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FAQ - La Cassazione chiarisce sulla sopraelevazione: e modifica o innovazione?

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Qual è la differenza tra innovazioni di cui all'articolo 1120 Codice civile, le modificazioni apportate dal singolo condomino autorizzabili secondo i termini e le condizioni dell'articolo 1102 Codice civile e gli interventi di cui alle sopraelevazioni disciplinate dall'articolo 1127 Codice civile? La domanda non è peregrina. La realtà “fattuale”, che supera l'immaginazione “giuridica”, ci prospetta infatti un caso in cui non risultato agevole distinguere le diverse fattispecie. Il valore dell'Ordinanza nr 11490 del 16 giugno 2020 della Corte di Cassazione (relatore Antonio Scarpa) tocca proprio questi aspetti.

La costruzione sopra il terrazzo
La vicenda consta della realizzazione di un'opera sulla terrazza a livello posta nella sommità del fabbricato condominiale: la quale in sé ha comportato – per come si apprende dal tenore del provvedimento –, dietro anche preventiva deliberazione dell'assemblea dei condòmini, la realizzazione di un nuovo volume tecnico in uno alla modificazione e al contestuale innalzamento del torrino ascensore limitrofo.

Per una corretta ricostruzione del caso il giudice di legittimità ha premesso sulla distinzione tra opere eseguite sulle parti comuni del fabbricato – e tra queste, a sua volta, a seconda se esse siano conformi alle previsioni delle delibere (1120), ovvero siano frutto dell'iniziativa di singoli condòmini (1102) - ed opere realizzate dai proprietari dell'ultimo piano dell'edificio condominiale, al fine di eseguire nuovi piani o nuove fabbriche (sarebbe a dire, per interventi volti ad aumentare superfici e volumetrie).

La differenza tra innovazioni e modificazioni
Le innovazioni di cui all'articolo 1120 Codice civile si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'articolo 1102 Codice civile, sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo.

Sotto il primo profilo, le innovazioni consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione.

Viceversa, le modificazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condòmino, per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa dal punto di vista individuale, senza che ciò impedisca agli altri compartecipi di fare altrettanto.

Sotto il profilo soggettivo, invece, ciò che rileva nelle innovazioni è l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espressa con una delibera assembleare. Di contro, per le modificazioni, gli aspetti soggettivi, sono espressione della volontà individuale del soggetto che ne è autore e alle finalità che esso persegue (Corte Cassazione 20712/2017).

La sopraelevazione
La realizzazione di nuove opere nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio va, invece, disciplinata facendo ricorso all'articolo 1127 Codice civile.

Per sopraelevazione si intende la realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante (id est, colonna d'aria sovrastante) il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio viene superata con la copertura dei nuovi piani o con la superfice superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (tra le tante richiamate nel provvedimento in commento, cfr Corte di Cassazione 19281/2009).

Nella nozione sono state ricomprese anche le opere in grado di procedere alla trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

Limiti strutturali
Il giudice di legittimità precisa, tuttavia, che non è stata ritenuta sussistente una “sopraelevazione” allorquando le opere realizzate nell'immobile posto all'ultimo piano siano funzionali solo ad apportare delle modifiche ad esso interne, nei rispettivi limiti strutturali.

La sopraelevazione non può configurarsi, inoltre, i tutti quei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni attigue al suo immobile, specie laddove siano in grado di sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condòmini ed attrarla nell'uso esclusivo attraverso al creazione di un accesso diretto (in punto, è stato richiamato il seguente precedente giurisprudenziale: Corte Cassazione 2865/2008).

Esempio di caso vietato
Ad esempio, nel caso in cui il proprietario dell'ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo (in cosiddetto “terrazzo a tasca”): questa modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, una innovazione vietata.

Le trasformazioni strutturali realizzate determinano l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale, con conseguente lesione dei diritti degli altri condòmini (in punto, Corte cassazione, 19281/2009).

Conclusione
Questi princìpi, osserva la Cassazione, non sono stati oggetto di buon governo da parte del giudice di merito, per cui è stato cassato il provvedimento impugnato e rimesso la causa dinanzi al medesimo decidente (in sede di altra sezione), invitandolo ad accertare a quale o a quali fattispecie vadano ricondotti gli interventi eseguiti da parte del proprietario dell'ultimo piano, stante il discrimine per l'applicazione della soluzione giuridica da poter applicare specificatamente.

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