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FAQ - Allargare la porta in cortile per far passare l auto vuol dire sottrarlo all uso comune

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La Cassazione, nella sentenza n° 1072 del 2005, aveva chiarito che l'alterazione di un bene comune è consentita a patto che questa non alteri l'equilibrio fra le utilizzazioni degli altri comproprietari. Una specifica rinnovata dagli ermellini nell'ordinanza 24720 del 2019, nella quale hanno esaminato un caso originato dal ricorso in Tribunale di Primo Grado da parte dei comproprietari di alcuni cespiti nei confronti della proprietaria di immobili con la quale sussistevano diritti alla comunione dei “comodi” esistenti nel cortile comune, vale a dire forno, pozzo, cellaio, lavatoio e grotta adibita a cantina.
La convenuta, eseguendo lavori sugli immobili di sua proprietà, aveva illecitamente abbattuto il forno, appropriandosi della relativa area di sedime, Non solo, ma modificando sia la volta del cunicolo di accesso alla grotta che l'originario piano di scolo del cortile, aveva aperto un varco per accedere alla sua proprietà.
I ricorrenti chiedevano, pertanto, che la convenuta venisse condannata al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni per il mancato utilizzo, da parte degli attori, delle cose comuni. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando la convenuta al riassetto del cortile comune.
Sentenza confermata dalla Corte di Secondo grado che rigettava l'appello principale proposto dalla proprietaria e quello incidentale proposto dal precedentemente ricorrente, osservando, per il primo, che dalle perizie emergeva che il piano di scolo del cortile risultava modificato e rialzato, presentandosi come pavimentato con asfalto mentre, in corrispondenza della proprietà dei convenuti era rimasta in terra battuta, Questo poteva comportare, in caso di nubifragio, un maggiore deflusso delle acque piovane verso la grotta cantina.
Quanto all'appello incidentale, la Corte rilevava che il forno condominiale era già crollato all'epoca della ordinanza sindacale del 12 giugno 1985, e non vi era stata alcuna alterazione della destinazione del cortile, già dedita al passaggio e alla sosta di autovetture, escludendo, inoltre, che, in mancanza di una prova concreta di responsabilità, i danni relativi alle modifiche apportate potessero essere posti a carico dell'appellante.
Quest'ultima, perciò, proponeva ricorso in Cassazione affidandosi a due motivi, ai quali resisteva con controricorso l'attore precedentemente appellante incidentale. Con il primo motivo, l'attrice rilevava una erronea valutazione, da parte del Giudice, sulla propria responsabilità del rifacimento delle opere di pavimentazione all'interno dell'area cortilizia, non avendo l'attore fornito alcuna prova diretta circa l'autore della esecuzione di tali lavori. Attenendosi al risultato delle perizie svolte, senza alcun riscontro testimoniale o documentale, il Giudice avrebbe affermato che l'intera area era stata asfaltata a cura e spese della ricorrente, negando l'assunto di quest'ultima secondo la quale la nuova pavimentazione era stata realizzata dai diversi comproprietari, ciascuno per la parte prospiciente la sua proprietà esclusiva.
Una censura ritenuta, dagli ermellini, non meritevole di accoglimento, in quanto la Corte di merito, dalle risultanze delle perizie, aveva rilevato che la pavimentazione era stata realizzata a cura e spese della ricorrente, traendo la conclusione che ella stessa fosse tenuta al riassetto del cortile mediante eliminazione dei rialzi e degli affossamenti del cortile.
Nel secondo motivo di ricorso la comproprietaria sosteneva che la Corte di merito avrebbe male interpretato le risultanze peritali sul fatto che l'attrice avesse pavimentato l'intera area comune e non solo quella antistante la sua proprietà. Inoltre, la sentenza impugnata non sarebbe stata eseguibile in quanto, pur riconoscendo l'esistenza di diversi comproprietari dell'area in questione, avrebbe ordinato alla ricorrente di apportare modifiche sulle proprietà di soggetti diversi dal soccombente.
Una censura formulata, per la Suprema Corte, senza consentire l'individuazione della tipologia di vizio deducibile per cassazione ex art. 360 cod.proc.civ. che si intendeva evocare, fondata su di una erronea lettura della consulenza cui si riferisce. Dalla perizia era emerso che il cortile comune era stato notevolmente rialzato in corrispondenza dei fabbricati ristrutturati dalla ricorrente, precisando che era stato pavimentato con un tappetino bituminoso nella quasi totalità della sua estensione. Da ciò, pertanto, non si riscontrava alcuna contraddizione nella relazione peritale, né nella sua interpretazione fornita dalla Corte di merito, la quale chiariva, inoltre, che l'attività di riassetto del cortile non incideva sulle proprietà esclusive degli altri comproprietari, ma su di un bene comune, avendo come obiettivo il ripristino delle quote originarie dello stesso attraverso la eliminazione dei rialzi e degli affossamenti del cortile.
Prendendo in esame il ricorso incidentale, articolato su di un unico motivo relativo all'ampiamento del preesistente vano-porta largo circa un metro, di proprietà dell'attrice, adibito ad accesso pedonale, modificato in un due metri e mezzo per l'accesso ad un suo locale terraneo, trasformato in autorimessa, la Cassazione ha accolto doglianza dell'attore sulla erronea valutazione della Corte di merito nell'affermare che l'utilità ricavata dall'attrice non sarebbe stata in contrasto con la specifica destinazione dell'area cortilizia. In considerazione dei limiti imposti dall'art.1102 cod.civ. al condòmino, che nell'uso della cosa comune non deve alterarne la destinazione né impedire agli altri di farne uso secondo il loro diritto, l'alterazione o la modificazione della destinazione del bene comune si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso, in quanto l'utilizzazione della cosa da parte del condòmino è consentita quando la stessa non alteri l'equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro (cfr. Cass., sent. n. 1072 del 2005).
Anche allargare la porta per farne un accesso all’autorimessa privata, quindi, vuol dire destinare il cortile al passaggio di auto e non solo più di pedoni. Tra le destinazioni accessorie del cortile comune rientra quella di consentire ai condòmini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass., sent. n. 13879 del 2010).
La Cassazione ha, perciò, accolto il ricorso incidentale, rigettando quello principale con rinvio, anche per le spese del giudizio, ad un'altra sezione della Corte d'appello di Napoli.

 

 

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