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FAQ - Il regolamento condominiale non puo' impedire la creazione di abbaini

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Per la Cassazione Il regolamento condominiale contrattuale non può impedire la creazione di abbaini.
L'art. 1138 c.c. afferma che nel condominio il regolamento è la legge fondamentale per regolare l'uso delle cose comuni, per ripartire le spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condominio e contiene le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle sull'amministrazione. Nelle nostre città, per valorizzare il patrimonio immobiliare e renderlo più confacente alle esigenze dei cittadini, i regolamenti edilizi concedono titoli validi per sopraelevare gli edifici e per intervenire sul tetto.
Tali interventi spesso si pongono in contrasto con le norme dei regolamenti condominiali , a volte redatti in epoche risalenti nel tempo in cui non erano neppure immaginabili e tecnicamente possibili: le sopraelevazioni furono necessarie dopo il secondo conflitto mondiale , quando , a seguito delle distruzioni operate dai bombardamenti, la tutela delle pressanti esigenze abitative della popolazione era drammaticamente necessaria.
Tuttavia, nel contrasto tra il regolamento e la soprelevazione vince la seconda: è la conclusione della Corte di Cassazione (sentenza 13503/2019) che ha rigettato il ricorso di un condominio e di alcuni condòmini contro la sentenza che aveva autorizzato l'edificazione sopra il tetto comune di 4 abbaini , a spese dei proprietari , provvisti delle prescritte autorizzazioni edilizie.
La vicenda è complessa: il Tribunale aveva emesso una sentenza che rigettava l'impugnativa , da parte dei sopra descritti proprietari, avverso una delibera assembleare che negava l'autorizzazione a realizzare 4 abbaini in corrispondenza delle loro proprietà , sita all'ultimo piano del fabbricato. Il giudice affermava la legittimità della delibera perché l'edificazione non era consentita dal regolamento condominiale contrattuale che vietava la realizzazione di interventi pregiudizievoli della simmetria e della stabilità dell'edificio. Inoltre l'intervento non era autorizzato dall'art. 1102 c.c. poiché la creazione di alcuni balconi , in corrispondenza degli abbaini, avrebbe danneggiato i condòmini che avrebbero visto ridotta la loro privacy , poiché eventuali malintenzionati li avrebbero potuti utilizzare per entrare nelle loro proprietà.
La Corte di Appello , in riforma della predetta sentenza , annullava la delibera condominiale e dichiarava l'esistenza del diritto dei proprietari degli abbaini ad edificarli sul tetto dell'edificio. La Corte di Cassazione ratificava il predetto giudizio , poiché sosteneva che l'interpretazione letterale , dell'art. 1363 c.c., del regolamento non consentiva un'interpretazione rigorosa circa ad un determinato aspetto generale del fabbricato , collocato cronologicamente ad una certa data, essendosi fatto un generico riferimento all'esigenza di non alterare l'estetica , la simmetria o la stabilità dell'edificio. Pertanto, attesa la genericità del testo, non poteva darsi al regolamento una disciplina pattizia più rigorosa di quella dettata dall'art. 1120 c.c. .
Quindi il giudice di appello validamente affermava che la nozione di alterazione estetica doveva essere intesa in senso peggiorativo e non volta a reprimere qualsiasi modifica dell'aspetto dell'immobile. A tal riguardo la Corte di Cassazione richiamava la propria giurisprudenza (sentenze 17099/2006 , 1498/98 e 14107/2012) per cui il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini , non incompatibili con la sua destinazione naturale, purchè le opere siano eseguite a regola d'arte, non pregiudichino la funzione di copertura del tetto e non ledano i diritti degli altri condòmini . Inoltre il condòmino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell'edificio, può trasformarlo in terrazza di proprio uso, a condizione che sia salvaguardata , con opere adeguate, la funzione di copertura del tetto.
Nel caso trattato la Corte di Cassazione accertava che la creazione dei 4 abbaini non alterava il decoro, la stabilità e la simmetria dell'edificio. Dette modifiche , inoltre non precludevano la reale possibilità di farne uso, anche concorrente, degli altri condòmini e che i pregiudizi alla privacy degli altri condòmini ed il pericolo di uso da parte di malintenzionati non erano stati provati dai resistenti. E anche con la creazione degli abbaini il tetto continuava ad assolvere la funzione di copertura dell'edificio che, pertanto , non era pregiudicata, da tale edificazione.

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