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FAQ - condominio con piu' scale, chi paga per la caduta?

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L'art. 1123 ultimo comma stabilisce che “qualora un edificio abbia più scale […] destinate a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”. Inoltre, ai sensi dell'art. 1124, coerentemente con quanto previsto dalla disposizione precedentemente citata, conferma che “le scale […] sono mantenute e sostituite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono […]”. Ciò premesso, occorre desumere la risposta al quesito dall'analisi della pronuncia della Corte di Cassazione n. 4436/2017, relativa ad una vicenda simile a quella qui prospettata. Lì, una bambina aveva riportato danni cadendo nel vano ascensore di una delle quattro palazzine componenti un più ampio condominio. In quell'occasione, la Cassazione ha confermato la sentenza di appello che aveva condannato l'intero condominio a pagare il risarcimento del danno sul presupposto “la rappresentanza del condominio” spetta “nella sua unitarietà in capo all'amministratore”. Infatti, “nel caso in cui la controversia riguardi cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell'edificio, il condominio parziale non incide sulla legittimazione sostanziale o processuale dell'amministratore (dell'intero condominio)”. Tuttavia, se è corretto citare l'intero condominio, l'amministratore sarebbe però tenuto a difendere gli interessi degli estranei al fatto dannoso, rivolgendosi soltanto nei confronti dei proprietari della palazzina ove si è verificato il danno. Ove ciò non avvenga, per contestare la legittimazione passiva dell'intero condominio, i proprietari delle palazzine non interessate dall'incidente debbono intervenire nel processo ovvero utilizzare gli ordinari mezzi di impugnazione per dare conto della situazione di parzialità che connota lo stato dei luoghi. Del resto, “l'esistenza del condominio parziale è ritenuta possibile” – secondo la sentenza 1959/2001 della Cassazione – sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza (cfr. ex plurimis: Cass. 27.2.1995 n. 7885; 2.2.1995 n. 1255; 29.10.1992 n. 11775; Sez. Un. 7.7.1993 n. 7449) allorché all'interno del cd. condominio allargato talune cose – qualificate come comuni ex art. 1117 c.c. – siano per oggettivi caratteri materiali e funzionali necessarie per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinate all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso”. La decisione della Corte merita un'attenta lettura in quanto la scelta di confermare la decisione d'appello (che aveva determinato la ripercussione del danno su tutti i condomini e non soltanto sui proprietari della palazzina ove si era verificato l'evento) si fonda su una motivazione prettamente processuale o “in rito”, relativa all'erroneità della scelta del mezzo di impugnazione impiegato dai proprietari delle altre palazzine. A ben vedere, infatti, dalla pronuncia sembra emergere che, nel merito, l'art. 1123 III possa avere una rilevanza anche esterna, potendo i condomini non proprietari della scala rivendicare che in quanto soggetti estranei al condominio parziale della scala ove si è verificato il danno, non dovrebbero essere tenuti alle conseguenze dannose discendenti da un evento verificatosi per effetto di una vicenda a loro oggettivamente estranea.

 

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