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FAQ - guida agli interventi possibili

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RIQUALIFICAZIONI CONDOMINIALI – Salvo eventuali modifiche  che potrebbero essere apportate con la conversione in legge del 18/06/2020

Studio Monti srl ritiene opportuno disporre una breve guida onde meglio informare i condomini e non, visto le innumerevoli richieste di chiarimenti che quotidianamente pervengono specificando le possibilità che lo Stato attualmente dispone per interventi condominiali.

  1. Rifacimento totale/parziale di facciate condominiali (detrazione 90%):

Dal gennaio 2020 al 31 dicembre 2020 il condominio ha la possibilità di tinteggiare e mettere a punto le facciate condominiali visibili dalla strada usufruendo della defiscalizzazione del 90% in anni 10.

Nell’intervento delle facciate sono comprese tutte le opere attinenti alla facciata stessa, come le canalizzazioni esterne, acqua, luce, tv, cornicioni di gronda, parti esterne dei balconi privati, frontalini (esclusa la pavimentazione).

La novità attuale, introdotta dal decreto di rilancio,  è che per i lavori eseguiti nel periodo 1 luglio 2020 - 31 dicembre 2020, viene modificato il periodo di defiscalizzazione da 10 a 5 anni. Ma la cosa più importante è che il condominio, ha la possibilità di cedere il credito fiscale per l’intero 90% attraverso enti aventi la possibilità di sgravio a seguito della richiesta da parte di un singolo condomino o da parte di tutti i condomini. Questo vorrebbe dire che il condominio avrebbe un carico di spesa di circa il 10%+ oneri, con la possibilità di pagamento in 5 anni con rate trimestrali.

 

  1. BonusCasa - Lavori che interessano il patrimonio edilizio (detrazione 50%):

I lavori che riguardano la ristrutturazione del patrimonio edilizio, limitatamente (per ora) eseguiti nel periodo 1 luglio 2020 – 31 dicembre 2020 sono soggetti alla defiscalizzazione del 50% con la possibilità della cessione del credito fiscale per l’intero condominio o per coloro che lo vogliono fare.

Mentre per l’importo restante a carico del condominio, può essere pagato in anni 5 con rate trimestrali.

 

  1. Ecobonus – interventi a risparmi energetico (detrazione 65%):

Gli interventi ai quali il Condominio può essere interessato, sono:

  • Esecuzione di isolamento termico (cappotto) di tutte le parti comuni esterne tipo: portico, sottotetto e facciate
  • Ristrutturazione della centrale termica: comprendendo al sostituzione dell’attuale caldaia con una a condensazione per riscaldamento dello stabile ed eventualmente la produzione dell’acqua calda sanitaria, installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici e/o installazione di pannelli solari per la produzione dell’acqua calda.

 

Da parte dello Studio Monti viene raccomandato a tutti i condomini di fare molta attenzione alle varie informazioni non corrette che vengono date, per cui viene precisato quanto segue: Il condominio dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (salvo proroga) avrà la possibilità di eseguire le opere sopraindicate usufruendo della defiscalizzazione del 65%, cedendo per l’intero condominio il credito di imposta a seguito dell’esplicito interessamento di uno o più condomini, mentre la quota restante verrà saldata in 5 anni in rate trimestrali.

 

  1. DECRETO DI RILANCIO Legge n.34 - (detrazione 110%):

Questo argomento merita la massima attenzione per non cadere in equivoci. Gli elementi trainanti per poter usufruire di questo Bonus del 110% sono:

  • Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali con un incidenza maggiore del 25% della superficie disperdente (installazione di cappotto pannello isolante)
  • Interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati pr il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria

La più importante è la messa in opera dell’ isolamento termico (cappotto), opera indispensabile per accedere al bonus del 110%. Tale opera deve essere progettata dal termotecnico, il quale deve indicare il tipo di materiale e gli spessori del materiale stesso onde raggiungere i parametri energetici necessari per ottenimento delle agevolazioni. Il problema maggiore è quello dell’ottenimento del miglioramento di due classi energetiche per ogni unità abitativa rispetto all’attuale.

Il miglioramento di almeno due classi energetiche può succedere per due ragioni, la prima è che, allo stato attuale delle normativa, è necessario che gli interventi (art 119 del decreto rilancio al comma 3) apportino " il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta".

A parte il fatto che l'espressione "conseguimento della classe energetica più alta" suona abbastanza criptica, il guaio è che, per restare alla parte del tutto chiara dela norma, non è affatto facile ottenere il miglioramento di due classi senza interventi radicali e costosi.

Il perito presenta i lavori in assemblea(o al singolo committente nel caso di abitazione unifamiliare) deve essere in grado di garantire che il risultato verrà ottenuto, perche se non fosse così succederebbero due cose: la prima è che si perde il diritto del 110% e si retrocede allo sconto dell'ecobonus normale (65-70% in dieci anni) ; la seconda è che bisogna entrare in causa con chi ha stilato la prima perizia con l'impresa.

Non risponde al vero che è sufficiente l’esecuzione di uno dei predetti interventi per usufruire al bonus del 110%; perché questo avvenga è necessario che vi sia nel contesto condominiale un abbinamento di interventi, che porti ad un salto di pagella energetica di almeno due classi o dell’ottenimento della classe più alta per gli edifici catalogati di classi superiore alla B.

 

Certamente l’isolamento di tutte le parti esterne condominiali, con la ristrutturazione della centrale termica, con l’eventuale messa in opera dei pannelli solari per la produzione dell’acqua calda, può essere un intervento completo per l’ottenimento dei requisiti richiesti dal legislatore.

In ogni modo vi sono molte probabilità che si debba agire nei singoli appartamenti per l’ottenimento della miglioria energetica di due classi, ad esempio sostituendo gli infissi.

Quanto sopra dovrà essere accertato e certificato dal termotecnico debitamente incaricato dal condominio durante la fase preventiva e la fase finale, il quale dovrà fare un minuzioso esame di tutte le parti comuni e private.

Un suggerimento da parte dello Studio Monti è quello di nominare un termotecnico al quale gli si attribuisce un incarico per la valutazione preventiva degli interventi possibili e necessari per il raggiungimento dei requisiti. Tutto questo per evitare spiacevoli sorprese postume.

Tuttavia, qualora tutti gli accertamenti fossero positivi e che il tecnico garantisca l’esito favorevole si può procedere con l’esecuzione dei lavori. Viene sottoscritto dal condomino un appalto con l’impresa esecutrice che può essere diversa dall’istituto che si addossa la cessione del credito e la sottoscrizione da parte del termotecnico di una specifica polizza assicurativa per ogni intervento come indicato da DPCM. Una volta terminati sarà compito del tecnico evidenziare il miglioramento energetico all’Ente preposto ENEA e sarà diritto dell’ente controllare la veridicità di quanto sottoscritto dal tecnico.

Se i requisiti sono rispettati, il costo totale degli interventi può essere ceduto come credito di imposta all’ente selezionato, per cui il condominio avrebbe un costo zero.

Si precisa che in merito alla cessione del credito, da anni lo Studio Monti srl si avvale di società che normalmente eseguono quanto sopra indicato.

Ogni altra informazione può essere data dallo Studio Monti srl, previo appuntamento.

 

 

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