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FAQ - Finestre sulle scale comuni, chi paga le spese?

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Spesso in condominio vi sono finestre posizionate sul vano scala e in corrispondenza delle scale stesse, al fine di dar luce ed aria alla relativa parte del palazzo.
In merito ci si interroga su chi spetti il diritto di proprietà e come debbano essere suddivisi i relativi oneri economici
L'art. 1117 c.c. norma esemplificativa e non esaustiva, non contempla le finestre tra le cose che, salvo diversa disposizione del titolo, devono considerarsi di proprietà comune.
Questo non toglie che la loro condominialità sia desumibile già anche solo come dato di esperienza
<<.. il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune…>>. (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175)
Ed infatti <<La condominialità può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacchè la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario (Cass. 14128/2000; 7889/2000)>> (così Cass. 28 febbraio 2007 n. 4787).
Data quindi la loro natura di bene comune, occorre affrontare la questione in merito al relativo riparto spese, come per gli interventi manutentivi.
In un primo sguardo, si potrebbe concludere che essendo parte accessoria delle scale comuni, esse seguono le regole economiche di queste ultime.
Così non può essere se si considera che le finestre si aprono sui muri perimetrali, i quali affacciandosi sul cortile comune o sulla pubblica via delimitano il condominio, preservandolo dagli agenti atmosferici.
<< rientrano, per la loro funzione, che riguarda l'edificio nel suo complesso unitario, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettati alla ripartizione in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, ai sensi della p.p. dell'art. 1123 (”cose necessarie per la conservazione delle parti comuni”) e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa (secondo comma) ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (terzo comma)>> ( Cass. 27 novembre 1990 n. 11423).
In conclusione, vista la loro collocazione sui muri comuni e poiché ad essi, ai fini della ripartizione delle spese si applica il primo comma dell'art. 1123 c.c. ne consegue che anche le spese di manutenzione di tali aperture, salvo diversa convenzione, dovranno essere ripartite sulla base dei millesimi di proprietà.

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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