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FAQ - La tutela delle facciate e il decoro architettonico

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Il decoro achitettonico 

Chi (sfortunatamente) è abituato a partecipare alle assemblee condominiali, sa bene che, spesso e volentieri, quando un condòmino chiede di aprire o anche, più semplicemente, di modificare una finestra, subito viene tirato in ballo il decoro architettonico. In realtà, il più delle volte, i condòmini si fanno scudo di fantomatiche norme di salvaguardia solo per il gusto di contrastare il vicino di casa intenzionato ad eseguire dei lavori ma non hanno la benché minima idea di cosa stanno parlando. In realtà il decoro architettonico presenta un lato oscuro: ne parlano diverse norme, si pensi, per esempio, alle innovazioni, che diventano vietate quanto alterino il decoro architettonico dell'edificio (art. 1120, ultimo comma, cod. civ.), al generico divieto di realizzare opere sulla proprietà privata (art. 1122 cod. civ. ) nonché al divieto di modificare la destinazione d'uso (art. 1117-ter cod. civ.). Queste norme, peraltro, non forniscono una definizione del decoro architettonico né, tanto meno, stabiliscono quando e come esso possa subire una violazione. Le uni-che indicazioni potremmo trovarle nel regola-mento condominiale che, per esempio, invocando il decoro architettonico, potrebbe vietare di modificare l'euritmia della facciata, di installare delle tende da sole, di posizionare il condizionatore in modo che sia visibile dalla strada o di sciorinare i panni sulla facciata principale. Allora, se non abbiamo una norma specifica a cui fare riferimento e che ci serva da guida, come facciamo a sapere se un dato lavoro - quale potrebbe essere l'apertura di una nuova finestra o la modifica di quella esistente - sia in grado di ledere questo famoso decoro architettonico? Chi pensa si ricorrere al "buon senso" vuoi dire che (per sua fortuna) non ha avuto la possibilità di confrontarsi con le "questioni di principio" sollevate nelle assemblee di condo-minio. Il problema, purtroppo, il più delle volte, si risolve con la carta bollata per cui occorre fare riferimento alla giurisprudenza! 

La giurisprudenza


La giurisprudenza in materia di decoro architettonico è oltremodo estesa ed articolata, il che dimostra quante volte si finisca in Tribunale per delle semplici beghe condominiali. In linea di principio il concetto di decoro architettonico viene fatto coincidere con l'estetica complessiva dell'immobile. A volte si parla di «estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità» (Cass. civ., Sez. II, sent. 16 gennaio 2007, n. 851) e altre di «estetica complessiva data dal-l'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferisce una armoniosa fisionomia ed un'unica impronta all'aspetto dell'edificio» (Cass., Sez. II, sent. 25 gennaio 2010, n. 1286). Più recentemente, si è parlato di «omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia dell'armonia estetica dell'edificio» (Cass., sent. 25 agosto 2016, n. 17350). Secondo i giudici, i valori estetici non sono una prerogativa degli immobili di pregio (Cass. civ, Sez. II, sent. 24 aprile 2013, n. 10048) ma possono essere presenti (e tutelati) anche nelle «linee armoni-che, sia pure estremamente semplici, che ne caratterizzino la fisionomia» di un qualunque fabbricato (Cass. civ., Sez. II, sent. 4 aprile 2008, n. 8830). 

Decoro architettonico e aspetto architettonico

La giurisprudenza non è statica ma in continua evoluzione e, negli anni, ha tracciato la differenza tra decoro architettonico e aspetto architettonico del fabbricato. I due concetti, se-condo la Cassazione, sono complementari ma diversi (Cass. civ., Sez. VI, ord. 25 agosto 2016, n. 17350). Il decoro dell'immobile (art. 1120 cod. civ.) si esprime nell'omogeneità delle linee e delle strutture architettoniche, ossia nell'armonia estetica dell'edificio (Cass., Sez. II, sent. ii maggio 2011, n. 10350). La nozione dell'aspetto architettonico, contenuta nell'art. 1127 cod. civ., relativo alla facoltà dei condomini di costruire in sopraelevazione, coinvolge valutazioni connesse alla compatibilità dell'intervento con lo stile architettonico dell'edificio impresso dal progettista (Cass., Sez. II, sent. 22 gennaio 2004, n. 1025). Si tratta, quindi, di concetti si-mili ma non perfettamente sovrapponibili. Più recentemente la Cassazione (Sez. VI, ord. 12 settembre 2018, n.22156) è tornata sul tema stabilendo che «le nozioni di aspetto architettonico ex art. 1127 cod. civ. e di decoro architettonico ex art. 1120 cod. civ., pur differenti, sono strettamente complementari e non possono prescindere l'una dall'altra, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato, senza recare una rilevante disarmonia al complesso preesistente, sì da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterarne le linee impresse dal progetti-sta» (Cass., Sez. VI-bis, sent. 25 agosto 2016, n.1735). Pertanto, l'aspetto architettonico, cui si riferisce l'art. 1127, comma 3, cod. civ., sottende, peraltro, una nozione sicuramente di-versa da quella di decoro architettonico, contemplata dagli artt. 1120, comma 4, 1122, com-ma i, e 1122-bis cod. civ., dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque ri-spettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicar-ne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore. Il giudizio relativo all'impatto della sopraelevazione sull'aspetto architettonico dell'edificio va condotto esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell'immobile condo-miniale, e verificando l'esistenza di un danno economico valutabile ... (cfr. Cass., Sez. 6-2, 28 giugno 2017, n. 16258; Cass. Sez. Il, sent. i novembre 2016, n. 23256; Cass. Sez. II, sent. 24 aprile 2013, n. 10048; Cass., Sez. II, sent. 7 febbraio 2008, n. 2865; Cass., Sez. II, sent. 22 gennaio 2004, n. 1025; Cass., Sez, Il, sent. 27 aprile 1989, n. 1947). Ora, perché rilevi la tutela dell'aspetto architettonico di un fabbricato, ..., non occorre che l'edificio abbia un particolare pregio artistico, ma soltanto che questo sia dotato di una propria fisionomia, sicché la sopra-elevazione realizzata induca in chi guardi una chiara sensazione di disarmonia. Perciò deve considerarsi illecita ogni alterazione produttiva di tale conseguenza, anche se la fisionomia dello stabile risulti già in parte lesa da altre preesistenti modifiche, salvo che lo stesso, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si presenti in uno stato di tale degrado complessivo da rendere ininfluente allo sguardo ogni ulteriore intervento."

Occorre prudenza


La mancanza di una definizione specifica del decoro architettonico e di una giurisprudenza alquanto elastica al riguardo, ci costringe ad assumere comportamenti estremamente prudenziali quando vogliamo effettuare delle nuove opere. C'è sempre da mettere in conto la possibilità che il Pierino di turno, il classico "vicino rompiscatole", sollevi un polverone. Occorre te-nere a mente che, per prassi, la giurisprudenza, dovendo contemperare gli interessi del singolo con quelli della collettività, fa cadere il peso del-la bilancia a favore di quest'ultima per cui partiamo in svantaggio. Per avere una idea di quanto possano essere capziose le azioni condominiali, si ricorda che alla Cassazione è stato sottoposto persino il caso del condominio che aveva vietato al singolo condomino di installare una semplice zanzariera perché, a quanto pare, aveva la capacità di ledere il decoro architetto-nico dell'edificio (Cass. civ., Sez. II, sent. 29 aprile 2005, n. 8883). Il problema di fondo è rappresentato dalla circostanza che la giurisprudenza ritiene che la valutazione dell'eventuale alterazione del decoro architettonico debba essere svolta caso per caso, in quanto non si tratta di valori oggettivi e assoluti, ma è necessario effettuare delle va-lutazioni in base alle caratteristiche specifiche dell'edificio (Cass., sent. io dicembre 1979, n. 6397). In altre parole, una stessa opera potrebbe essere del tutto lecita in un certo contesto ed essere ritenuta illegittima in un altro. Unica ancora di salvataggio potrebbe essere rappresentata dal regolamento di condominio contrattuale che, se siamo fortunati, potrebbe fornire delle utili indicazioni. Per esempio, la clausola regolamentare che vieta di modificare l'euritmia della facciata principale può essere interpretata nel senso di permettere l'apertura o la modifica di una finestra posta sulla parete prospiciente il cortile e certamente non incide sulla realizzazione di un oblò sul tetto che serva a fornire aria e luce alla mansarda. 

Riusciamo a risolvere il problema?


Come anticipato, il condomino che intende aprire una finestra in condominio deve fare i conti con il decoro architettonico. In effetti, a ben vedere, se dobbiamo eseguire delle opere ed abbiamo la necessità di aprire una nuova finestra o modificare quella preesistente, abbiamo delle frecce nel nostro arco. In primo luogo, è essenziale dare una lettura approfondita al regolamento di condominio che potrebbe contenere delle utili indicazioni al riguardo. Occorre considerare un ulteriore elemento: è vero che non abbiamo norme che dicano, con chiarezza e precisione, cos'è il decoro architettonico, ma è anche vero che questo può essere invocato solo ove venga fornita la prova di «un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell'intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l'in-novazione viene posta in essere» (Cass., Sez. II, sent. 25 gennaio 2010, 11. 1286), altre parole, non è sufficiente dire che l'apertura della nuova finestra o che la modifica dell'infisso alteri-no il decoro architettonico del fabbricato ma è necessario dimostrare che, a seguito di quelle opere, il valore commerciale dell'immobile è stato compromesso, cosa questa, più facile a dirsi che non a farsi. Ulteriore argomento a favore potrebbe essere rappresentato dalla presenza di modifiche ap-portate, nel tempo; la tenda da sole installata dal. sig. Rossi, il condizionatore del sig. Bianchi, il ripostiglio del sig. Verdi, i tubi del gas che percorrono la facciata principale, l'insegna del locale a piano terra, sono tutti elementi che possono giocare a nostro favore facilitando la realizzazione delle nuove opere. Anche la scelta della facciata su cui realizzare la nuova apertura può avere il proprio peso. Modificare una singola finestra che interrompe la simmetria della facciata principale, in effetti, può apparire come un pugno nell'occhio, ma può passare inosservata su una parete laterale dell'edificio o, meglio ancora, sulla corte interna, non visibile dalla strada. Non bisogna tralasciare un ulteriore elemento a nostro favore: il parere dell'assemblea! Sappiamo bene che l'assemblea condominiale è una brutta bestia difficile da addomesticare ma bisogna mettere in conto che essa potrebbe assumere un duplice comportamento: da un lato, potrebbe farsi trascinare dal condomino facinoroso e bloccare all'infinito i lavori, dall'altro, potrebbe essere cauta nella misura in cui si rappresenti la possibilità di intraprendere una lite giudiziaria lunga, dispendiosa e di esito incerto. Se dobbiamo fare dei lavori e c'è il pericolo che il solito vicino di casa crei problemi, è preferibile affrontare l'assemblea e chiedere una autorizzazione formale. Ovviamente occorre prepararsi come per gli esami: è opportuno tastare il polso all'amministratore di con-dominio che, meglio di chiunque altro, conosce i condòmini e organizzare la presentazione dei lavori (magari anche utilizzando il PC) per mostrare la facciata "prima e dopo la cura" e dimostrare che le opere che si intende realizzare saranno di scarsissimo impatto. 

L'amministratore tutela il decoro architettonico

Quando si parla di decoro architettonico bisogna tener ben presente che i problemi potrebbero arrivare non solo dai vicini dì casa, ma anche dall'amministratore di condominio a cui, per legge, spetta il compito di gestire e tutelare i beni comuni. Il problema si complica tenendo presente che l'amministratore è auto-rizzato «senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la rimozione di finestre da taluni condomini aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, perché tale atto, diretto a preservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, e per tanto ricade, ai sensi dell'art. 1130 cod. civ., n. 4, tra le attribuzioni dell'amministratore» (Cass. civ., Sez. Il civ., sent. 17 giugno 2010 n. 14626). Quindi, prima di iniziare i lavori, non guasta un sereno confronto con l'amministratore di condominio. A questo punto è opportuno affrontare un ulteriore aspetto: i problemi in ambito condominiale! 

 

Ulteriori informazioni potrete richiederle tramite il modulo on-line, o presso lo Studio Amministrativo Monti, tramite appuntemento.

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