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FAQ - Il portone condominiale, come si ripartiscono le spese

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Nell'elenco delle parti comuni dello stabile previsto dall'articolo 1117 del Codice civile figura anche il portone condominiale, il principale punto d'accesso all'edificio che mette in comunicazione chi vi risiede con l'esterno. Trattandosi di una parte condivisa, a norma dell'articolo 1123 del Codice civile, le spese di manutenzione vanno ripartire fra tutti i condòmini proprietari, in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. A meno che un regolamento condominiale di tipo contrattuale, il documento accettato da tutti i condòmini proprietari al momento dell'acquisto dell'immobile, non disponga criteri differenti.
Paga anche chi non lo utilizza
Può capitare che uno o più condòmini non utilizzino il portone e, di conseguenza, si rifiutino di partecipare alle spese per il suo mantenimento. È il caso, ad esempio, del proprietario del negozio sito al piano terreno, dotato di un ingresso autonomo che si affaccia sulla strada. In effetti l'articolo 1123 del Codice civile dispone che «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne». È chiaro che il proprietario del negozio utilizzi il portone “in misura diversa” rispetto agli altri condòmini, ma ciò non comporta l'esenzione dal pagamento delle spese. Sul punto, una storica sentenza della Cassazione (16 ottobre 1956, n. 3644) ha spiegato, infatti, come «...i portoni d'ingresso devono ritenersi dei beni comuni a tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1117 cod.civ. indipendentemente dal loro utilizzo e quindi tale presunzione vale per i condòmini la cui proprietà esclusiva è servita da ingresso indipendente». La stessa Corte qualche anno dopo (sentenza 15 novembre 1977, n.4986) ha ribadito che «...il portone d'ingresso dell'edificio costituisce proprietà comune tra tutti i condòmini, pertanto, la relativa spesa di manutenzione e ricostruzione spetta a ciascun condomino in proporzione ai millesimi di proprietà». Più esplicita la Corte d'appello di Milano, che in una sentenza del 3 luglio 1992 ha osservato come «...anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all'androne ed alle scale (...) in quanto costituiscono elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato ed in quanto rappresentano strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi». È pacifico che anche il portone rientri fra gli elementi necessari per la configurazione del fabbricato e, di conseguenza, anche chi non ne fa uso è tenuto a contribuire alle spese, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Se la spesa è urgente, non serve il sì dell'assemblea
Di norma in assemblea condominiale, per approvare un intervento di manutenzione al portone è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Ciò vale anche per gli interventi di ristrutturazione e completa sostituzione del portone. Può succedere, però, che il guasto al portone, al di la della sua natura meccanica o elettronica, metta a repentaglio la salute dei condòmini: in questo caso l'amministratore di condominio può agire in modo autonomo senza passare dall'assemblea, affidando di sua iniziativa l'incarico a un'impresa specializzata. L'articolo 1135, comma 2, dispone, infatti, che l'amministratore «...non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Quando c'è innovazione
Come chiarito dalla giurisprudenza, l'intervento che rende automatico un vecchio portone, così come la sostituzione dello stesso, non rientra fra le innovazioni ma è configurabile come semplice miglioria delle parti comuni. E quindi per il via libera ai lavori sarà sufficiente una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Diversamente, la sostituzione del portone può essere considerata innovazione se determina un mutamento della struttura muraria dell'edificio. In tal caso, per deliberare l''opera occorre un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'innovazione, infatti, prevede una modificazione materiale della cosa comune, tale da alterarne l'entità sostanziale e cambiarne l'originaria destinazione.
Per il citofono due orientamenti
A differenza del portone, le spese di installazione e manutenzione del citofono condominiale sono a carico dei condòmini che lo utilizzano. Il criterio di ripartizione può essere contenuto nel regolamento contrattuale, altrimenti per suddividere i costi esistono due correnti di pensiero: la prima, che è la più diffusa, prevede che le spese siano ripartite fra tutti i condòmini proprietari in rapporto ai rispettivi millesimi; la seconda, una suddivisione in parti uguali fra tutti i condòmini, essendo l'utilizzo del citofono “paritario” e indipendente dai millesimi posseduti. Quest'ultimo criterio non trova alcun riferimento nel Codice civile e può essere utilizzato soltanto se previsto dal regolamento contrattuale o se è stato votato all'unanimità dall'assemblea.

 

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