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FAQ - Il condomino non risponde direttamente di debiti contratti prima dell’acquisto

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Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, chi non era condomino al momento in cui sia sorto l'obbligo di partecipazione alle spese. Il principio è stato sancito dalla ordinanza della Cassazione 12580 depositata il 25 giugno 2020.

I fatti
La vicenda era relativa al ricorso di un condomino a cui era stato chiesto il pagamento, per la sua quota millesimale, di spese giudiziali sostenute dal condominio tra il 2002 ed il 2008. Il condomino si opponeva al precetto sottolineando di avere assunto la qualità di condomino solo nel 2013 e di non essere pertanto tenuto al versamento della somma.

In primo grado eccezione accolta, mentre in appello era stata respinta. La corte aveva richiamato il disposto dell’articolo 1104 Codice civile. In particolare la disposizione per cui«il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati» induceva - secondo la corte d’appello - a ritenere il cessionario obbligato versi i terzi in solido con il cedente anche nel caso in esame. A sostegno della propria tesi la Corte richiamava anche l’esigenza di carattere pratico di non poter caricare il terzo creditore dell’onere di accertare chi fossero i componenti della compagine condominiale al momento dell’insorgere dell’obbligazione

Il ricorso alla Suprema corte
Si rivolgeva allora alla Cassazione il condomino soccombente per un solo motivo: la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1139 Codice civile e dell’articolo 63 disposizioni attuative Codice civile in relazione all’articolo 360 Codice di procedura civile. Motivo ritenuto fondato dalla Corte secondo la quale il richiamo all’articolo 1104 era in contrasto con il tenore letterale della disposizione.

La differenza tra contributi e quota millesimale
L’articolo si riferisce a contributi dovuti e non versati,non alla quota millesimale del credito vantata dal terzo nei confronti della comunione. Ed è profonda la differenza perchè la quota millesimale discende dalla partecipazione alla comunione stessa, dalla quale il ricorrente era escluso al momento dell’insorgere dell’obbligazione.

A detta della Cassazione è anche da respingere il richiamo alla sentenza 24654/10 della stessa Suprema corte. Questa infatti distinge tra i tipi di spese (manutenzione ordinaria o interventi di innovazione) ai fini dell’individuazione del momento in cui nasce l’obbligazione condominiale. Nel primo caso questo coincide con il compimento effettivo dell’attività gestionale, nel secondo con la data di approvazione della delibera condominiale che dispone l’esecuzione degli interventi. Ma in entrambi i casi il soggetto su cui grava il debito è sempre e solo colui che partecipa al condominio al momento dell’insorgenza dell’obbligazione, qualunque esso sia.

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