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FAQ - Non si scava nel condominio, neppure sotto le proprieta' private

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Ci si interroga se un condomino possa utilizzare il sottosuolo dell'edificio, magari con interventi di scavo, senza che sia intervenuta l'autorizzazione dell'assise condominiale
Si tratta di un tema affrontato dal Supremo Collegio con la sentenza del 30 marzo 2016 n. 6154, laddove l'edificio aveva agito in giudizio per ottenere la cessazione dello spoglio e la conseguente reintegra nel possesso alla luce del contenuto del regolamento di condominio che sanciva: «costituiscono proprietà comune… il terreno sul quale sorgono gli edifici, le loro fondazioni, strutture portanti…».
Alla luce di questa clausola è conferita natura condominiale al sottosuolo.
La Suprema Corte ha evidenziato che ai sensi dell'art. 1117 c.c. (che fornisce come è noto un elenco non esaustivo delle parti comuni) il sottosuolo, da intendersi quale zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base dell'edificio, deve essere considerata di proprietà condominiale.
Di conseguenza il condomino male ha fatto a procedere a lavori nel sottosuolo senza il placet dei suoi comproprietari.
Volendo riprendere i principi generali, si richiama l'art. 840 c.c., il cui testo è il seguente: <>. Nel caso del condominio, questi deve essere considerato proprietario mentre il limite ultimo del proprietario del piano più basso è il sedime del fabbricato.
Infatti il suolo su cui sorge l'edificio, “se il contrario non risulta dal titolo”, deve considerarsi comune, per espressa previsione dell'art. 1117 c.c. (Cass. 25 ottobre 2005 n. 5085)
Da ciò consegue che al proprietario esclusivo del piano più basso, ovunque collocato (interrato, seminterrato, al livello del piano di campagna) è impedito di effettuare, senza il consenso unanime di tutti i condomini, qualsiasi scavo o ampliamento per un maggiore godimento della sua unità immobiliare.
Qualsiasi opera sotto l'edificio andrebbe a ledere il diritto di comproprietà, in quanto priverebbe gli altri condomini dell'uso e del godimento, “anche soltanto potenziale” di una parte comune.
La Cassazione ha affermato che il principio sancito dall'art. 840 c.c., secondo cui <> non è applicabile nei condomini, poiché il suolo su cui sorge l'edificio, per il disposto dell'art. 1117 cod. civ., è oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani.
Dai giudici di legittimità, viene precisato che <>
<<…nel senso che si tratta della superficie su cui insiste immediatamente la parte infima dello stabile, ossia l'area, delimitata orizzontalmente dalle proiezioni delle mura perimetrali, sulla quale poggia il pavimento del piano più basso, sia che questo emerga in tutto o in parte dal terreno circostante, sia che si trovi più in profondità, in modo da risultare completamente interrato, sicché in ogni caso non è consentito al proprietario di quel piano (o di una sua porzione) estendere verticalmente il suo dominio, appropriandosi il corrispondente sottosuolo, il quale costituisce anch'esso una delle “parti comuni dell'edificio>>
Inoltre <>.
In merito all'art. 1102 c.c. la Cassazione ha precisato che <>
Infatti <>. (Cass. civ. Sez. II, 28-04-2004, n. 8119)

 

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