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FAQ - Lastrico solare comune anche se con accesso individuale esclusivo

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Con una recente ordinanza, il Supremo Collegio ha statuito affermando principi ,peraltro esportabili per la risoluzione delle questioni concernenti il corretto assetto proprietario di qualsiasi manufatto edilizio contenuto nell elenco del art. 1117 cod. cív, che il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni del fabbricato, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che ne indichino l'eventuale natura privata, poiché preordinante a fini solo fiscali 
ed aventi, in concrete circostanze, soltanto il valore di semplici indizi, essendo al contrario necessario, per l'acquisto della proprietà di un bene immobile a titolo derivativo, un contratto avente forma scritta ad substantiam.

La specie esaminata
La vicenda decisa, di recente, dal Supremo Collegio (Cass., ord. n. 22339 del 6 settembre 2019) traeva origine da una domanda proposta da un condomino nei confronti di un altro condomino - il condominio, pur citato in giudizio, aveva optato per la contumacia - volta al rilascio della parte di lastrico solare soprastante l'appartamento del convenuto, che quest'ultimo aveva recintato trasformandolo in spazio di proprietà ed uso esclusivo. Tale domanda veniva accolta dal Tribunale ma, a seguito di gravame proposto dal convenuto  soccombente e riforma della pronuncia di prime cure, la stessa domanda veniva, invece, rigettata dalla Corte d'Appello, la quale riconosceva che l'area in questione costituiva, pur svolgendo la funzione di lastrico solare, pertinenza dell'appartamento sotto-stante. Il condomino soccombente, originario attore, proponeva ricorso per cassazione articolato - per quel che qui rileva - in due motivi. Da un lato, denunciando - in relazione all'art. 36o, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. - la violazione e falsa applicazione dell'art. 1117 cod. civ., il ricorrente censurava la sentenza impugnata, laddove aveva concluso per la natura pertinenziale del lastrico e, dunque, per la proprietà esclusiva del medesimo, sul presupposto che l'accesso allo stesso avveniva solo attraverso l'appartamento del convenuto; tale statuizione contrastava con il di-sposto dell'art. 1117 cod. civ., che sancisce la presunzione di comproprietà del lastrico solare, salvo che non risulti il contrario dal titolo.
Dall'altro lato, si censurava la gravata sentenza - sempre in relazione all'art. 36o, com-ma i, n. 3), cod. proc. civ. - per violazione e falsa e applicazione degli artt. 2722 e 1350 cod. civ., laddove aveva ritenuto il successivo formale riaccorpamento, nel catasto, del lastrico solare in contestazione al sottostante appartamento del convenuto, quale "interpretazione autentica del contratto" con il quale l'originaria unica proprietà era stata frazionata e, in parte, venduta ad una società dalla quale, poi, il convenuto l'aveva acquistata.
I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto fondate entrambe le doglianze, con conseguente cassazione della sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvio del giudizio alla stessa Corte territoriale - sia pure in diversa composizione - anche in relazione alle spese di lite. 

L'irrilevanza dell'uso esclusivo
Per quanto concerne la prima tematica, si è affermato che non ha rilevanza, ai fini del decidere, la circostanza per cui, nel caso di specie, il lastrico sia raggiungibile da una so-la unità immobiliare o serva all'uso esclusivo di un singolo condomino, poiché esso è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio in applicazione della presunzione sancita dall'art. 1117 cod. civ. ove non risulti il contrario, in modo chiaro ed univoco, dal titolo. Ciò perché quale superficie terminale dell'edificio, il lastrico solare svolge l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo, pur potendo essere utilizzato per altri usi accessori e, in particolare, come terrazzo (v. Cass., ord. n. 20693 del 9 agosto 2018, secondo cui, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117 cod. civ., occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, sicché, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni). Si è, quindi, data continuità giuridica al-l'insegnamento giurisprudenziale (v., tra le altre, Cass., sent. n. 3102 del 16 febbraio 2005), ad avviso del quale il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio, ove non risulti il contrario in modo chiaro ed univoco, dal titolo - per tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti, o delle al-tre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai singoli condo-mini - e quale superficie terminale dell'edificio, esso svolge "l'indefettibile funzione primaria di protezione" dell'edificio medesimo. Ciò comporta, tra l'altro, che il lastrico de quo potrebbe essere utilizzato anche in altri usi accessori, ed in particolare come terrazzo, nel qual caso anche l'uso esclusivo da parte di un solo condomino non integra violazione dell'art. 1120 cod. civ., non venendo comunque meno la suindicata funzione primaria di protezione. Con riferimento all'analogo elemento edilizio costituito dalla terrazza a livello, si è chiarito (v. Cass., ord. n. 20287 del 23 agosto 2017) che tale terrazza, con funzione di co-pertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, ancorché appartenenti - come nella specie - ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato, non ostando a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti e - al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 cod. civ. Né il regime di comunione può essere escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri, in quanto occorre, al contra-rio, che la deroga all'attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà o uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, oppure mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito. 

L'inefficacia delle risultanze catastali
Riguardo alla seconda tematica, gli ermellini hanno ribadito che il catasto è preordinato a "fini essenzialmente fiscali", di conseguenza il diritto di proprietà, al pari degli altri diritti reali, non può - in assenza di altri e più qualificanti elementi ed in considerazione del rigore formale prescritto per tali diritti - esse-re provato in base alla mera annotazione di dati nei registri catastali, che hanno in con-crete circostanze soltanto il valore di semplici indizi (v. Cass., sent. n. 9096 del 24 agosto 1991; cui afide Cass., sent. n. 3398 del 5 giugno 1984, aggiungendo che le mappe catastali non hanno rilievo decisivo in materia di rivendica o di accertamento della proprietà e non dispensano dall'onere di fornire la dimostrazione del titolo da cui si assume derivare il diritto reale). D'altronde, l'acquisto derivativo della proprietà di un bene immobile postula un con-tratto, a contenuto traslativo, intervenuto con il precedente titolare del diritto e soggetto alla forma scritta ad substantiam, mentre, in difetto di questo, non può discendere da un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non già sostituirne il titolo costitutivo (v. Cass., sent. n. 7055 dell'e. aprile 2016; Cass, sent. n. 9687 del 18 giugno 2003). In quest'ordine di concetti, il massimo consesso decidente ha, quindi, concluso nel senso che la qualificazione del lastrico sola-re, come "pertinenza esclusiva" dell'apparta-mento del convenuto, sarebbe dovuta già risultare nell'originario contratto di trasferimento di proprietà tra l'Ente previdenziale e la società dante causa del medesimo convenuto, cosa che non era avvenuta e che - per quanto sopra esposto - non poteva essere conseguita mediante il ricorso alle sole risultanze catastali. 

La funzione di copertura dell'edificio
Il tetto ed il lastrico solare sono costituiti dalle strutture di copertura dell'edificio con la sola differenza, di ordine costruttivo, che il primo è composto da elementi inclinati o arcuati, mentre il secondo da un semplice pia-no orizzontale; in fondo, la copertura a lastrico non rappresenta che una particolare forma costruttiva del tetto (in disparte le problematiche afferenti l'assetto proprietario, oggetto della sentenza in commento, la dottrina si è occupata del lastrico solare soprattutto per quanto riguarda il regime di riparto delle spese e l'uso legittimo di tale manufatto. Dunque, in quanto entrambi gli elementi di cui sopra - tetto e lastrico solare - svolgo-no detta funzione di copertura, rimangono comuni dall'art. 1117, n, i), cod. civ. a prescindere dalla praticabilità: in relazione all'irrilevanza della praticabilità, o meno, del lastrico solare ai fini della sua qualificazione come bene comune, la Suprema Corte ha ulteriormente precisato che il lastrico solare, quale superficie terminale dell'edificio, esercita l'indefettibile funzione primaria dí protezione dell'edificio medesimo, pur potendo esse-re utilizzato in altri usi accessori, come quel-lo del terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa, pertanto, venir meno la sua destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui all'art. 1117 cod. civ. (v. Cass., sent. n. 5162 dell'i giugno 1990, n. 5162).

Le modalità di accesso
In quest'ordine di concetti, si pone una recente decisione dei giudici di legittimità (v. Cass., sent. n. 4501 del 5 marzo 2015), i quali hanno analizzato una controversia in cui una condomina aveva agito contro le sorelle per far accertare la proprietà comune del lastrico solare del fabbricato, nel quale ella era proprietaria dell'appartamento sottostante a quello delle convenute, in particolare lamentando che queste ultime avevano realizzato una scala per accedere al lastrico, impedendole di recarvisi, mentre le sorelle avevano resistito, proclamandosi costruttrici del lastrico in luogo dell'originario tetto in legno ed eccependo l'usucapione. I giudici di merito avevano accolto la do-manda principale, rilevando che l'opposizione all'accesso dell'attrice risaliva ad alcuni anni prima dell'atto di citazione e che la costruzione della scala di accesso risaliva ad un'epoca insufficiente al maturare dell'usucapione in favore delle convenute, osservando, inoltre, che era irrilevante che la prima non avesse accesso diretto al lastrico, ma vi giungesse attraverso un edificio confinante dì proprietà delle seconde. Le soccombenti avevano proposto ricorso per cassazione, sostenendo che risultasse in atti, invece, l'impossibilità della sorella di accedere al lastrico e che l'attrice avrebbe dovuto dare la prova di un titolo acquisitivo della proprietà del bene conteso; in favore dell'attrice, poi, non avrebbe rilevato la presunzione legale ex art. 1117 cod. civ., in assenza di prova dei presupposti di fatto necessari. La censura è stata ritenuta manifestamente infondata, in quanto - ad avviso degli ermellini - non è vero che, quando vi sia impossibilità diretta di accedere al lastrico sola-re da parte di un singolo condomino, questi debba dare la prova dell'esistenza del titolo acquisitivo. Infatti, l'art. 1117 cod. civ. - peraltro, oggetto di recente riordino a seguito della legge 220/2012 - con riferimento ai beni in esso indicati ed a quegli altri che assolvano in va-rio modo alle medesime funzioni, tra i quali rientrano i tetti e i lastrici solari di cui al n. i), atteso il carattere non tassativo dell'elencazione, non sancisce una mera presunzione di condominialità, ma afferma in modo positivo detta natura condominiale, che può essere esclusa non già con qualsiasi mezzo di prova (come sarebbe nell'ipotesi di presunzione), ma solo in forza di un titolo specifico, inevitabilmente in forma scritta, riguardando beni immobili. Si è ritenuto, quindi, corretto quanto statuito dai giudici del merito i quali, trascurando possibili elementi desumibili da meri comportamenti dell'originario unico proprietario, avevano concentrato l'indagine sull'esistenza o meno di un titolo che riservasse la proprietà del lastrico solare al dante causa nell'atto costitutivo del condominio (v. Cass., sent. n. 6005 del 5 marzo 2008). A parte ricorrente era sfuggito - secondo la Suprema Corte - che l'art. 1117 cod. civ. non si limita a delineare, quanto alle terrazze di copertura, una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma formula l'espressa individuazione delle parti comuni, che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo, e non opera riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo dell'unità immobiliare. Invero, il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza oppure che siano permanente-mente destinate all'uso o al godimento comune (v., ex multis, Cass., sent. n. 7889 del 9 giugno 2000, in Rass. loc. e cond., 2001, 401, con il commento di Scarpa); era, pertanto, manifestamente infondato anche l'assunto secondo cui l'attrice non avrebbe avuto la contitolarità del lastrico solare dell'edificio condominiale, poiché esso "dal punto di vi-sta soggettivo è nel godimento esclusivo dei titolari del piano superiore", mancando la "possibilità di accesso dal piano terreno". Parte ricorrente, in proposito, non aveva negato che il lastrico solare de quo esplicasse la naturale funzione di copertura del comune fabbricato condominiale, caratterizzato dalla sovrapposizione dei diversi piani, restando in tal modo escluso che sussistevano obbiettive caratteristiche strutturali tali da far sì che il bene servisse in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, giacché fungeva da copertura anche della porzione dell'attrice. 

La conformazione dello stabile
Da tale conformazione del fabbricato, di-scendeva la condominialità del lastrico sola-re, superabile solo con il titolo contrario, sic-ché è stato ribadito che, salve le risultanze di tale titolo, ben distinto è il profilo della desti-nazione strutturale di tetti e lastrici solari, che fonda la condominialità, da quello del godimento di fatto, che esclude la condominialità solo se il bene non esplichi nel con-tempo funzione essenziale (ad esempio, di copertura) anche per la porzione di immobile dal quale non vi si acceda direttamente. Assai importante risulta, infine, la precisazione per cui la struttura di copertura risulta comune a tutti i condomini a prescindere dalla posizione delle unità immobiliari di loro proprietà: invero, la comunione non è solo dei condomini le cui proprietà siano sottostanti al lastrico solare o al tetto, ma anche di quelli la cui proprietà si svolga, rispetto agli stessi, in senso orizzontale (v. la pur datata Cass., sent. n. 4054 del 23 dicembre 1968). A conclusione diversa si dovrebbe giunge-re, invece, qualora l'edificio sia composto da diversi ed autonomi "corpi di fabbrica", dando luogo al c.d. condominio parziale, con ovvii riflessi in ordine alla manutenzione e contribuzione dei soli condomini interessati (in ordine a tali problematiche connesse, v., in dottrina, Santersiere, Infiltrazioni di acqua dal tetto/lastrico solare di condominio parziale e ripartizione delle spese occorse in base ai millesimi di proprietà esclusiva. 

 

 

La Cassazione ha ribadito quanto più volte affermato e ormai oggetto di costante giurisprudenza.

Il lastrico solare e le terrazze a livello costituiscono principalmente copertura condominiale, venendo di fatto parificate al tetto, pertanto, ove non vi sia un titolo che specificatamente li esclude dalle parti comuni, rimangono tali anche se l'accesso è previsto da un solo immobile.

In tal senso, le risultanze catastali, avendo solo valore fiscale, non possono costituire titolo idoneo ad escludere la comunione ma al massimo semplice indizio che deve trovare conferma in un titolo legittimo risalente alla costituzione del condominio non essendo sufficiente a tal fine, un titolo derivativo, ossia un rogito successivo in senso contrario.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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