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FAQ - Nulla la delibera che modifica le tabelle millesimali a maggioranza

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Fuori dai casi previsti dall'articolo 69 Disposizioni attuative Codice civile, è nulla la delibera che modifica le tabelle millesimali a maggioranza, e non all'unanimità. La delibera è invece annullabile se, nei casi previsti dal citato articolo 69, non è raggiunta la maggioranza qualificata richiesta.

La modifica della tabella millesimale necessita la forma scritta, talché non rileva il pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base alla tabella di fatto applicata, né la prolungata accettazione dei bilanci, né la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese condominiali straordinarie e né l'acquiescenza alla concreta attuazione di tali tabelle. Il requisito della forma scritta deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, al quale sono allegate le tabelle millesimali. Questi i principi espressi dal Tribunale di Torre Annunziata con la sentenza numero 1330 del 21 settembre 2020.

Le maggioranze
Il Giudice campano torna ad affrontare l'annoso problema delle maggioranze richieste per modificare la tabella millesimale sulla base delle quali vengono ripartite le spese tra i condomini. La sentenza è interessante perché ripercorre l'evoluzione giurisprudenziale e normativa in materia. Il giudice richiama anzitutto l'articolo 69 Disposizioni attuative Codice civile – riscritto dalla legge 220/2012 – il quale prevede, al primo comma, che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 69 possono essere rettificati o modificati all'unanimità».

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, comma 2, Codice civile, solo nei seguenti casi:
1)quanto risulta che sono conseguenza di un errore;
2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

La disciplina richiede dunque, per la rettifica o revisione (e secondo parte della giurisprudenza anche per la formazione) delle tabelle millesimali, sia legali che convenzionali, l'unanimità dei consensi.

Forma scritta
Nel solco della più recente giurisprudenza della Cassazione (sentenza 26042/2019) , il tribunale afferma che l'approvazione, cosi come la revisione, delle tabelle millesimali deve avere forma scritta. Di conseguenza, l'approvazione non può avvenire per «fatti concludenti» (ad esempio: il pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base alla tabella di fatto applicata; la prolungata accettazione dei bilanci; la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese).

Nullità e annullabilità
Prima della legge di riforma 220/2012, l'eventuale formazione o revisione delle tabelle – non contrattuali – con una maggioranza inferiore a quella indicata, ne comportava l'annullabilità trattandosi di un vizio relativo al quorum deliberativo. Nell'attuale regime, invece, ricorre un'ipotesi di nullità se la modifica avviene a maggioranza, e non all'unanimità, fuori dai casi previsti dall'articolo 69 citato; la delibera è invece annullabile se in tali ultime ipotesi non è stata raggiunta la maggioranza qualificata richiesta.

Deroga ai criteri legali di ripartizione
Prima della legge di riforma era importante la distinzione tra tabelle millesimali conformi al dettato legislativo in materia di ripartizione pro-quota e tabelle millesimali che invece derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui all'articolo 1123 Codice civile. Per queste ultime tabelle, secondo la giurisprudenza prevalente, si riteneva che potessero essere modificate solo all'unanimità e che una delibera a maggioranza fosse nulla.

L'attuale articolo 69 Disposizioni attuative Codice civile, che richiede sempre l'unanimità per la formazione, la modificazione, salvo le eccezioni sopra indicate, implicitamente, supera tale classificazione, non distinguendo circa la natura delle tabelle, cioè sul se esse deroghino o meno ai criteri legali, e richiede sempre, per la revisione, l'unanimità.La revisione delle tabelle non effettuata all'unanimità, nei casi in cui non sia possibile provvedersi con la maggioranza, deve, quindi, ritenersi nulla per impossibilità dell'oggetto, e perciò impugnabile anche oltre il termine perentorio di trenta giorni ex articolo 1137, comma 2, Codice civile.

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