Questo sito utilizza cookie tecnici, anche di terze parti, per il corretto funzionamento dei servizi in linea. Se chiudi questo banner e prosegui con la navigazione ne accetti l'utilizzo. Per maggiori informazioni su come modificare il consenso e le impostazioni dei browser supportati leggi l'informativa sulla privacy.

 

Acconsento

FAQ - Il consiglio di condominio: poteri concorrenti con quelli dell’amministratore?

« Torna all'elenco delle domande


Inserisci il testo della domanda


La Cassazione ha sempre dettato il passo su aspetti di diritto condominio, quanto a principi e declinazioni pratiche Anche in questi giorni di calura il massimo organo nomofilattico non si sottrae da questa funzione. Da due recenti provvedimenti (rispettivamente, Sentenze nr 14300 e nr 14294 del 2020) è possibile estrapolare altrettanti principi, a definizione di aspetti non sempre di facile lettura.

Potere sostitutivo dell'amministratore
La prima questione postula quel ventaglio d'ipotesi a cui far capo per valutare l'operato dell'amministratore, in date contingenze temporali e sostanziali.Il campo di azione è il potere di intervento del mandatario dei condòmini, laddove sostitutivo dell'assemblea per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria.L'articolo di riferimento è il 1135, penultimo comma (“L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”).

Nello specifico si riconosce all'amministratore di potersi sostituire all'assemblea tutte le volte in cui occorra eseguire le opere di adeguamento degli impianti condominiali alle previsioni di legge, salvo poi ricorrersi al meccanismo della ratifica postuma dell'assemblea dei condòmini. In questo ultimo caso, l'approvazione dei lavori e del rispettivo controvalore economico può anche avvenire in sede di approvazione del rendiconto di cui all'articolo 1130 bis codice civile (va precisato che il caso trattato concerneva l'adeguamento dell'impianto elettrico alla legge 46/90).

Si badi, tuttavia, a completare l'assunto vale sempre la regola per cui l'amministratore – come scritto da autorevole dottrina (Scarpa) – può non deve sostituirsi all'assemblea.

La commissione dei condòminiLa seconda delle questioni affrontate dalla stessa sentenza riguarda il potere delle commissioni/consigli dei condòmini.La stessa riforma del 2013 ne ha positivizzato l'esistenza giuridica in seno l'ultimo comma dell'articolo 1130 bis codice civile (“L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”).

 

In genere, l'assemblea, malaccortamente, demanda a tale organismo il compito di decidere al suo posto, selezionando condòmini di buona volontà o adeguate competenze tecniche.Il giudice di legittimità, nel qual caso, giustifica l'assunto per il quale – con tutta la buona volontà del caso – non possa ascriversi alcuna potestà decisoria ad un selezionato “nugolo” di condòmini, riferendo che: “va sempre tutelata la garanzia della collegialità, a salvaguardia della minoranza, dalla stessa natura assembleare - dell'organo preposto alla gestione (condominiale)”.Differenza tra innovazione e uso delle cose comuniLa terza delle questioni affrontate - ma questa volta in seno al provvedimento nr 14294 - marca un'altra differenza tra istituti sostanziali di diritto condominiale.Si tratta di declinare, secondo aspetti funzionali, il labile confine tra le innovazioni di cui al primo comma dell'articolo 1120 Codice civile e l'uso della cosa comune riportato dall'articolo 1102 Codice civil

Il giudice di legittimità, in punto, ha precisato che le prime (innovazioni) possono essere intese anche secondo i termini delle seconde (uso personale) quando la realizzazione delle opere – afferenti, per inciso la modificazione delle parti comuni - sia stato fatto dal singolo condòmino a sue esclusive spese.L'esempio riportato in sentenza può anche chiarirci gli ultimi dubbi.L'articolo 1120 codice civile, nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che comportino per tutti i condomini delle spese, ripartite su base millesimale.

Pertanto, ove non si faccia questione di spese, torna applicabile la norma generale dell'alt 1102 codice civile - che contempla, quindi assorbe, anche le innovazioni - secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ed, a tal fine, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (a tal riguardo, è stato richiamata: Cassazione. – ordinanza - 5.12.2018, n. 31462).

 

Ditte e Professionisti consigliati dallo Studio Amministrativo Monti