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FAQ - RIQUALIFICAZIONI IMMOBILIARI LINEE GUIDA aggiornato 16/09/2020

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RIQUALIFICAZIONI IMMOBILIARI – BONUS VARI – GUIDA:

Lo Studio Monti S.r.l. ritiene opportuno disporre una breve guida onde meglio informare i condomini e non, viste le innumerevoli richieste di chiarimenti che quotidianamente pervengono, specificando i vari interventi che il governo dispone a favore dei condomini, salvo eventuali modifiche che potrebbero essere apportate con la conversione in legge entro il 18 luglio 2020 dei decreti in vigore.

 

Rifacimento totale/parziale di facciate condominiali (detrazione 90%): Bonus facciate.

Dal gennaio 2020 al 31 dicembre 2020 il condominio ha la possibilità di tinteggiare e mettere a punto le facciate condominiali visibili dalla strada usufruendo della defiscalizzazione del 90% in anni 10.

Nell’intervento delle facciate sono comprese tutte le opere attinenti alla facciata stessa, come le canalizzazioni esterne, acqua, luce, tv, cornicioni di gronda, parti esterne dei balconi privati, frontalini (compresa la pavimentazione) con la esclusione delle terrazze a livello e degli attici. Le spese relative a dette opere sono incluse nella detrazione fiscale del 50% con la possibilità della cessione del credito.

La novità attuale, introdotta dal decreto di rilancio, è che per i lavori eseguiti nel periodo 1 luglio 2020 – 31 dicembre 2020, il condominio ha la possibilità di cedere il credito fiscale per l’intero 90% attraverso enti aventi la possibilità di sgravio a seguito della richiesta da parte di un singolo condomino o da parte di tutti i condomini. Questo vorrebbe dire che il condominio avrebbe un carico di spesa di circa 10%+ oneri, con la possibilità di pagamento in 5 anni con rate trimestrali, questo su concessione da parte dell’ente intermediario.

 

Le opere di cui, più specificatamente, il contribuente chiedeva conto nei vari interpelli erano quelle volte:

  1. al rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone, che, a causa della rottura delle piastrelle, determinava l’infiltrazione dell’acqua piovana, provocando il distacco dell’intonaco;
  2. alla sostituzione dei pannelli in vetro, rinforzati con una rete metallica interna, spezzati in più parti, che costituivano le pareti perimetrali del balcone;
  3. alla tinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostenevano i pannelli di vetro perimetrali del balcone nonché alla tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone, dopo aver rimosso le parti deteriorate.

 

Il bonus facciate, la detrazione di cui all’articolo 1, commi 219 e seguenti, della Legge di Bilancio 2020 spetta sull’intero perimetro esterno del fabbricato condominiale, comprese le facciate solo parzialmente visibili dalla strada.

 

È questa la risposta (n. 296/2020) resa ieri dall’Agenzia delle Entrate ad una istanza di interpello presentata da un amministratore di condominio, avendo però cura di precisare che “la valutazione, in concreto di quali facciate siano visibili o in parte visibili dalla strada, costituisce un accertamento di fatto che esula” dalle materie oggetto di interpello.

 

Occorre ricordare che la circolare n.2/E/2020 e la Guida al bonus disponibile sul sito dell’Agenzia precisano che l’agevolazione riguarda tutti i lavori effettuati sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno), mentre non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio (ad esempio esposte verso cortili, cavedi, chiostrini e simili), se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico.

 

Se l’intento dell’interprete è comprensibile, è privo di dubbio che in questo modo si lega il bonus ad una situazione di fatto che può avere ampi margini di soggettività. In questo caso, lo stabile ha una forma ad “M” , per cui la facciata in cui è ubicato l’accesso è sul lato del cortile interno, esposta verso un altro fabbricato. Pur non potendo fornire un giudizio definitivo su una questione “di fatto”, l’Agenzia conclude che anche le facciate interne, solo parzialmente visibili dalla strada, sono ammesse al beneficio.

 

La risposta non o dice, ma in caso di un intervento agevolabile solo parzialmente appare opportuno farsi fatturare distintamente le spese, anche perché quelle che non rientrano nel bonus facciate potrebbero rientrare, ad esempio, nel 50%.

 

Con l’occasione l’Agenzia ricorda come anche il bonus facciate rientri nel novero degli interventi per cui, in base all’articolo 121 del decreto Rilancio, è possibile optare, in luogo della detrazione, per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, compilando e trasmettendo il modello inserito nel provvedimento dell’8 agosto scorso. Nel caso della cessione, ciò è possibile anche sulle quote residue per cui all’inizio si è scelta la detrazione diretta. Ogni condomino, in questo caso, è libero di fare le proprie scelte.

 

Con il bonus facciate rifatti anche i balconi

Il bonus facciate copre anche gli elementi costitutivi dei balconi affacciati su una strada pubblica. Parola dell’Agenzia delle Entrate. Con la risposta 289 l’Agenzia ha ricompreso nel novero delle opere detraibili – stante quanto previsto dall’articolo 1, commi da 219 a 223 della Legge 160 del 2019 – gli interventi su balconi o su ornamenti e fregi per come richiamati anche nella citata circolare 2/E del 2020.

 

La detrazione, in particolare, spetta per interventi di consolidamento, ripristino, inclusa la mera pittura e tinteggiatura della superficie, o rinnovo degli elementi costitutivi degli stessi.

 

Raffronto cessione del credito fra la ristrutturazione dei balconi applicato in base al Bonus facciate 90% ed Ecobonus 110%

Lo Studio precisa che l’agevolazione beneficiata dai condomini è notevole nel caso di applicazione dei suddetti Bonus. Infatti mentre l’applicazione del Bonus facciate 90% comporta che il costo totale del balcone venga rapportato a tutto il condominio, con l’applicazione dell’Ecobonus 110% viene posta a carico dell’intero condominio solo il costo del cappotto in quanto trattasi di una opera a risparmio energetico pertanto rimane escluso il costo del balcone che rimane a carico del proprietario il quale però può beneficiare del bonus ristrutturazioni del 50% al lordo delle spese.

 

 

Le opere di cui, più specificatamente, il contribuente chiedeva conto erano quelle volte: i) al rifacimento della copertura del piano di calpestio del balcone, che, a causa della rottura delle piastrelle, determinava l’infiltrazione dell’acqua piovana, provocando il distacco dell’intonaco; ii) alla sostituzione dei pannelli in vetro, rinforzati con una rete metallica interna, spezzati in più parti, che costituivano le pareti perimetrali del balcone; iii) alla tinteggiatura delle intelaiature metalliche che sostenevano i pannelli di vetro perimetrali del balcone nonché alla tinteggiatura e stuccatura della parete inferiore del balcone, dopo aver rimosso le parti deteriorate.

 

La risposta all’intervento va, tuttavia, oltre. In essa si precisa che il condomino-contribuente potrebbe avvalersi, alternativamente alla detrazione del 90% delle altre misure di vantaggio fiscale, per come previste dall’articolo 121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla Legge 17 luglio 2020 n. 77.

 

Questi, infatti, potrebbe optare per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (fino ad un importo massimo pari al corrispettivo dovuto), anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

 

Non solo. Lo stesso condomino/contribuente potrebbe anche decidere di cedere il credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione a terzi soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà, per questi ultimi di successiva cessione.

 

Bonus facciate se l’involucro è parzialmente visibile dalla strada

Il bonus facciate, la detrazione di cui all’articolo 1, commi 219 e seguenti, della Legge di Bilancio 2020 spetta sull’intero perimetro esterno del fabbricato condominiale, comprese le facciate solo parzialmente visibili dalla strada.

 

 

Scuri e persiane, verniciatura fuori dal bonus facciate

Neanche una mano di vernice. Sulle finestre nel bonus facciate le Entrate si mostrano inflessibili, fedeli al dogma delle «superfici opache», le uniche su cui si possono eseguire gli interventi agevolabili.

Conferma, invece, per il recupero delle facciate interne se sono visibili dalla strada, come già affermato dall’Agenzia con la risposta 296/2020 all’interpello di un amministratore di condominio.

Niente vernice
La prima delle risposte di ieri dedicate al bonus facciate, la 346/2020 , boccia la richiesta del contribuente di considerare all’interno del bonus facciate (detrazione del 90% per le spese sostenute per il recupero delle facciate degli edifici) le spese per verniciare scuri e persiane. Pur non trattandosi di rifacimento vero e proprio degli infissi (già escluso dal bonus), le Entrate ritengono che siano esclusi anche i «lavori di riverniciatura degli scuri e persiane atteso che gli stessi costituiscono strutture accessorie e di completamento degli infissi».

Facciate interne, detrazione anche se «parzialmente visibili»
La risposta 348 , invece torna su un aspetto già chiarito: la possibilità di detrarre le spese per il recupero delle facciate interne visibili dalla strada. Si tratta, in effetti, di una situazione piuttosto frequente: l'apertura delle Entrate con la risposta 296/2020 si riferisce in generale alla possibilità di detrare le spese per gli interventi sulle facciate anche solo parzialmente visibili dalla strada.

Ma, si chiede un contribuente, questa possibilità riguarda solo le facciate interne completamente visibili dalla strada (cosa piuttosto rara) o anche quelle parzialmente visibili? Le Entrate scelgono la via dell'interpretazione favorevole al contribuente: “in presenza di tutti i requisiti richiesti ai fini dell'agevolazione in commento (…) il bonus facciate spetti per le spese sostenute per gli interventi realizzati sulla facciata interna dell'edificio anche se la stessa, come nel caso in esame, sia solo parzialmente visibile dalla strada”. Con una prudente precisazione: “La valutazione, in concreto se la facciata sia visibile, sia pure parzialmente, dalla strada o da suolo ad uso pubblico, costituisce un accertamento di fatto che esula dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello”.

Bonus Casa – lavori che interessano il patrimonio edilizio (detrazione 50%):

I lavori che riguardano la ristrutturazione del patrimonio edilizio (per ora) eseguiti nel periodo 1 luglio 2020 – 31 dicembre 2020 sono soggetti alla defiscalizzazione del 50% con la possibilità della cessione del credito fiscale per l’intero condominio o per coloro che lo vogliono fare.

Mentre per l’importo restante a carico del condominio, può essere pagato in anni 5 con rate trimestrali su concessione dell’ente intermediario.

 

Ecobonus – Interventi a risparmio energetico (detrazione 65%):

Gli interventi ai quali il condominio può essere interessato sono:

  • Esecuzione di isolamento termico (capotto) di tutte le parti comuni esterne tipo: portico, sottotetto, facciate
  • Ristrutturazione della centrale termica: comprendendo la sostituzione dell’attuale caldaia con una a condensazione per riscaldamento dello stabile ed eventualmente la produzione dell’acqua calda sanitaria, installazione per la ricarica di veicoli elettrici e/o installazione di pannelli solari per la produzione dell’acqua calda.

 

Da parte dello Studio Monti viene raccomandato a tutti i condomini di fare molta attenzione alle varie informazioni non corrette che vengono date, per cui viene precisato quanto segue: il condominio dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (salvo proroga) avrà la possibilità di eseguire le opere sopraindicate usufruendo della defiscalizzazione del 65% cedendo il credito di imposta mentre la quota restante verrà saldata in 5 anni in rate trimestrali con concessione dell’Ente intermediario.

 

 

 

 

Decreto di rilancio  Legge n. 34 – (detrazione 110%):

questo argomento merita la massima attenzione per non cadere in equivoci. Gli elementi trainanti per poter usufruire di questo Bonus del 110% sono:

  • Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali con un’incidenza maggiore del 25% della superficie disperdente (installazione di cappotto pannello isolante)
  • Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, Il rinfrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria.

 

La più importante è la messa in opera dell’isolamento termico (cappotto), opera indispensabile per accedere al bonus del 110%. Tale opera deve essere progettata dal termotecnico, il quale deve indicare il tipo di materiale e gli spessori del materiale stesso onde raggiungere i parametri necessari per ottenimento delle agevolazioni. Il problema maggiore è quello dell’ottenimento del miglioramento di due classi energetiche per ogni unità abitativa rispetto all’attuale.

Il miglioramento di almeno due classi energetiche può succedere per due ragioni, la prima è che, allo stato attuale delle normative, è necessario che gli interventi (art. 119 del decreto rilancio al comma 3) apportino “il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta”.

A parte il fatto che l’espressione “conseguimento della classe energetica più alta” suona abbastanza criptica, il guaio è che, per restare alla parte del tutto chiara della norma, non è affatto facile ottenere il miglioramento di due classi senza interventi radicali e costosi.

Il perito presenta i lavori in assemblea (o al singolo committente nel caso di abitazione unifamiliare) deve essere in grado di garantire che il risultato verrà ottenuto, perché se non fosse così succederebbero due cose: la prima è che si perde il diritto del 110% e si retrocede allo sconto dell’ecobonus normale (65-70% in dieci anni); la seconda è che bisogna entrare in causa con chi ha stilato la prima perizia con l’impresa.

Non risponde al vero che è sufficiente l’esecuzione di uno dei predetti interventi per usufruire al bonus del 110%; perché questo avvenga è necessario che vi sia nel contesto condominiale un abbinamento di interventi che porti ad un salto di pagella energetica di almeno due classi o dell’ottenimento della classe più alta per gli edifici catalogati di classe superiore alla B.

 

Certamente l’isolamento di tutte le parti esterne condominiali, con la ristrutturazione della centrale termica, con l’eventuale messa in opera dei pannelli solari per la produzione dell’acqua calda, può essere un intervento completo per l’ottenimento dei requisiti richiesti dal legislatore.

In ogni modo vi sono molte probabilità che si debba agire nei singoli appartamenti per l’ottenimento della miglioria energetica di due classi, ad esempio sostituendo gli infissi.

Quanto sopra dovrà essere accertato e certificato dal termotecnico debitamente incaricato dal condominio durante la fase preventiva e la fase finale, il quale dovrà fare un minuziosi esame di tutte le parti comuni e private.

Un suggerimento da parte dello Studio Monti è quello di nominare un termotecnico al quale gli si attribuisce un incarico per la valutazione preventiva degli interventi possibili e necessari per il raggiungimento dei requisiti. Tutto questo per evitare spiacevoli sorprese postume.

Tuttavia, qualora tutti gli accertamenti fossero positivi e che il tecnico garantisca l’esito favorevole si può procedere con l’esecuzione dei lavori. Viene sottoscritto dal condominio un appalto con l’impresa esecutrice che può essere diversa dall’istituto che si addossa la cessione del credito e la sottoscrizione da parte del termotecnico di una specifica polizza assicurativa per ogni intervento come indicato dal DPCM. Una volta terminati sarà compito del tecnico evidenziare il miglioramento energetico all’Ente preposto ENEA e sarà diritto dell’Ente controllare la veridicità di quanto sottoscritto dal tecnico.

Se i requisiti sono rispettati, il costo totale degli interventi può essere ceduto come credito di imposta all’ente selezionato, per cui il condominio avrebbe un costo zero.

Si precisa che in merito alla cessione del credito, da anni lo Studio Monti S.r.l. si avvale di ente che normalmente esegue quanto sopra indicato.

 

Il passaggio in Comune

Poiché si interviene sul territorio, va dato peso alla matrice edilizia di questi interventi: è infatti indispensabile il passaggio per gli uffici tecnici comunali. Anche se le manutenzioni sono pressoché gratuite, ciò non significa assoluta libertà di formalità, in quanto è indispensabile almeno una comunicazione al Comune, corredata da un’asseverazione che dichiari l’intervento compatibile sotto l’aspetto urbanistico.

Interventi su tetti e facciate, con possibili modifiche sulla struttura e contestuali consolidamenti (ad esempio i cordoli) devono partire da una situazione chiara e legittima, cioè da un rilievo dei luoghi sui quali si interviene. Sarà necessario partire da una situazione regolare, per evitare non solo la perdita del bonus, ma anche le sanzioni edilizie.

I Comuni devono applicare il principio che vieta interventi su situazioni abusive non condonate. Se si vogliono migliorare le prestazioni di isolamento o di unità in tutto o in parte abusive, intervenendo con opere anche di sola manutenzione straordinaria, è necessario partire da una situazione legittima: non si possono realizzare miglioramenti o manutenzioni straordinarie su manufatti non pienamente legittimi (Cassazione 30168/2017).

 

Permessi e condoni

Non si può dunque sovrapporre una Scia o una Cila a situazioni irregolari (seppur remote). Per molti interventi, non è più possibile ripetere la situazione del 1985, quando per approfittare delle maglie larghe del primo condono edilizio si è retrodatata l’epoca di costruzione, collocandola prima del settembre 1967.

Oggi che gli archivi di uffici tecnici sono aggiornati, e spesso allineati con le dichiarazioni catastali, è difficile sostenere che una richiesta di contributo sul contenimento dei consumi energetici possa fare a meno di una verifica sulla legittimità della situazione di partenza.

Questa gerarchia tra interventi è stata ritenuta costituzionalmente legittima (sentenza 529/1995), ammettendo sugli immobili abusivi le sole modifiche necessarie al mantenimento, mentre tutte le innovazioni e le migliorie sono autorizzabili solo se partono da una situazione di legittimità. Chi ha approfittato dei condoni edilizi dal 1985 in poi, può invocare l’orientamento del ministero (Lavori pubblici, n. 41714/2003), che ammette interventi successivi, anche particolarmente consistenti, purché la situazione di partenza sia legittima o almeno oggetto di domanda di sanatoria (anche se non ancora definita).

 

 

 

I rischi

Le richieste di contributo per interventi su manufatti urbanisticamente non regolari espongono a rischi perché incombe l’articolo 49 del Testo unico sull’edilizia, norma che ammette una tolleranza del 2% di altezze, coperture e distacchi per ogni unità immobiliare. Qualora si superi tale limite, si perdono il contributo e qualsiasi altro regime di favore nei confronti del fisco (compreso, ad esempio, il ridotto carico fiscale per l’acquisto della prima casa).

Questo significa che la combinazione tra vari tipi di intervento, in particolare sulla struttura (antisismici) e le ristrutturazioni, va affrontata con attenzione, perché la situazione finale del bene deve avere un titolo edilizio tutte le volte che si discosti dalla situazione di partenza.

Ristrutturando, consolidando e collocando impianti, ragionevolmente cambiano le divisioni interne, il numero di unità immobiliari, l’altezza dei solai e, a volte, le destinazioni. Se l’intervento su di un tetto non si limita alla sostituzione delle tegole, ma comprende anche un cordolo antisismico, non si discuterà solo di contributi, ma anche di regolarità edilizia e, probabilmente, di un cambio di destinazione con aumento delle superfici abitabili: situazioni sulle quali vigileranno i Comuni.

 

Superbonus 110%. Cosa si rischia di pagare di tasca propria

Il Superbonus del 110° potrebbe consentire la riqualificazione degli edifici a costo zero. Tuttavia, sono diversi i casi in cui si rischia di pagare di tasca propria. fon sono pochi, infatti. i casi in cui ci si potrebbe rimettere personalmente. Vediamo quali sono.

 

Lo studio di fattibilità.

Si tratta dell’attività propedeutica al confezionamento di tutto l’intervento, che passa dall'esame dei presupposti oggettivi per finire con la prima progettazione di massima, Le relative spese sono certamente ammissibili al beneficio dalla detrazione ma a condizione che risultino connesse all’effettiva esecuzione dei successivi lavori, da avviarsi entro la fine del medesimo anno.

Le spese di questo documento possono rimanere “a carico” del proprietario in due casi:

  • quando la consulenza si conclude con un esito negativo con la conseguenza che non si potrà accedere al superbonus per carenza di presupposti oggettivi. soggettivi o formali;         ·
  • quando, in ogni caso. il committente decide di non proseguire con l'esecuzione dei lavori possibili.

 

Superamento dell’ammontare di spesa ammissibile

Le varie tipologie di intervento elle consentono l’accesso al superbonus presentano dei limiti di spesa da calcolarsi per singola unità unifamiliare o, per l'ipotesi dei condomini, per il numero delle unità che li compongono. Anche in questi casi è possibile che restino a carico dei proprietari una parte delle spese.

Per esempio, per un condominio di dieci unità immobiliari principali con dieci rispettive pertinenze - che non concorrono all’'allargamento della base di calcolo - si potranno effettuare lavori di isolamento termico degli involucri opachi, orizzontali, verticali e inclinati, per un imporro complessivo massimo ammissibile di € 380.000 (8x € 40.000 + 2x € 30.000). Pertanto, se i lavori ammontassero a 400 mila euro, di questi, ventimila resterebbero a carico dei condomini.

 

Le soglie specifiche di spesa

Con i decreti di attuazione del MISE sono state fissate delle soglie massime e specifiche di spesa come, ad esempio. per gli interventi di isolamento termico degli involucri opachi o per la sostituzione di infissi. Si tratta di soglie di spesa per mq. di lavorazione o di infissi e finestre. Il superamento di tali soglie, che comunque escludono le spese professionali connesse e l'Iv, determinerebbe un residuo di spesa a carico dei proprietari.

 

La solidarietà sussidiaria per i morosi

Non tutti i condomini sono obbligati a cedere il proprio credito di imposta agli appaltatori del condominio, potendo, legittimamente e individualmente. scegliere per l'opzione della cessione a terzi o per l'utilizzo diretto del credito. Si tratterebbe. quindi. di un appalto condominiale a pagamento misto: parziali cessioni di credilo con sconto in fattura da una parte e parziali pagamenti con versamenti di danaro dall'altra.

Ma. cosa accadrebbe se i condomini che non hanno optato per lo sconto in fattura divenissero morosi? In questa malaugurata ipotesi, il rischio, nel caso di insolvenza definitiva con inutile escussione degli stessi da parte dell’appaltatore creditore. scatterebbe la solidarietà sussidiaria da parte dei proprietari virtuosi a mente dell'art. 63 d.a.c.c. Inoltre, rischierebbe la partecipazione alla solidarietà nelle spese anche il proprietario che non ha goduto della detrazione fiscale perché lasciata al conduttore o ad altro detentore.

In soldoni, oltre al danno, per quest’ultimo, ci sarebbe anche la beffa.

 

Interessi su mutui e finanziamenti

Il proprietario dell'unità unifamiliare, cosi come i condomini. potrebbero optare per l'accesso ad un finanziamento per sostenere le opere in luogo dello sconto in fattura e questo soprattutto quando si farebbe fatica ad intercettare sul proprio territorio imprese edili disposte ad autofinanziarsi nelle more della liquidazione dei crediti di imposta acquisiti. Il finanziamento potrebbe essere estinto con la cessione ala stessa banca dei crediti ci imposta ma resterebbero a carico dei proprietari gli oneri finanziari del mutuo, gli interessi e le spese di transazione della cessione.

 

 

Superbonus 110%, arriva il decreto del Mise su lavori ammessi e massimali di spesa

Il mosaico del superbonus. a questo punto, è quasi completo. Anche il decreto sui requisiti tecnici, dopo quello sulle asseverazioni, ha completalo il suo iter ed è stato pubblicato. Ad annunciarlo è stato il ministro dello Sviluppo economico, Stefano Patuanelli con un videomessaggio: “I due decreti attuativi servono per dare completezza e dare forma ad una fondamentale misura che il governo ha voluto inserire nel decreto Rilancio: l’ecobonus e il sismabons al 110%». Ora mancano (e sono attesi a breve i provvedimenti delle Entrate su visti di conformità, cessione del credito d'imposta e scorno in fattura.  Poi il meccanismo si potrà mettere in moto in tutte le sue parti.

 

I contenuti del decreto

Il provvedimento, che ha ottenuto il concerto di Mef, Mil e ministero dell'Ambiente aggiorna, anzitutto, i requisiti tecnici minimi che gli interventi dovranno rispettare per accedere agli sconti fiscali: vengono, ad esempio. fissati requisiti più performanti rispetto al passato in materia di trasmittanza. Il testo riepiloga in modo analitico tutte le situazioni che danno accesso ai diversi bonus casa, con relativi tetti di spesa e tempi di recupero. Una importante guida ufficiale per districarsi tra ecobonus e bonus facciate e nuovo superbonus.

Vengono, poi, introdotti massimali unitari di spesa. Si tratta di limiti che non riguardano più la sola spesa complessiva, come accaduto finora, ma anche la spesa unitaria al metro quadrato delle opere. Iul tecnico che cura l’intervento dovrà asseverare la spesa, verificandola con i prezziari della Regione e delle Province autonome. Oppure ci si potrà riferire ai prezzi riportati nelle guide della Dei.

Se i prezzi non dovessero essere inclusi in queste guide, il tecnico farà una sua valutazione analitica, basata anche sui prezzi indicati dal decreto. Un infisso, ad esempio, dovrà costare al massimo tra 550 e 750 euro al metro quadrato a seconda della zona climatica. In questo modo – spiega la relazione tecnica – “si ottimizza il rapporto tra costo per lo Stato e beneficio in termini di risparmio energetico”.

 

La novità

Altre novità in materie di finestre e schermature. È stato chiarito che anche le porte d’ingresso, oltre alle finestre, sono detraibili, posto che contribuiscono a migliorare l’efficientamento energetico.

Inoltre, se contestualmente agli interventi che interessano l’involucro con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, detraibili al 70% (o al 75% se migliora anche la prestazione energetica invernale ed estiva, conseguendo almeno la qualità media di cui alle tabelle 3 e 4, dell’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015), vengono effettuati anche lavori di sostituzione di finestre comprensive di infissi, di installazione delle schermature solari e/o interventi sugli impianti comuni, spettano le suddette detrazioni, con le stesse percentuali del 70% o 75%, a patto che questi interventi siano inseriti nella stessa relazione tecnica.

Lo stesso traino per finestre e schermature vale anche per gli interventi su parti comuni di edifici condominiali, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica di più del 25% dell’involucro.

 

Regole basilari per l’accesso al Superbonus 110%

Le norme prevedono che il beneficio si possa ottenere soltanto se i lavori straordinari di “efficientamento energetico” consentano un miglioramento di almeno due “classi energetiche” rispettando i massimali imposti per ogni singolo intervento.

Le opere sono da realizzare e saldare entro e non oltre il 31.12.2021 salvo proroghe.

Potrebbe sembrare, a prima vista, un obiettivo facilmente perseguibile ma in concreto detto miglioramento si può ottenere con interventi particolarmente rilevanti per l’edificio.

Più precisamente occorrono i seguenti interventi cosiddetti “trainanti”

  • isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici compresi quelli unifamiliari, con incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, e/o il raffrescamento e/o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici;
  • interventi antisismici di cui ai commi da 1-bis a 1-septies sell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013.

È importante sottolineare che i suddetti interventi “trainanti” possono essere associati ad altri interventi di efficientamento (cosiddetti “trainanti”) quali ad esempio:

  • efficientamento energetico rientranti nell’ecobonus, nei limiti nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per ciascun intervento;
  • installazione di infrastrutture per la ricerca di veicoli elettrici negli edifici di cui all’articolo 16-ter del citato decreto legge n. 63/2013;
  • installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica sugli edifici indicati all’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), del Dpr n. 412/1993;
  • installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati.

 

PREME SOTTOLINEARE DI NUOVO CHE NON BASTA REALIZZARE UNO DEI SUDDETTI INTERVENTI TRAINANTI PER USUFRUIRE DEL BONUS 110% COME PURTROPPO VIENE INTESO DALLA MAGGIORANZA DEI CONDOMINI, MA LA SOMMA DI TUTTI O IN PARTE DEGLI INTERVENTI TRAINANTI PUÒ PERMETTERE IL SUPPLEMENTO DI DUE CLASSI E PERTANTO AVERE IL DIRITTO DI USUFRUIRE DEL BONUS 110%.

 

Gli interventi dovranno essere asseverati da parte dei professionisti in quanto a:

  1. miglioramento delle due classi energetiche;
  2. congruità dei costi sostenuti rispetto ai valori limite previsti dai Decreti di Attuazione;
  3. visto di conformità da fiscalista sulla presenza di tutta la documentazione richiesta.

 

Il professionista che assevera il miglioramento delle due classi e la congruità dell’intervento deve possedere apposita polizza assicurativa.

La mancanza di uno dei requisiti citati comporta la perdita del beneficio alla detrazione fiscale con la richiesta da parte dell’Agenzia delle Entrate di restituire gli importi.

Problematiche da considerare che possono influire sulla decisione:

  • gli interventi eseguiti dovranno rispettare i paletti del miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio e dovranno essere congrui sulla base dei costi massimi precisati nei decreti attuativi del Ministero per Sviluppo Economico;
  • i professionisti che dovranno asseverare il rispetto dei requisiti saranno comunque responsabili ma a fronte del mancato raggiungimento dei requisiti non potendo usufruire del credito di imposta le opere eseguite dovranno comunque essere pagate dal Condominio (il quale potrà agire, per responsabilità professionale, nei confronti del professionista al fine di ottenere un risarcimento);
  • le opere sono coperte da garanzia decennale sui vizi, ma nel caso in cui l’appaltatore non sia più reperibile ovviamente dei vizi dovrà occuparsene il Condominio;
  • l’isolamento a cappotto comporta l’installazione di isolanti sulle pareti per uno spessore che si aggira intorno ai 14 cm.

 

Ne consegue che:

  1. si perderebbero 14 cm di profondità nei balconi. Le relative proprietà dovranno autorizzare;
  2. al fine di ridurre i ponti termici probabilmente (questo lo valuterà il termotecnico) potrà essere necessario eseguire un isolamento delle spallette delle finestre/porte finestre riducendone la luce fruibile 8aria e luce per le finestre – passaggio per le porte finestre), in questo caso inferriate e doppi infissi apribili dovranno essere sostituiti;
  3. inferriate e doppi infissi apribili ove le luci delle spallette di finestre e porte finestre non vengano ispessite dall’isolamento non si apriranno più a 180° ma solo a 90°;
  4. qualora siano presenti macchine moto condensanti presenti in facciata, dovranno essere smontate e rimontate distanziate dalle pareti per effetto dell’ispessimento delle murature. Se le tubazioni di collegamento non permetteranno tale spostamento (non sono state lasciate con il gioco necessario) dovranno essere modificate con la speranza di poter completamente recuperare il gas per gli impianti non più recenti;
  5. l’aspetto estetico dell’edificio verrà variato ed eventuali rivestimenti esterni ricoperti. I bancali delle finestre verranno prolungati mediante ricopertura con lamiere in alluminio preverniciato;
  6. l’isolamento dei lastrici solari comporterà un aumento della quota del piano di calpestio creando gradini per l’accesso ai lastrici. Questa eventualità dovrà essere autorizzata dalle relative proprietà;
  7. l’ispessimento delle pareti che si affacciano direttamente sulla pubblica via oppure che si affacciano su zone di proprietà privata ad uso pubblico comporterà la necessità di acquisizione dell’area convenzionata dal Comune mediante atto notarile e pagamento della tassa di occupazione di suolo pubblico (Comune di Bologna).

 

 

Percorso da seguire per ottenere il superbonus:

  1. Nomina del professionista  e determinazione del compenso.

Il professionista abilitato deve indicare con quali interventi sarà possibile ottenere il beneficio nonché dichiarare la “congruità” degli interventi e il miglioramento delle due classi energetiche dell’edificio. Nel caso in cui il professionista dovesse riscontrare l’insussistenza dei requisiti tecnici la sua parcella dovrà essere corrisposta integralmente e non sarà fiscalmente recuperabile.

Secondo notizie ufficiose il DL di Agosto, di imminente emanazione, dovrebbe prevedere la deliberazione assembleare con la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.

  1. Delibera delle opere con affidamento all’appalto.

Occorre deliberare l’intervento sulla base delle offerte reperite a seguito delle indicazioni impartite dal tecnico precedentemente incaricato. Anche in questo caso, secondo il DL di Agosto di imminente emanazione, la deliberazione può essere adottata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti ad almeno un terzo del valore dell’edificio.

 

Prima della realizzazione dell’intervento occorrerà effettuare una verifica sulla conformità edilizia dell’edificio; se fossero presenti abusi anche di carattere personale che incidono sulla prestazione energetica dell’edificio dovranno essere preventivamente sanati.

Successivamente i condomini potranno decidere se pagare interamente le opere e dedurre in 5 anni il credito di imposta oppure:

  • Cedere il credito ad un soggetto terzo;
  • Ottenere lo sconto in fattura se l’impresa che assume l’appalto è disponibile nel concederlo.

 

Duole ricordare che se tra i condomini ci fosse qualcuno con debiti nei confronti del fisco non sarà in grado di cedere il debito a terzi e dovrà sostenere il costo delle opere.

Il Condominio non può deliberare di cedere interamente il credito o optare per sconto in fattura essendo diritto del singolo decidere sul come utilizzare il proprio credito di imposta.

 

Coibentazione del tetto e detrazione relativa

per avvalersi della detrazione sulla coibentazione di un tetto è necessario, in linea generale, che il sottotetto sia abitabile e riscaldato. Se invece non è abitabile o addirittura non praticabile e di dimensioni tanto esigue da potersi considerare un’intercapedine facente tutt’uno con la copertura e con il solaio orizzontale che delimita una zona sottostante riscaldata (cfr. norma UNI 6946), occorre che il tecnico asseveri questa circostanza, ossia che il sottotetto forma un corpo unico con tetto e solaio in modo da considerare il rispetto della trasmittanza complessiva copertura-sottotetto-solaio per consentire la detrazione. Infine, se il sottotetto è praticabile, ma non abitabile e non riscaldato, è agevolabile la coibentazione tra solaio e ambienti sottostanti riscaldati, ma non tra falde della copertura e sottotetto non riscaldato: la normativa, infatti, si limita ad agevolare la protezione di ambienti riscaldati verso l’esterno o verso vani non riscaldati.

 

Componenti e tecnologie

Aliquota di detrazione

SERRAMENTI E INFISSI

 

SCHERMATURE SOLARI

 

CALDAIE A BIOMASSA

 

CALDAIE A CONDENSAZIONE CLASSE A

 

50%

RIQUALIFICAZIONE GLOBALE DELL’EDIFICIO

 

CALDAIE CONDENSAZIONE CLASSE A + Sistema termoregolazione evoluto

 

GENERATORI DI ARIA CALDA A CONDENSAZIONE

 

POMPE DI CALORE

 

SCALDACQUA A PDC

 

COIBENTAZIONE INVOLUCRO

 

COLLETTORI SOLARI

 

GENERATORI IBRIDI

 

SISTEMI di BUILDING AUTOMOTION

 

MICROCOGENERATORI

 

65%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI (Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente)

 

70%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + QUALITÀ MEDIA dell’involucro)

 

75%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + riduzione 1 classe RISCHIO SISMICO)

 

80%

INTERVENTI SU PARTI COMUNI DEI CONDOMINI

(Coibentazione involucro con superficie interessata > 25% superficie disperdente + riduzione 2 o più classi RISCHIO SISMICO)

 

85%

BONUS FACCIATE (interventi influenti dal punto di vista termico o che interessino l’intonaco per oltre il 10% della superficie disperdente complessiva totale dell’edificio)

90%

 

 

Superbonus, studi di fattibilità alla prova di vincoli e costi

Chiusa l'attuazione e risolti molti dubbi operativi, sta arrivando il momento degli studi di fattibilità. Una fase chiave perché condomini e proprietari di immobili possano misurare concretamente la loro possibilità di accedere al superbonus al 11o%: bisognerà, però, considerare costi e vincoli di questi incarichi. Anche in vista dell'affidamento successivo dei lavori.

 

Per sapere, allora, se è possibile realizzare lavori di efficientamento energetico che consentano l'accesso alle detrazioni fiscali di cui al decreto-legge 34/202o (decreto Rilancio) convertito con legge n. 77/2020, è necessario uno studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica da sottoporre poi all'assemblea del condominio, al committente che non sia un condominio, al proprietario dell'edificio unifamiliare.

 

Si tratta, più nello specifico, di un'analisi complessa, occorre consultare in Comune le autorizzazioni edilizie, le planimetrie dell'edificio. E poi fare sopralluoghi, misurazioni e rilievi, oltre ad una diagnosi/ analisi energetica preliminare per esser certi di accedere alla detrazione fiscale del 110% e del fatto che gli interventi programmati rispettino i requisiti minimi previsti dal decreto legge 63/2013.

 

Deve, in sostanza, risultare che gli interventi trainanti, anche congiuntamente agli interventi trainati, assicurino il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti che dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica (Ape) prima e dopo l'intervento, rilasciato da un tecnico abilitato con dichiarazione asseverata.

 

Servono computi metrici estimativi degli interventi da realizzare, seguendo le linee guida dell'agenzia delle Entrate, la progettazione preliminare dei lavori sotto l'aspetto tecnico, finanziario e fiscale, per rispettare i limiti di spesa dei decreti attuativi del Dl 34/2020.

 

Dalle prassi che stanno emergendo nella pratica, lo studio viene commissionato a tecnici specializzati, spesso riuniti in studi di progettazione, che si propongono per seguire anche ogni fase dei successivi lavori, la scelta delle imprese ed a chi cedere il relativo credito.

 

Occorre però chiarire, nella fase di affidamento dell'incarico, se lo studio di fattibilità abbia comunque un costo a carico del committente condominio o proprietario di edificio unifamiliare, indipendentemente dal risultato della fattibilità o meno dell'intervento collegato al superbonus. Costo che - va ricordato - generalmente corrisponde ad una certa somma per ogni unità immobiliare.

 

Perdita del Bonus 110% - Accertamento entro cinque anni

Nel caso in cui il contribuente abbia fruito della detrazione del 110%, in assenza dei presupposti, il fisco ha 5 anni di tempo per notificare l’accertamento, mentre se i crediti d’imposta relativi alle detrazioni (non solo del 110%, ma anche del 65% e del 50%) sono stati utilizzati in modo irregolare, allora le Entrate hanno 8 anni di tempo per procedere al recupero a tassazione.

 

L’Articolo 119 del Dl 34/2020 detta la disciplina del superbonus al 110%, stabilendo tutti i presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire della detrazione. Il successivo articolo 121, poi, consente di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente non soltanto alla detrazione del 110%, ma anche ad altre, dettagliatamente indicate al comma 2, tra cui quella del 65% per gli interventi relativi al vecchio Ecobonus di cui all’articolo 14 del Dl 63/2013 e quella del 50% per alcun spese di recupero del patrimonio edilizio di cui all'articolo 16-bis del Tuir.

 

La mancanza dei presupposti

Che cosa succede se la detrazione del 110%, già usufruita e per la quale è stata effettuata la cessione del corrispondente credito a terzi ( come il fornitore o una banca) non spettava, perché, a seguito di controllo, è risultato che mancavano taluni presupposti?

Per rispondere occorre considerare il comma 6 dell’articolo 121, per cui, ai fini del controllo, si applicano, nei confronti dei soggetti che hanno sostenuto le spese ed eventualmente esercitato l'opzione, le attribuzioni e i poteri previsti dagli articoli 31 e seguenti del Dpr 600/1973, ovvero gli ordinari poteri d'indagine e di accertamento persino quello bancario previsto dall'articolo 32 - che il Fisco utilizza per verificare le posizioni fiscali dei contribuenti.


Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d'imposta - prosegue il comma 6 – l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell'importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei soggetti di cui al comma 1, ovvero coloro che hanno sostenuto le spese e/o hanno eventualmente optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura (cioè i beneficiari della detrazione), ferma restando, in presenza di concorso nella violazione, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari.


La notifica

Per la notifica dell'accertamento - ricorda la risposta al question time - si applicano i termini decadenziali di cui all'articolo 43 del Dpr 600/1973 e, quindi, tale notifica deve avvenire entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione con la quale si fruisce del beneficio fiscale. Se verrà però effettuato il controllo formale (solo documentale) ex articolo 36-ter, come probabilmente accadrà nella maggior parte dei casi, in realtà la norma prevede che tale controllo deve essere eseguito entro il 31 dicembre del secondo anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione.

I cessionari che hanno utilizzato i crediti d'imposta non soltanto del 110%, ma anche tutti gli altri indicati dal comma 2 dell’articolo 121, rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d'imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d'imposta ricevuto (fatta salva sempre l'ipotesi di concorso nella violazione già sopra indicata). Per recuperare questi crediti d'imposta indebitamente utilizzati, però, l'Agenzia delle entrate non utilizza l'ordinario avviso di accertamento, ma uno strumento specificamente disciplinato dall'articolo 27, commi da 16 a 20, del Dl 185/2008: l'atto di recupero del credito d'imposta; per questo atto, il citato comma 16 stabilisce che la notifica deve avvenire, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre dell'ottavo anno successivo a quello del relativo utilizzo, conclusione confermata anche dalla risposta al question time.

STOP ALL'AGEVOLAZIONE DEL 110% SE L'IMMOBILE E' ABUSIVO

Non si possono realizzare miglioramenti o manutenzioni straordinarie su manufatti non pienamente legittimi(cassazione 30168/2017).

I comuni devono applicare il principio che vieta interventi su sistemazioni abusive non condonate. Se si vogliono migliorare le prestazioni di isolamento di unità in tutto o in parte abusive, intervenendo con opere anche di sola manutenzione straordinaria, è necessario partire da una situazione legittima: non si possono realizzare miglioramenti o manutenzioni straordinarie su manufatti non pienamento legittimi.

Non si può dunque sovrapporre una SCIA o una CILA a situazioni irregolari(seppure remote).

 

Documenti necessari per accedere al 110%

Per redigere e firmare il contratto dovranno essere disponibili e allegabili:

  1. Computo Metrico/progetto esecutivo dei Lavori e relativi elaborati dell’appalto.
  2. Lettera redatta dal Committente per l’incarico delle varie attività/servizi professionali ai singoli professionisti abilitati, firmati per accettazione.
  3. Cila/SCIA depositata c/o il Comune.
  4. Asseverazione di conformità edilizia ed urbanistica allo stato legittimo.
  5. Asseverazione di conformità ai requisiti richiesti (miglioramento di due classi energetiche).
  6. Asseverazione di congruità delle spese da sostenere in relazione agli interventi agevolati previsti.
  7. Assicurazione dei professionisti con evidenziato tipo di rischio assicurato e relativo massimale di copertura, quietanz di pagamento.
  8. Piano di Sicurezza e Coordinamento contenente il fascicolo tecnico.
  9. Quanto sopra oltre ai DURC in corso di validità.

 

Ulteriori informazioni potete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntamento.

 

Studio Monti S.r.l.   Via Andrea Costa, 149/A  –  tel. 051 434785

e-mail: studio.amm.monti@libero.it   -    sito web: www.studioamministrativomonti.it

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