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FAQ - La conformita urbanistica dell'immobile per accedere al superbonus 110%

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Per accedere al superbonus del 110% l'assemblea condominiale deve nominare un tecnico qualificato che verifichi l'immobile sotto il profilo urbanistico e termo – tecnico, per l'analisi energetica del fabbricato, e rediga un progetto, correlato di calcoli, per indicare i lavori necessari per l'avanzamento della classe energetica di almeno due livelli. Una volta ottenuta detta relazione potrà essere redatto il capitolato dei lavori che interessino le parti comuni e private dell'edificio, per individuare le offerte delle imprese . Il costo della relazione potrà essere fiscalmente detratto soltanto se i lavori saranno eseguiti.

Pertanto, la valutazione urbanistica dell'immobile, al fine di accertarne eventuali difformità alla normativa edilizia, assume particolare importanza , poiché l'agenzia delle Entrate ha un termine di otto anni per verificare tale aspetto e per operare, nei confronti dei singoli condomini, tramite l'emissione di cartelle esattoriali maggiorate della sanzione del 30% e degli interessi, la ripresa delle somme detratte. Inoltre, anche la classificazione degli edifici è soggetta al controllo delle Entrate che può riprendere quelle arbitrariamente attribuite dai cittadini.

Il controllo dell'agenzia delle Entrate sulla classificazione degli edifici
La Cassazione nell’ordinanza numero 29290/2020 ha accolto il ricorso dell'agenzia delle Entrate avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale la quale aveva annullato l'avviso di accertamento in materia di classamento di un edificio poiché le Entrate avevano attribuito, in materia catastale, ad un immobile la classificazione A/1 (edificio di lusso). Il giudice tributario riteneva immotivato l'avviso poiché nel medesimo, dopo avere indicato i dati del precedente classamento dell'edificio A/2 e del nuovo classamento in A/1, vi era solo il generico rinvio ai dati contenuti nella scheda Docfa e rinvenibili in un classamento di sole due unità immobiliari del ricorrente , ritenute non omogenee con gli immobili classificati nella zona edilizia omogenea dell'area in cui erano stati costruiti.

Il ricorso dell'agenzia delle Entrate
L'Agenzia lamentava l'ingiustizia della sentenza della Commissione tributaria regionale poiché la stessa , nell'annullare l'avviso di accertamento, non aveva esaminato nel merito la contestazione relativa al classamento dell'edificio, e non aveva valutato che , a seguito della procedura Docfa, l'obbligo di motivazione dell'avviso è meno stringente ed è assolto con la mera indicazione dei dati oggettivi dell'immobile e della classe attribuita.

La sentenza della corte di Cassazione
La Cassazione ha accolto il motivo addotto dalle Entrate sul contenuto della scheda Docfa , poiché la stessa attribuisce direttamente la rendita catastale e non consiste nel riclassamento operato su iniziativa dell'ufficio fiscale previsto dall'articolo 1, comma 335, della legge 211/2004. La procedura Docfa è collaborativa e l'obbligo di motivazione del relativo avviso di accertamento è assolto con la sola indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita. La procedura Docfa ha valore pieno quando l'ufficio fiscale non deve disattendere i dati in essa contenuti e l'eventuale differenza con la rendita proposta deriva da una diversa valutazione tecnica sul valore economico dei beni. Qualora l’ufficio fiscale rettifichi le valutazioni già verificate in precedenza deve emettere un avviso di accertamento , contenente una motivazione più approfondita che dimostri gli elementi di discontinuità con la precedente valutazione (Cassazione ordinanza 30166/2019 ).

Nel caso trattato la Commissione tributaria regionale ha errato nell'annullare l'avviso di accertamento , laddove l'ha ritenuto non sufficientemente motivato poiché riteneva non corretto il classamento A/1, senza considerare che , essendo la procedura Docfa una procedura collaborativa e partecipativa, l'obbligo di motivazione dell'avviso di accertamento è assolto con la mera indicazione dei dati fattuali oggettivi e della classe attribuita quando , come nel caso trattato, gli elementi di fatto indicati dal contribuente (anno di costruzione , caratteristiche strutturali, altezze, superficie , piano , numero di servizi , presenza di ascensore , portineria) non siano disattesi dall'ufficio .

Conclusioni
In definitiva la differenza con la rendita proposta dal cittadino con la procedura Docfa deriva da una diversa valutazione tecnica , ovvero A/2 per il contribuente e A/1 per l’ufficio, sul valore economico dei beni. Quindi la Cassazione accoglieva tale motivo di ricorso delle Entrate e rinviava la decisione sulla sussistenza della classe A/1 o A/2 , attribuita all'immobile, alla competente Commissione tributaria regionale anche per le spese del giudizio di legittimità.

 
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