condomino, di fare della cosa comune qualsiasi uso particolare o a proprio esclusivo vantaggio senza che venga alterato il rapporto di equilibrio tra i partecipanti alla utilizzazione del bene in comunione…»(Cassazione 7466/2015). La cosa comune, ai sensi dell'articolo 1102, può essere utilizzata dal condominio anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso «…se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei consistenti diritti degli proprietari…» (Cassazione 5666/2000; Cassazione 172/1993; Cassazione 13107/1992; Cassazione 4566/1990).

Modificazioni o miglioramento
Ai fini dell'uso più intenso del bene comune, il singolo condomino può eseguire, sempre a condizione che si accolli le relative spese, le opere necessarie per il suo miglior godimento. L'articolo 1102 comma I nel riferirsi a tali ipotesi le qualifica come modificazioni apportate alla cosa comune, mentre qualora si tratti di opere oggetto di delibera assembleare e destinate al miglioramento della cosa come a renderne più comodo o più redditizio il godimento, gli articoli 1108 e 1120 Codice civile che se ne occupano, adottano il termine innovazioni.

Sul punto la giurisprudenza ha utilizzato indifferentemente per entrambe le ipotesi sia il termine modificazioni che il termine innovazioni, adottando quest'ultima dizione per indicare in via precipua opere di trasformazione della cosa comune che incidano sull'essenza di essa e ne alterino l'originaria funzione e destinazione. Per contro il termine modificazioni è stato impiegato per indicare le opere eseguite nei limiti della facoltà concesse al condomino per la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa. Secondo una recentissima sentenza della Suprema corte (Cassazione 857/19), la distinzione riguarda l'applicazione degli articoli 1102 e 1120 Codice civile, rispettivamente modificazioni e innovazioni.

Secondo il Giudice di legittimità le due norme si differenziano sotto un duplice profilo:oggettivo:
- in relazione all'opus -le innovazioni consistono in opere di trasformazione materiale della cosa comune, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le modificazioni (facoltà riconosciute al singolo condomino) consistono in qualsiasi opera, non incidente sulla sostanza o sulla funzione, volta a potenziare ovvero ad ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa (Cassazione 7591/1993; Cassazione 10077/19);
soggettivo: - in relazione all'interesse - nelle innovazioni sussiste un interesse collettivo e occorre l'intervento dell'assemblea di condomino con le prescritte maggioranze, mentre nelle modificazioni delle parti comuni viene in essere solo un interesse individuale senza la necessità di un'autorizzazione collegiale.

Per quanto riguarda tale ultimo aspetto occorre ricordare che le modificazioni sono consentite se vengono rispettate le medesime condizioni a cui è assoggettato l'uso della cosa comune: che sia rispettata la sua originaria destinazione e che gli altri condomini possano farne un pari uso secondo il loro diritto. È stato precisato che la nozione di «uso paritetico» deve essere interpretata nel senso «…che il più ampio uso del bene comune, da parte del singolo condomino, non è in grado di configurare ex se una lesione dei diritti degli altri partecipanti, ove, ad esempio, esso trovi giustificazione nella conformazione strutturale del fabbricato…» (Cassazione 3822/86).

Pertanto - proseguono gli ermellini - qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non possano fare pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali, pertanto, costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (Cassazione 28418/18; Cassazione 7466/15; Cassazione 8808/03; Cassazione 1499/98; Cassazione 12344/97; Cassazione 3368/95).

Del che il corollario secondo cui un uso più intenso della cosa comune è possibile solo a condizione che ciò non determini servitù pregiudizievoli a suo carico e non procuri invadenze nei diritti degli altri comunisti.

L'apertura, chiusura o trasformazione di varchi, porte e finestre nel muro condominiale
Come già menzionato le modificazioni di un bene condominiale per iniziativa del singolo condomino sono lecite nelle sole ipotesi in cui queste, oltre a non compromettere la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico ed a non alterare la destinazione del bene, non siano lesive dei diritti degli altri condomini relativi al godimento sia delle parti comuni interessate alla modificazione, sia delle parti di loro proprietà.Si può affermare che la libertà del singolo condomino, nell'uso individuale della cosa comune e nella possibilità di apportarvi modifiche, è sancita dall'articolo 1102, ma circoscritta e condizionata dai limiti fissati dai conseguenti articoli 1120 e 1122 che normano rispettivamente le modificazioni consentite (anche senza approvazione assembleare), le innovazioni utili soggette ad approvazione e le opere sulla proprietà comune attuate in corrispondenza del piano (o porzione di piano) di proprietà esclusiva.

Tra queste ultime, sono espressamente vietate (soltanto) quelle opere che potrebbero arrecare danno alle parti comuni dell'edificio.In linea generale si può quindi affermare che l'apertura di varchi nel muro perimetrale del condominio da parte di un condomino (comproprietario) per realizzare degli accessi, è legittima quando non influisca:
a) sulla statica del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità;
b) non pregiudichi la sicurezza e il decoro architettonico dell'edificio;
c) non alteri la destinazione del bene;
d) non possa dar luogo alla costituzione di una servitù.

La notevole produzione giurisprudenziale relativa alla questione «apertura varchi nel muro comune» consente di individuare i motivi che, secondo i giudici, giustifichino l'apertura, in quanto la modifica può farsi rientrare nel cosiddetto «uso consentito» del muro comune, e quelli che la impediscono, per il fatto che l'apertura andrebbe a determinare un uso abnorme del bene comune.Il consolidato orientamento di legittimità è quello secondo cui «…il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione…» (Cassazione 1708/1998).

La pronuncia richiama la giurisprudenza precedente della stessa Corte secondo cui, in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale da parte del singolo condomino, deve ritenersi consentita l'apertura praticata quando serva a mettere in collegamento locali facenti parte di uno stesso condominio. Del pari si è ritenuta legittima la formazione di una nuova porta di accesso alla porzione privata nell'androne condominiale in quanto tale opera concretizza solo un suo più inteso del bene comune (Cassazione 24295/2014; Cassazione 1849/2018).

Per contro costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli articoli 1102 e 1122 Codice civile, le aperture praticate dal condomino nel muro comune per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell'edificio condominiale, con altro immobile ma estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione, e possono dar luogo all'acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale (Cassazione 23858/2018;Cassazione n. 3345/2018; Cassazione 4501/2014; Cassazione 10606/14 ; Cassazione 360/95; Cassazione 2273/92; Cassazione 5780/88).

Infatti, l'apertura di un varco che consenta la comunicazione tra unità immobiliari attigue dello stesso proprietario, ma situate in diversi edifici condominiali, costituisce uso abnorme del muro perimetrale determinando, «…inevitabilmente, la creazione di una servitù a carico di fondazioni, suolo, solai e strutture del fabbricato (a prescindere dalla creazione di una eventuale servitù di passaggio a carico di un ipotetico ingresso condominiale su via pubblica)…».L'esame della giurisprudenza evidenzia come la dichiarata illegittimità dell'apertura di un varco nel muro perimetrale (generalmente nella parte corrispondente alla proprietà esclusiva), si ricolleghi quasi sempre all'esigenza di evitare la cessione del godimento del bene comune in favore di soggetti estranei alla comunione medesima con conseguente alterazione della destinazione poiché, per converso, il peso imposto sul muro perimetrale darebbe luogo ad una servitù, appunto a favore di terzi, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i partecipanti alla compagine condominiale.

L'apertura su strada pubblica
Per completezza si può aggiungere che debba considerarsi illegittima anche l'apertura che metta in comunicazione la proprietà esclusiva di un condomino con la pubblica via «…giacché la modificazione dei luoghi, sottraendo il muro alla destinazione di recinzione e protezione dell'edificio, impediva agli altri condomini di ricavarne l'utilità inerente alla funzione della cosa comune…». (Cassazione 16496/05; conforme Cassazione 1688/2010).

Gli ermellini si sono risolti per la sussistenza dello spoglio considerando che nel condominio degli edifici le parti comuni formano oggetto, a favore di tutti i condomini, di un compossesso pro indiviso il quale si esercita diversamente a seconda che le cose siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari cui siano collegate materialmente o per destinazione funzionale (suolo, fondazioni, muri maestri, oggettivamente utili per la statica) oppure siano soggettivamente utili nel senso che la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipenda dall'attività dei rispettivi proprietari (portone, anditi, scale, ascensore).

Nel primo caso l'esercizio del possesso consiste nel beneficio che il piano o la porzione di piano (e, per traslato, il proprietario) trae da tali utilità; nel secondo caso si risolve nell'espletamento della predetta attività da parte del proprietario.Quindi «…il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di loro abbia alterato e violato, senza il consenso degli altri condomini ed in loro pregiudizio, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o da restringere il godimento spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima…» (Cassazione 855/00, Cassazione 2947/93, Cassazione 4733/88, Cassazione 4195/84).

Del che l'apertura di un varco nel muro di cinta dell'edificio condominiale per mettere in comunicazione la proprietà esclusiva con la strada pubblica, legittima gli altri condomini all'esperimento dell'azione di reintegrazione per conseguire la riduzione in pristino della res in modo che possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita anteriormente alla contestata modificazione, senza che sia necessaria la specifica prova del possesso di detta parte, qualora risulti che essa consista in una porzione immobiliare in cui l'edificio si articola (Cassazione 7691/93).

L'apertura su parti comuni
Diverso contesto si configura quando l'apertura del varco nel muro comune serva a mettere in comunicazione una proprietà esclusiva con parti comuni dell'edificio condominiale. Alcune massime non recenti, ma che esprimono un consolidato orientamento, possono aiutare a chiarire la diversa situazione ed a capire i motivi che, in tal caso, legittimino l'apertura: Cassazione 15390/00 «…In tema di condominio di edifici, l'apertura di un varco su un muro comune che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù (che richiederebbe il consenso di tutti i condomini), quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l'opera realizzata non pregiudichi l'eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio…»

Cassazione 4155/94 «…L'apertura di varchi e l'installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell'edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell'articolo 1102, comma 1, Codice civile, e rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare ad una interclusione dell'unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all'intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario».

In linea generale, la giurisprudenza ha stabilito che il principio della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio legittima il singolo condomino ad apportare ad esso (anche se muro maestro) tutte le modificazioni che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro – ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi – e di non alterarne la normale destinazione (Cassazione 1708/98).

Tale decisione si pone nel solco di quelle precedenti che in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell'edificio condominiale da parte del singolo condomino, ritenevano (come tuttora si ritiene), consentita l'apertura praticata quando serva a mettere in collegamento locali facenti parte di uno stesso condominio.In conclusione sul punto si può affermare che l'apertura di un varco sul muro comune che non crei problemi di stabilità e alterazioni del decoro, ne ponga le basi per l'instaurazione di una servitù, che deve essere considerata pienamente legittima.

L'apertura e/o allargamento di porte e finestre
Per quanto riguarda la chiusura, l'apertura o l'allargamento delle finestre (purché regolari sotto un profilo amministrativo/urbanistico) si applicano analoghi principi con la sola specifica avvertenza di verificare se il regolamento di condominio (di tipo contrattuale), vieti espressamente di intraprendere opere esterne che modifichino l'architettura e l'estetica del fabbricato (nel qual caso, non si può, a meno di ottenere l'autorizzazione da tutti gli altri condomini).Negli altri casi ed in linea di principio, si reputano legittimi gli interventi sul muro comune perché non incidono sulla destinazione del muro, bene comune ai sensi dell'articolo 1117 Codice civile, e sono l'espressione del legittimo uso delle parti comuni ai sensi dell'articolo 1102 che non richiede alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea di condominio.

In ogni caso vanno rispettati i limiti contenuti nella norma citata, consistenti nel non pregiudicare la stabilità e il decoro architettonico dell'edificio, nel non menomare o diminuire sensibilmente la fruizione di aria o di luce per i proprietari dei piani inferiori, nel non impedire l'esercizio concorrente di analoghi diritti degli altri condomini, nel non alterare la destinazione a cui il bene è preposto e nel rispettare i divieti di cui all'articolo 1120 Codice civile.Sul punto si riportano due pronunzie della Suprema corte secondo cui «…L'apertura di luci e vedute sul cortile condominiale, considerata la precipua funzione di questa parte comune, che è appunto quella di dare luce ed aria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, rappresenta un uso lecito della cosa comune ai sensi dell'articolo 1102 senza che nella fattispecie possano invocarsi le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva» (Cassazione 13874/10).

Orientamento confermato anche di recente asserendo che «…rientra nei poteri dei condomini l'apertura di finestre (ovvero la trasformazione di luce in veduta) su un cortile comune, ai sensi dell'articolo 1102 Codice civile in quanto, i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte in tema di luci e vedute a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva…»(Cassazione 1073/19).

 
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