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FAQ - Rientra negli obblighi dell amministratore rintracciare il condomino per l assemblea

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Una società chiedeva l'annullamento di una delibera lamentando di non avere ricevuto 
l'avviso di convocazione. Il condominio replicava di essere stata proprio la ricorrente a 
indicare la sede legale al recapito dove era stato spedito l'avviso, e che solo dopo l'assemblea 
l'amministratore aveva appreso del cambio di indirizzo tramite una verifica in Camera di 
commercio. 
La decisione era stata peraltro ratificata in una successiva riunione in cui la ricorrente, questa 
volta regolarmente convocata, si era limitata a ribadire di non aver ricevuto l'avviso senza però impugnare il provvedimento sostitutivo. 


L'anagrafe condominiale 


Tra i nuovi obblighi dell'amministratore introdotti con la legge 220/2012 e disciplinato 
dall'articolo 1130, comma i, numero 6 del Codice civile, il registro d'anagrafe contiene, tra 
l'altro, i nominativi dei condomini - siano essi intestatari della proprietà o di diritti reali 
minori quali, ad esempio, usufrutto o abitazione - e dei titolari di diritti personali dì godimento 
- come ad esempio conduttori e comodatari; le relative generalità, tra cui il codice fiscale, la 
residenza, il domicilio; i dati catastali dì ciascuna unità. 
Gli obblighi dell'amministratore per la convocazione 
Nel caso in esame è incontestato che l'amministratore, pur risultando la ricorrente sconosciuta 
all'indirizzo indicato nel registro d'anagrafe, non si è curato di rintracciare la nuova sede 
legale. 
L'amministratore è però tenuto ad assicurare la regolare convocazione dell'assemblea, 
svolgendo di conseguenza «le indagini suggerite dall'ordinaria diligenza per rintracciare i 
condòmini non più presenti al precedente recapito, per poter recapitare a tutti l'avviso di 
convocazione» (Cassazione Civile, 15283/2000). 
Questo principio è stato confermato dalla riforma del 2013, tant'è vero che l'ultima parte 
dell'articolo 113o, numero 6 legittima l'amministratore, in caso di mancato o incompleto 
riscontro del condomino, ad acquisire autonomamente le informazioni. 
Peraltro, se il condomino è una persona fisica, l'indagine può essere effettuata presso gli uffici 
amministrativi competenti senza che questo costituisca una violazione della privacy ai sensi 
dell'articolo 33 del Dpr 223/1989. 

La sentenza 


Preliminarmente,il Tribunale di Roma osserva che la ratifica della decisione impugnata fa 
venir meno il contrasto tra le parti, con conseguente pronuncia di «cessata materia del 
contendere» (Cassazione Civile, 11961/2004)-La fondatezza delle lamentele va quindi verificata riferendosi unicamente alle spese di lite, secondo il meccanismo della cosiddetta "soccombenza virtuale". 
Se i condomini non comunicano le variazioni Nel merito, il giudice capitolino osserva che «per quanto sia prescritto che i condòmini debbano collaborare con l'amministratore per l'aggiornamento dei dati dell'anagrafe, comunicandogli ogni variazione, è anche stabilito che, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni di variazioni dei dati da parte dei condomini, l'amministratore è tenuto a richiedere, con lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato, le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe e, in caso di omessa od incompleta risposta, ad acquisire tutte le informazioni necessarie, addebitando il costo ai responsabili». 
Al contrario, l'amministratore non ha neppure tentato il rintraccio della nuova sede legale, al punto che persino il verbale contenente la delibera oggetto dell'impugnativa è stato inviato all'indirizzo sbagliato. 
La convocazione, pertanto, deve ritenersi come non avvenuta e la delibera annullabile ai sensi dell'articolo 66, comma 3 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (Tribunale di Roma, sentenza 2269/2020 ). 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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