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FAQ - Amministratore: come fare per evitare responsabilita' che non competono

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Oggi, si fa un gran parlare di responsabilità, specie per chi svolge ruolo di gestione. Figuriamoci nel mondo condominiale. Lo colpa di tutti i mali è e rimane sempre l'amministratore.

Ma siamo certi che il malfunzionamento del condominio possa dipendere dall'operato dell'amministratore? In altri termini, siamo sicuri che l'amministratore abbia responsabilità oggettive? Specie in sede penale?

Alcuni esempi possono darci luce, per ricavare risposta.

La rovina degli edifici non è riconducibile all'amministratore in sé, né lo potrebbe essere indirettamente. L'assunto può sembrare temerario. Cerchiamo di chiarire, allora, meglio il ruolo del professionista, anche a fronte del disvalore penale che una condotta omissiva potrebbe generare a suo discapito (cfr, articolo 40 del Codice penale, a mente del quale: Non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo).

Si pensi al crollo del cornicione e alle lesioni arrecate ad un terzo passante, nella migliore delle ipotesi (alcuni casi di recente cronaca, hanno portato all'attenzione mediatica situazioni ben peggiori: funeste). L'esercizio mentale da rendere è quello di contestualizzarne il rilievo dell'accadimento. Come? Intanto bisognerebbe verificare quale attività abbia svolto l'amministratore, preventivamente, riguardo la messa in sicurezza della citata parte comune. Ma anche qui non bisogna generalizzare.

Il compito dell'amministratore, secondo mandato professionale, è quello di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (cfr, articolo 1130 Codice civile). Ora, al fine di potervi provvedere il professionista è tenuto a chiedere ai condòmini la costituzione di un fondo di riserva, da cui poter attingere le risorse onde dare luogo all'esecuzione degli interventi occorrenti al caso. Semmai la rimessa pecuniaria non sussista (già per reiezione da parte dell'assemblea dei condòmini) o non riesca ad implementarsi per incapienza (legata alle morosità persistenti), non v'è chi non veda che alcuna responsabilità di sorta possa essergli imputata ex post (cioè a fatto compiuto), tampoco in sede penale. L'amministratore, d'altronde, ha il "potere", e non il "dovere", di ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza (articolo 1135, comma 2 del Codice civile).

Sotto altro e diverso aspetto, gli stessi condòmini, a norma dell'articolo 1134 codice civile, hanno pari facoltà d'intervento per provvedere alla manutenzione straordinaria delle parti comuni, pur in presenza del requisito dell'urgenza. In effetti, l'acume del professionista sta nell'informativa che Io stesso e in grado rendere ai propri amministrati (o meglio, condòmini) in via preventiva. Rassegnare in anticipo, ad esempio, sulla necessità di intervenire quanto prima per la messa in sicurezza e il ripristino dello stato delle parti comuni ammalorate, previa costituzione dì un apposito fondo cassa è già un buon inizio. Precisare, in seguito, che la corrente gestione del condominio non e in grado di porre in essere gli atti manutentivi perché sprovvista di fondi e un'altra valida ed insopprimibile attività di sensibilizzazione. Specificare, infine, che l'amministratore non è tenuto ad anticipare fondi di tasca propria per provvedere alla messa in sicurezza dello stabile è il passaporto per esimersi da qualsivoglia responsabilità di sorta.

D'altra parte, sussistono gli effetti distorsivi che la pratica quotidiana propina ai più. Proviamo ad enfatizzarne il rilievo. Si pensi al caso in cui l'amministratore, per eccesso di zelo sigilli una parte comune impedendone l'accesso ai condòmini e/o regolamentandone l'uso. Ebbene, in tal caso, non senza paradosso, ciascuno dei compartecipi sarebbe, non ipoteticamente, in grado di esercitare contro il medesimo azione di manutenzione per lo spoglio del possesso, semmai lo stato di pericolo non sia suggellato da apposito atto a valenza giudiziale e/o amministrativa (in punto, si cfr Cassazione, sentenza 6 febbraio 1982, n. 686, secondo cui: "Integra una molestia possessoria la regolamentazione dell'uso delle cose comuni da parte dell'amministratore di un condominio, anche se adottata nel convincimento di agire nel legittimo esercizio delle attribuzioni a lui devolute dall'art. 1130 n. 2 cod. civ. - in difetto di esplicite limitazioni stabilite nel regolamento di condominio e sempre che tale regolamentazione non risulti giustificata da particolari ragioni connesse, ad esempio, alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla salvaguardia della stessa conservazione della cosa comune - che attenti al contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun condomino, in violazione dei principi che regolano l'uso delle cose comuni da parte dei singoli partecipanti alla comunione"). In questo ginepraio dì situazioni indefinite e indefinibili, le parole d'ordine allora sono: pianificare, informare e comunicare.

L'amministratore, insomma, in quanto professionista a responsabilità limitata deve essere in grado di programmare le attività da svolgere per la messa in sicurezza del fabbricato condominiale, lasciando compiuta traccia di tale attività (utile per la relativa sopravvivenza professionale).

Volendo andare anche oltre alla mera presa di coscienza, ci si permette di rilevare che il registro anagrafe sicurezza (RAS) sarebbe ben in grado di cadenzare gli accorgimenti operativi di cui innanzi. Aver cura di implementarne il contenuto — dopo il censimento delle parti strutturali e degli impianti comuni - ivi pianificando le attività di manutenzione da svolgere nel proseguo (come riportato sopra) potrebbe, in effetti, fare la differenza: dando una marcia in più alle sorti professionali dell'amministratore nel condominio degli edifici.

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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